成交量、房價、空置房、保障房、土地市場、外資投資，這些是牽引牛年樓市走勢的“六根弦”。那么，這六根弦在牛年樓市又將如何撥動？

　　成交量“回暖”是否止步

　　2008年第四季度，國家有關部委及地方政府出臺一系列刺激樓市政策，在不少城市的房地產市場起了作用，樓市成交量止跌回升，紛紛創下這一年的最好紀錄。盡管如此，一些購房者依然在觀望。
　　浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權認為，由于相當多的購房者觀望期待，讓2008年底許多大中城市的房地產市場“回暖”有很強的階段性色彩。今年的春節來得比較早，春節是樓市傳統的銷售淡季，加上各種嚴峻的信息都表明，今年的宏觀經濟狀況將比2008年更為艱難，2008年底以來的階段性“回暖”似將到此止步。
　　也有人并不這么認為。“2009年樓市成交量的狀況會好于2008年。”深圳社會科學院城市營運中心主任高海燕說，從樓市成交結構可以看出，“回暖”的能量主要是釋放自緊迫性、自住性的置業需求。
　　業內人士指出，“回暖”行情要在牛年持續下去，關鍵在于今年上半年。由國家政策效應制造的第一輪“回暖”即將釋放完畢，有沒有后續的需求銜接上，主要取決于房價是否能夠降到位。目前，影響房地產交易局面的因素非常復雜，宏觀經濟狀況的改善和開發商的降價誠意都有待觀察。

　　房價繼續回落的空間有多大

　　國家統計局公布的數據顯示，2008年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲6.5%，但其中12月同比下降0.4%，這是自2005年7月全國房價統計對象調整以來首次出現同比下跌。
　　牛年春節，不少城市的樓盤降價促銷力度加大。景乃權分析，在國內外經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，東部地區樓市的走勢將更復雜多變。部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹慎。在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，開發企業會采取進一步降價的措施。
　　廈門市房價2008年均價從最高時的每平方米15000多元跌到了萬元以下。廈門市一家大型房地產中介的負責人說，按照現在的這個城市工薪階層家庭平均年收入4萬多元計算，可以說承受不了50萬元以上的住房；如果按90平方米計算，工薪階層能夠承受的合理房價不應該高于每平方米5500元。
　　“福建省大多數城市多數樓盤在降價促銷。目前，廈門房地產市場正在醞釀新一輪的降價潮。開發商過去臨時采用的促銷特價將成為常態的銷售價格。”福建省一家大型房地產開發商告訴記者。
　　北京千萬家房地產經紀有限公司的一項市場監測數據顯示，2008年4月起，北京房價漲幅逐月回落，2008年9月份出現了2005年以來的首次下降。2009年，北京房價仍有較大回落的空間。
　　易居中國的房地產報告顯示，2009年，東部地區房價將進入深度調整期，房價理性回落的趨勢明顯；中部地區情況分化，房價有漲有落；西部地區房價下調的空間較小。

　　空置房能否轉“危”為“機”

　　竣工一年以上的房子多數空置幾乎讓福州金山新城成為一座冷清的“空城”，隨著房地產市場銷售量下滑和新建商品房大量入市，商品房的空置率繼續上升不可避免，這意味著建筑資源的嚴重浪費和開發商資金的大量占用，對開發商來說，資金短缺危機將進一步加重。
　　福州金山“空城”現象只是一個縮影。國家統計部門統計數據顯示，截至2008年11月底，全國商品房空置面積迅速增至1.36億平方米。業內人士預計，今年全國商品房空置面積可能會超過2億平方米。
　　景乃權認為，空置房的增加不是傳統意義上的市場供大于求，根本原因是缺乏有效的供求關系。在樓市出現調整跡象時，房地產開發量延續了前幾年的增長勢頭，而需求量卻突然大幅萎縮，市場供求失衡，導致空置率不斷攀升。
　　北京大學房地產研究所所長陳國強接受記者采訪時說，商品房結構性問題進一步凸顯，主要表現在高價位、大套型住房大大超過市場的需求。但對購房者來說，空置房增多不是個壞消息。“為銷售積壓的空置房，開發商降價促銷不言而喻，市場價格競爭加大，購房環境將會更寬松，購房者在價格上也將獲得更大實惠，有利于增強買方的主動地位。”
　　一些地方政府紛紛支招消化空置房，轉機浮現。福州市政府鼓勵政府部門或國有企業集中收購空置商品房，作為擴大保障性住房的房源。北京市發改委等部門近期表態，政府將出手收購空置商品房，消化部分未售的存量房，供應給特定的住房困難群體。廣州市政府有關官員也公開表示，政府將考慮采取現金補貼的方式，鼓勵符合經濟適用住房購買條件的市民去購置這些空置房。
　　景乃權認為，政府幫助消化空置房的做法長遠來看行不通。一方面是維持了高房價。雖然樓市低迷的跡象已經顯現多時，但不少開發商仍未真正下調房價，而是更多地寄希望于政府救市政策出臺，造成樓市房屋滯銷加劇。另一方面，許多地方面臨財政減收的壓力，大量收購空置房，政府財政可能吃不消。“要使空置房不再成為一個問題，最終還是要靠房價的自身調整，使高房價回歸到多數中等收入的城市家庭承受得起的合理水平，從而啟動潛力巨大的內需市場。”

