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      房地產(chǎn)調(diào)控核心是讓利于民
      2010-03-23   作者:博主 楊少鋒  來(lái)源:鳳凰網(wǎng)-鳳凰博客
       
         其實(shí)房地產(chǎn)的核心問(wèn)題除了房?jī)r(jià)之外,還有地價(jià)。如果不是土地市場(chǎng)被飽受批評(píng)的“招拍掛”制度壟斷,房?jī)r(jià)是不會(huì)漲這么高的。“招拍掛”的出讓方式,在這兩年幾乎變成清一色的拍賣,而所謂的拍賣,其實(shí)說(shuō)透了就是政府想把地價(jià)賣個(gè)最貴的把式,歸納起來(lái)的特點(diǎn)一是土地供應(yīng)不透明,信息的不對(duì)稱造成開發(fā)商對(duì)土地資源恐慌的心理,雖然政府一再聲明不會(huì)缺少土地資源,然而,這兩年,核心城市的土地供應(yīng)確實(shí)是僧多粥少,難怪開發(fā)商會(huì)感到擔(dān)憂;特點(diǎn)之二是拍賣這種方式核心目的就是“價(jià)高者得”,拍賣師的作用正在于此,將十幾個(gè)開發(fā)商集中在一個(gè)封閉空間,然后通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富的拍賣師鼓動(dòng),競(jìng)價(jià)過(guò)程中給予競(jìng)拍者考慮的時(shí)間通常只有幾秒,這不是在哄抬物價(jià)是什么?在這種慘烈的現(xiàn)場(chǎng)氣氛之下,許多人的行為已經(jīng)不再是理性思考的結(jié)果,以至于北京拍賣現(xiàn)場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)開發(fā)商已經(jīng)是最高價(jià)的出價(jià)者,居然在緊張之下,又舉了一次牌,毫無(wú)必要的將地價(jià)多舉了2000萬(wàn)這樣的笑話。
        如果說(shuō)開發(fā)商囤房囤地造成樓市供應(yīng)的虛假供不應(yīng)求,那么政府這種行為難道不是哄抬地價(jià)?制造虛假的土地供不應(yīng)求?
        所以,在中國(guó)絕大部分城市,地方政府的心態(tài)都很矛盾,一方面希望地價(jià)越高越好,這是政府的既得利益,另外一方面又希望房?jī)r(jià)越低越好,這樣可以減少政府的輿論壓力。可是,作為游戲規(guī)則的制定者和最大的利益者,更重要的是作為百姓利益的維護(hù)者,如果希望自己的利益得到最大的保障而指望以盈利為最基礎(chǔ)目標(biāo)的企業(yè)讓利于民,這種心態(tài)如何能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控?
        造就中國(guó)今天房?jī)r(jià)的暴漲,“土地財(cái)政”即使不是罪魁禍?zhǔn)字辽僖彩呛诵脑颉=K于,我們看到北京市政府表態(tài)改革土地拍賣制度,不再追求“價(jià)高者得”, 宣布在一塊土地交易前,將委托專家和評(píng)估機(jī)構(gòu),根據(jù)這一地區(qū)目前的房?jī)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行綜合評(píng)估,確定一個(gè)地價(jià)的合理區(qū)間。如果土地競(jìng)價(jià)超過(guò)了這一區(qū)間,仍然還有開發(fā)商要加價(jià),就不再是“價(jià)高者得”,而是綜合評(píng)定競(jìng)標(biāo)開發(fā)商的資質(zhì)、資金能力、開發(fā)建設(shè)規(guī)劃,特別是配建保障房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容,來(lái)確定最終競(jìng)得者。
        很好,至少這是一個(gè)了不起的進(jìn)步,終于有地方政府站出來(lái)說(shuō)我們政府不依賴于土地拍賣收入來(lái)進(jìn)行城市建設(shè),雖然,來(lái)的有些晚。
        不過(guò),房地產(chǎn)調(diào)控的核心應(yīng)當(dāng)是讓利于民,而不是讓利于開發(fā)商,地價(jià)昂貴是造成房?jī)r(jià)居高不下的原因之一,而不是全部。改變土地出讓方式目的是為了讓房?jī)r(jià)保持合理而不是地價(jià)保持合理。所以,需要警惕的是,讓利于民不要演變成為讓利于開發(fā)商,新的制度,應(yīng)當(dāng)是為老百姓牟利的,不要演變成為另外一個(gè)利益群體可以鉆營(yíng)的政策空子。
        所以,更重要的,當(dāng)?shù)貎r(jià)合理之后,政府需要保證讓房?jī)r(jià)也合理,否則,政府讓利而老百姓沒(méi)有得到實(shí)惠,老百姓一樣會(huì)罵娘。
        前兩年,不是有個(gè)著名的例子么?廣渠路某地塊在拍賣時(shí)是規(guī)劃作為保障性住宅,所以拍賣地價(jià)是控制了,然而,最終項(xiàng)目全變成了商品房,讓利于民徹底演變成為讓利于開發(fā)商。
        我們拭目以待。
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