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2010-07-05 作者：江蘇省鎮江市國有資產監督管理委員會 譚浩俊 來源：上海證券報
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樓市不是股市，如果股票市盈率脫離了市場實際承受能力和自身實際價值，總有一天會在市場自我調節下，出現補跌或補漲，使股價回歸到理性狀態。因為，股市的“供求關系”是相對平衡的，股價沒有始終保持高位或低位的基礎和條件。但房價則不同，我國目前住房“市盈率”過高，主要是供求關系緊張、供需矛盾突出造成的，在市場供應狀況尚未根本改變、住房供應十分短缺的大環境下，指望通過市場自我調節達到價格理性回歸的目的，是不可能的，也是不現實的。也正因為如此，需要通過政府這只有形的手來調控市場，抑制房價，這也是此輪樓市調控的最主要目的之一。
必須肯定，此輪調控在穩定房價，特別是控制房價持續上漲方面，已初步取得了比較明顯的效果，也基本達到了預期目的。但是，樓市調控的最終目的并不是房價下降多少，而是促進房地產市場的健康發展，從根本上解決國民的住房問題。從這個角度來分析，則調控的作用還遠遠不夠，目的還遠沒有達到。
同時必須看到，在市場經濟條件下，政府利用行政手段調控市場、遏制房價，也不可能無節制的、無期限的，而應當是暫時的、適可而止的。因為，行政手段不可能全面替代市場，更不可能永遠代替市場。
一個值得關注的現象是，雖然樓市調控政策出臺以來，房價有了一定幅度的下降，但隨著住房銷量的大幅下滑，房租卻在較大幅度地上升。這就意味著，需求的剛性矛盾更加突出了。房價下降和銷量下滑，并不是市場內在因素而是政策外力的強制作用的結果，住房消費在外力的作用下被非理性地抑制了。長此以往，消費者與開發商的利益博弈，會最終以消費者的無力長期對抗而宣告結束。更重要的是，房價下降和房租上漲同步出現，會向市場傳遞出錯誤的信號，即投資房產的獲利空間很大，從而變相地鼓勵投資者、炒房客投資住房，使供求關系更加緊張，房價調控難度更大。
有人認為，政府此時應進一步加大調控力度，出臺更為嚴厲的調控政策，迫使房價進一步下降，以達到促使房價理性回歸的目的。從表面看，這樣做不僅會取得更加明顯的效果，也受到公眾的歡迎。但從長遠看，就未必是好事了。因為，這樣做會把房地產市場壓垮，并拖累整個宏觀經濟，把普通勞動者能夠取得住房的通道都堵死了，這絕不是樓市調控的目標。基于這樣的考慮，就不能過度地使用行政手段遏制住房市場的消費需求，而應當增加市場供應，通過加大市場供應力度來平衡房價、控制房價、緩和市場供求關系、緩解市場供求矛盾。
為此，筆者以為，現在就必須考慮調整調控策略，把如何大幅度地增加住房供應作為調控的主要手段。首先，政府要建立長期穩定的保障房建設機制，每年通過政策扶持、財政投資、社會資金調動等手段，提供不低于市場供應50%的保障房，特別是公租房、廉租房；第二，加快土地供應制度改革，改變目前由各地方政府壟斷開發用地供應的格局，避免地方政府為了自身利益推高地價，而逐步讓市場去決定地價、決定土地轉讓，而政府則把主要精力放在制定規則、保證保障房建設和供應等方面；第三，認真研究制定防止炒房的措施和辦法，通過出臺嚴格的政策和措施，把住房市場引向健康發展的軌道。
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