　　保障房建設能否取得突破

　　作為改善民生和拉動內需的重要手段，保障房建設受到前所未有的重視，建設部提出未來3年內將投資9000億元建設保障房的宏偉目標。長期以來，保障房面臨著越來越多的爭議，資金來源不足、保障范圍亟待擴大等難題不可回避。今年，這些問題能否取得突破？
　　中國指數研究院副院長陳晟認為，保障房建設要取得成功，必須激發地方政府和開發商兩者共同的熱情。以現在的情況來看，政府的熱情是比較高的，但在我國推進保障房建設并沒有現成的經驗可借鑒，需要各地方因地制宜，不斷摸索，才能實踐出合理的保障房管理實施辦法，確保本地區保障房工作的順利開展。
　　福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，保障房建設關鍵在于擴大保障范圍。廉租住房制度作為救濟性保障，是一項由政府“托底”的保障，必須做到“應保盡保”。增加適合低收入家庭的租賃房源，可探索在住房建設用地出讓時，強制性代建一定數量小戶型、低價位房作為出讓條件，建成后由政府回收，作為廉租住房。完善住房保障制度的準入與退出機制也是一個迫在眉睫的問題。這需要政府部門加強收入核準，實行稅務、民政和社會保障部門數據庫的共享，共同審核收入信息，盡快建立起個人收入的監測機制，以便與保障性住房的退出機制相適應。

　　土地市場調整何去何從

　　國土資源部全國城市地價動態監測系統的數據顯示，去年上半年全國土地出讓有接近50%都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流標流拍。還有一些房地產公司則通過股權轉讓等方式變相退地。據不完全統計，2008年大宗地塊退地宗數近20宗，而地方政府損失地價款在140億元以上。
　　陳晟認為，今年土地市場將繼續延續去年的格局，成交萎縮、地價下調。這會給一些依賴“土地財政”的地方政府以巨大的沖擊，因為無論是土地出讓收入，還是房地產開發各個階段的稅費收入，都將大幅下滑。
　　深圳社會科學院城市營運中心主任高海燕則認為，今年的土地市場應該會先冷后暖。因為政策層面還有一定的調整空間，比如適度調整“90/70”的規定，在土地開發周期和購地款的支付方式上會有一定的靈活度，有關稅費也應該會出現部分利好的信息。在政策效應的推動下，今年房地產銷售狀況將最終有所好轉，下半年或者年底，土地市場應該會有一定的回暖。同時，不排除一些開發商和土地投資者會選擇時機進行抄底，從而帶旺土地市場。

　　外資投資涌入是禍是福

　　隨著樓市回暖以及各級各地政府推出促進增長擴大內需的新舉措之后，一大批外資機構爭相擴大在各地房地產業的投資。美國柏克萊房地產投資集團執行總裁羅伯特·愛道斯坦近日登陸廈門，并宣布將與廈門本地的一家大型房地產企業聯手，以廈門為基地投資20億元人民幣進軍中國房地產市場。
　　“盡管中國房地產業目前仍未徹底擺脫蕭條，但房地產市場已逐步呈現向上的趨勢。”羅伯特·愛道斯坦還透露，他的集團將幫助那些急切想在中國房地產市場尋找發展機會的美國企業家牽線搭橋。
　　在香港擁有5家上市公司的華潤集團日前決定，在福州增建4座商品混凝土攪拌站、一座年產200萬噸的水泥粉磨站，投資興建水泥構件廠，擴大房地產項目等；百仕通集團將投資約200億美元，瞄準中國內地快速發展的新興城市的房地產項目；UBS、澳大利亞麥格理等外資投資基金出現在眾多國內大型開發商的合作名單中；凱雷計劃快速涉足中國二線城市樓市……
　　在全球金融危機蔓延的形勢下，我國房地產業能夠成為投資熱點，陳國強認為，從長遠來看，中國已經取得的經濟成就，特別是我國政府擴大內需的新政策，使我國經濟發展將更加獨立，也降低了全球金融危機帶來的沖擊，我國經濟在不久的未來將走出目前的低迷。
　　陳國強告訴記者，在當前北京、上海等一線大城市的房地產市場逐漸趨向飽和的情況下，外資機構紛紛轉向中國房地產的二線城市。目前，大批外資已在重慶、武漢、寧波、大連等諸多二線城市的房地產市場蓄勢待發。
　　外資機構趁我國樓市未完全走出低潮就大舉進入，引發一些業內人士的擔憂。外資大量涌入中國樓市可能會進一步改變這些城市的房地產市場格局，甚至控制這些城市房地產市場的定價權。也有人認為，擔心是多余的。經歷了自2007年底以來的樓市蕭條，我國房地產市場已經進入了一個嶄新的買方時代。在房地產市場，購房者逐漸成為了對房價擁有最終話語權的一方。