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| 2006-11-06 本報記者:曾亮亮 來源:經濟參考報 |
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農村宅基地使用權歸集體所有，擅自買賣，合同無效。日前，北京市第一中級人民法院審結了一起這樣的案件，依法判定雙方的買賣合同無效。同時，綜合考慮房屋的現值及區(qū)位補償價值，對購房人予以一定的補償。
1981年，北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)某村村民孟某之母，經大隊批準在村中建北房三間。孟母死后，孟父于1985年將房屋以6500元賣與崔某。后來，崔某出資對原來的房屋進行了翻建及裝修。現共有三間南房、三間北房和一間西房，并住在該房內。
2005年1月25日，孟父死亡。孟某訴至法院，請求法院確認，孟父與崔某簽訂的房屋買賣合同無效，要求崔某返還宅基地和房屋。
一中院審理后認為，雙方進行房屋買賣的時間為1985年，而《中華人民共和國土地管理法》于1986年頒布。但在《中華人民共和國土地管理法》頒布之前，1982年《中華人民共和國憲法》已規(guī)定了農村宅基地屬于集體所有的性質。1982年1月7日《國務院批轉〈第二次全國農村房屋建設工作會議紀要〉的通知》也規(guī)定，社員建房和村鎮(zhèn)建設用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。同年，國務院頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定，社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規(guī)定用途使用的使用權，沒有所有權。國務院的相關規(guī)定及政策，均嚴格禁止農村宅基地的違法轉讓。因此，孟父將農村宅基地上建設的房屋轉讓給城鎮(zhèn)居民崔某的合同無效。崔某應當將房屋騰空后交還孟某。同時，孟某也應當將購房款退還崔某。
不過，法院也認為，由于房屋買賣行為發(fā)生在1985年，20年間，社會經濟條件及房屋價格均發(fā)生較大變化，且崔某已經將房屋翻修重建。如果只退還崔某購房款或房屋現值價款而不考慮該房屋現在的區(qū)位補償價值，崔某憑此款已不能購買到適合的住房。且如遇拆遷，孟某則可獲得巨額補償款，這對崔某顯失公平。故法院依據評估公司出具的咨詢報告，綜合考慮房屋的現值及區(qū)位補償價值，對崔某予以補償。 |
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