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記者發現，隨著雨季的到來，一些新老社區都出現了房屋漏雨的情況，在網上的業主論壇里抱怨“房屋漏雨”的帖子也越來越多。為什么花高價購買的商品房會漏雨？為什么多次維修都不能解決問題？造成的損失究竟應該由誰來承擔……帶著業主們的這些疑問和困惑，記者采訪了有關當事人和法律人士。
物業公司：小修小補已不管用
“每年一到夏天，隨著雨季到來雨水增多，屋頂就開始滴水，雨季過了情況才會慢慢好轉�！碧崞鹇┯赀@件煩心事兒，家住北京宣武區廣安門南街60號榮寧園小區的業主單女士不停地嘆氣、搖頭，她告訴記者，每年她都會找物業修繕屋頂，物業也多次到屋頂維修過，可是就是不見效果。
記者了解到，小區樓房滲漏并非個別現象。近年來，在北京萬科青青家園、金地格林小鎮等小區的業主論壇，都有業主不斷提出家中漏雨問題。滲漏的問題發生在廚房、臥室、陽臺等處。
針對業主提出的問題，負責榮寧園小區物業管理工作的北京盈和物業管理有限責任公司總經理任寶華也坦言，該小區竣工不久后就出現個別屋頂漏雨的情況，最嚴重的時候，四棟樓頂層共32戶中，有20多戶有漏雨的情況。
“每年4、5月份物業公司都會組織專門的人對屋頂進行檢修，但現在來看‘小修小補’已經不能解決問題。這就好像得了嚴重心臟病的病人一樣，吃藥、打針已經不能解決問題了，必須進行大手術，但這已經超出了物業公司的能力范圍。目前我們正在向相關部門申請使用公共維修基金，但這有一個過程。”任經理補充說。
對于有業主提出的用適當比例的物業費來補償漏雨損失問題，任經理表示，物業公司已經盡到義務和責任，不可能減免物業費。
小區業主：物業公司應承擔損失
一位業內人士表示，漏雨問題近幾年幾乎成了很多樓盤的通病。出現漏雨可能是由于防水材料不合格、建筑質量差等問題。
對于物業公司盡到責任的說法，單女士并不認同。她認為物業管理公司沒有盡到責任。單女士解釋說，北京盈和房地產開發公司《住宅質量保證書》第七章規定：“我們公司委托北京盈和物業管理有限公司對本商品住宅進行管理”，第八部分規定：“凡有關工作人員對保修工作敷衍處理、不負責任、為難客戶者，客戶可向物業公司、直至向我公司投訴。”我們每次督促房地產開發公司按承諾和客戶的要求，把滲漏修好，但結果是沒有修好，所以物業公司并未盡到責任。
單女士還強調，屋頂是共用部分，應由物業公司來維修。物業公司和我們簽訂的《前期物業管理服務協議》第二章第四條關于“房屋建筑共用部分的維修、養護和管理”中規定：“共用部分是指房屋主體承重結構部分(包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、樓梯間、走廊通道等�！蔽覀兯诘氖琼攲�，屋頂是共用部分。在購房的時候已經按規定繳納了住房公共維修基金。物業公司稱，尚未動用住房公共維修基金，原因是在走程序，并且尚未與業主溝通好，這顯然不是理由。
關于損失補償問題，單女士認為，物業公司不能推卸責任。因為物業公司與其簽訂的《前期物業管理服務協議》第六章關于“違約責任”中第二十條規定：“甲方違反本協議，未達到管理服務質量約定標準，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成損失的，甲方承擔相應責任�！�
“什么時候修好滲漏，什么時候繳納物業管理費，而在修好之前應繳納的物業費應作為損失補償不再補繳�！眴闻垦a充說。
法律專家：開發商、物業公司應依約履行義務
針對當事雙方的說法，記者也采訪了法律專家。南京航空航天大學人文學院法律系教授、江蘇蘇源律師事務所律師孟繁超接受記者采訪說，如果屬于房屋設計和質量問題導致房屋屋頂漏水，不能免除開發商的責任。房屋屋頂防水保修期是5年，5年之內出現質量問題，是由開發商負責修繕。如果經過開發商維修后仍然沒有解決問題，也不能以超過5年免除開發商的責任，因為業主一直在主張權利，而開發商也沒能完全履行義務。
孟繁超指出，商品房屋頂出現漏雨等問題需要維修時，物業公司有及時維修的義務，物業公司沒有任何理由拒絕維修。他表示，《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動�！痹摋l例第六條規定：“房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；……”業主向物業公司提出修理的請求是在行使自己的權利。
“共有部分的維修應當由物業公司承擔�！泵戏背f，最高人民法院2009年5月發布的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；……”該小區物業公司已經多次履行了部分維修義務，這說明其也知道其應當予以維修。
孟繁超強調說，商品房超過保修期屋頂漏雨費用可申請使用維修資金維修，物業公司應當按照相關規定及時依照程序解決問題，不能久拖不決，因其拖延造成的損失物業公司是有過錯的。
對于業主拒絕繳納物業費問題，孟繁超認為，業主拒交物業費是在行使先履行抗辯權。
條例第二十八條規定：“物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗�！蔽飿I公司在接受物業管理時就應當進行查驗，發現設計和質量問題應當及時向開發商提出，未能及時提出也應當在發現問題時及時按程序維修。同時該條例也規定業主要按時交納物業服務費用，業主沒有法定或者約定的情形不能拒交物業費。業主和物業公司互負義務的，當物業公司未履行自己的義務之前，業主有權拒絕履行自己的義務，物業公司履行了義務之后則業主不能拒交物業費，但對由于物業公司的過錯造成的損失可以請求賠償。
此外，最高人民法院2009年5月發布的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”
孟繁超說，結合本案情況有兩種解決問題的辦法可以考慮，一種是由物業公司按照程序履行維修義務，業主按照約定交納物業費，損失按照過錯另行賠付；另一種是由物業公司按照程序履行維修義務后，損失按照過錯確定數額后在對等的數額內抵銷，其余所欠物業費要立即補交，否則要承擔違約責任。 |