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      讓增加供應成樓市調控主要手段
      2010-07-05   作者:江蘇省鎮江市國有資產監督管理委員會 譚浩俊  來源:上海證券報
       
        樓市不是股市,如果股票市盈率脫離了市場實際承受能力和自身實際價值,總有一天會在市場自我調節下,出現補跌或補漲,使股價回歸到理性狀態。因為,股市的“供求關系”是相對平衡的,股價沒有始終保持高位或低位的基礎和條件。但房價則不同,我國目前住房“市盈率”過高,主要是供求關系緊張、供需矛盾突出造成的,在市場供應狀況尚未根本改變、住房供應十分短缺的大環境下,指望通過市場自我調節達到價格理性回歸的目的,是不可能的,也是不現實的。也正因為如此,需要通過政府這只有形的手來調控市場,抑制房價,這也是此輪樓市調控的最主要目的之一。
        必須肯定,此輪調控在穩定房價,特別是控制房價持續上漲方面,已初步取得了比較明顯的效果,也基本達到了預期目的。但是,樓市調控的最終目的并不是房價下降多少,而是促進房地產市場的健康發展,從根本上解決國民的住房問題。從這個角度來分析,則調控的作用還遠遠不夠,目的還遠沒有達到。
        同時必須看到,在市場經濟條件下,政府利用行政手段調控市場、遏制房價,也不可能無節制的、無期限的,而應當是暫時的、適可而止的。因為,行政手段不可能全面替代市場,更不可能永遠代替市場。
        一個值得關注的現象是,雖然樓市調控政策出臺以來,房價有了一定幅度的下降,但隨著住房銷量的大幅下滑,房租卻在較大幅度地上升。這就意味著,需求的剛性矛盾更加突出了。房價下降和銷量下滑,并不是市場內在因素而是政策外力的強制作用的結果,住房消費在外力的作用下被非理性地抑制了。長此以往,消費者與開發商的利益博弈,會最終以消費者的無力長期對抗而宣告結束。更重要的是,房價下降和房租上漲同步出現,會向市場傳遞出錯誤的信號,即投資房產的獲利空間很大,從而變相地鼓勵投資者、炒房客投資住房,使供求關系更加緊張,房價調控難度更大。
        有人認為,政府此時應進一步加大調控力度,出臺更為嚴厲的調控政策,迫使房價進一步下降,以達到促使房價理性回歸的目的。從表面看,這樣做不僅會取得更加明顯的效果,也受到公眾的歡迎。但從長遠看,就未必是好事了。因為,這樣做會把房地產市場壓垮,并拖累整個宏觀經濟,把普通勞動者能夠取得住房的通道都堵死了,這絕不是樓市調控的目標。基于這樣的考慮,就不能過度地使用行政手段遏制住房市場的消費需求,而應當增加市場供應,通過加大市場供應力度來平衡房價、控制房價、緩和市場供求關系、緩解市場供求矛盾。
        為此,筆者以為,現在就必須考慮調整調控策略,把如何大幅度地增加住房供應作為調控的主要手段。首先,政府要建立長期穩定的保障房建設機制,每年通過政策扶持、財政投資、社會資金調動等手段,提供不低于市場供應50%的保障房,特別是公租房、廉租房;第二,加快土地供應制度改革,改變目前由各地方政府壟斷開發用地供應的格局,避免地方政府為了自身利益推高地價,而逐步讓市場去決定地價、決定土地轉讓,而政府則把主要精力放在制定規則、保證保障房建設和供應等方面;第三,認真研究制定防止炒房的措施和辦法,通過出臺嚴格的政策和措施,把住房市場引向健康發展的軌道。
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