作為房地產二線城市中的重點城市，沈陽今年1至2月商品房銷售量在全國副省級城市中躍居榜首。新華社記者:謝環馳 攝

合肥市物價局發布的統計數據顯示，合肥商品住宅銷售明顯回暖。新華社記者:陳曄華 攝

　　今年2月中旬，沈陽的姜先生以每平方米4070元的價格，在沈陽北郊“大溪地”樓盤新買了一棟103平方米的樓房，沒想到，3月中旬這套房子的價格就漲到每平方米4370元。
　　目前，廣州、深圳、上海、北京等房地產一線城市樓市正起伏不定，而作為二線城市中重點城市的沈陽，今年1至2月份商品房銷售量卻悄然攀升至全國15個副省級城市的首位，房價也繼續平穩上揚。在“拐點論”的爭議仍未平息之時，這一動向似乎在暗示，中國樓市熱點正向二線城市轉移。

中國樓市：城頭變幻“領漲旗”

　　在連續數年“熱漲”之后，去年底今年初，深圳、廣州、北京等房產一線城市的房價卻相繼“冷靜”下來。
　　據發展改革委和國家統計局調查顯示，2008年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%，但漲幅比上月低0.4個百分點。雖然目前房價仍維持在同比兩位數增長的高位運行水平，但上海、廣州、深圳和重慶等14個城市的新房價格均出現環比下跌，其中廣州、深圳兩地的新房價格已經是自去年12月份以來連續第三個月下跌。銷售量也隨之受到影響，北京和廣州市場今年一季度的商品房成交量同比均出現了一定的下降，市場觀望氣氛較為濃厚。
　　你方唱罷我登場。在一線城市的樓市陰晴不定之時，二線城市的樓市卻悄然升溫。作為房地產二線城市中的重點城市，沈陽今年1至2月商品房銷售量在全國副省級城市中躍居榜首，超過去年一直占據第一位的成都市。1至2月份，沈陽實際銷預售的商品房面積149.86萬平方米，銷預售金額55.52億元，同比分別增長5.15%和11.15%。
　　而在房價方面，更有一批二線城市排名猛然躥升。發展改革委與國家統計局的聯合調查顯示，在2月份，新建住房銷售價格同比漲幅排位前三名的分別是：烏魯木齊(24.2%)、寧波(18.9%)、海口(18.9%)。

誰是樓市熱點轉移的“幕后推手”

　　“沈陽樓市漸熱，與當地經濟的蓬勃發展密切相關，東北正作為中國‘第四增長極’快速發展，而沈陽是東北區域經濟中心，自然少不了國內外資本的青睞。”沈陽市房地產研究所所長范翰章說，中國房地產業正出現地域及城市間的梯級轉移，沈陽也是熱點轉移城市之一。沈陽房地產業正處于上升期，至少近幾年不會出現“拐點”。
　　他同時介紹，作為樓市興衰的重要標志，商業房地產的需求在沈陽日益旺盛。今年1至2月份，不論是增量房還是存量房，銷售面積增幅最大的都是辦公用房和寫字樓，在增量房中增長了兩倍，在存量房中增長將近三倍。
　　過去中國經濟依賴于長三角、珠三角，而現在，西部大開發、振興老工業基地，還有中部崛起，已經成為中國經濟新的推動力，目前中國經濟是東西南北全面提速。經濟板塊的輪動發展，是促成樓市向二線城市梯級轉移的主因。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉教授說，伴隨著區域經濟發展步伐，房地產區域市場的分化也會加劇，珠三角和長三角的調整幾乎不可避免，而在遼寧環渤海地區以及太原、烏魯木齊、西寧等二線城市卻可能迎來新契機。　　
　　如果說區域經濟的輪動發展，是促成房地產熱度轉移的根本性因素，那么，在一線城市價格理性回歸之時，二線城市出現價格“補漲”則是另一誘因。
　　目前，沈陽市房地產開發投資和商品房的銷售面積，在全國15個副省級城市中雖排名第一，但商品房均價僅排在倒數第4位，房價上漲空間仍然很大。“沈陽的房價從未大漲過，所以即使一線城市的房地產價格出現下滑，因沈陽的房價相對較低，至少在幾年內仍會穩步上揚。”范翰章說。
　　與沈陽類似，許多二線城市的房產價格上漲也有補漲表現。以烏魯木齊為例，2005年的1至7月，該市房價漲幅還是負數，即6.05%，排名全國倒數第二，而近幾個月來，其房價漲幅已連續多次超過北京、上海、深圳等城市。

房價輪漲需理性對待，防“速熱速冷”

　　房地產業是一個帶動能力極強的行業，其過熱過冷都會給當地經濟帶來不良影響。有鑒于此，在樓市遇冷城市正反思應對的同時，處于熱點轉入的城市更須理性對待，謹防重蹈“速熱速冷”的覆轍。
　　中國房地產住宅協會常務副會長張元端說，本地購買力決定了本地中長期樓市的走向，是房價相對穩定的因素，而游資炒作是不穩定因素。當炒作達到一定程度，本地購買力被擠出市場，樓市就會發生波動。而在深圳等一些城市，原來游資炒作把房價抬得很高，市場一片興旺，現在它發生波動了，因為游資走了，而自住需求者支付能力不足，另外投資者也感到升值無望，因此就退出市場，這就是因過度投機而造成樓市的大幅波動。
　　而近幾年沈陽房地產發展特點與之不同。沈陽房價收入比已連續8年下降。5年前，沈陽居民購買一套80平方米的住房，需要的錢是當年家庭總收入的9.2倍，而按現在的房價和家庭年總收入水平，上述數據則變為6.5倍。另據測算，2007年沈陽市居民購房中自住比例約占89%，投資性住房約占10%，炒房僅占1%左右。這兩點是促成沈陽房價穩中有升的關鍵性因素。
　　不過，伴隨著樓市的變熱，一些不穩定因素也隨之出現。據沈陽市房地產研究所今年三月份提供的統計分析，目前沈陽外地人購房比例占到30.33%，同比增加1.13個百分點。其中省內外地人購房占全市購房總面積的17.35%；外省市人購房占12.98%；境外人購房占0.21%。從統計中反映出境外人員在沈陽購房，這還是第一次。外來購房者的增多，在推動本地房地產業熱銷的同時，也不可避免地加大了投機性因素。而烏魯木齊等一些城市房價上漲過快，此前也曾被業界批評為開發商“囤房”過多所致。
　　另一方面，房市變熱，特別是有實力的房地產開發商的涌入，使一些二線城市的房產在建規模迅速增大，高價樓盤增多并且同質化趨勢明顯，房地產泡沫也在蓄積。
　　目前，在人均收入相對不高的二線城市，中小戶型和中低價位商品住宅越來越成為城市居民的主流需求。據統計，1月份沈陽銷售的90平方米以下中小戶型房子是90平方米以上戶型房子的2倍。雖然高價樓盤并不受寵，卻在開發商的熱推下仍有增多趨勢。沈陽市房地產開發協會會長、中房集團遼寧置業有限公司董事長趙昱說，從2006年開始，外地特別是比較有規模的開發商，陸續到沈陽購地，出手大多在一千畝以上，而且幾乎都是高價地，從2008年到2009年這些項目可能都要上市。
　　范翰章說，年輕人和外地人越來越成為沈陽房市的購買主力，這些人因為資金、生活需求等因素，更青睞中小戶型，而目前沈陽一些樓盤出現大型化傾向，增大了市場的不穩定。
　　專家呼吁，面對二線城市出現的新興的房地產熱潮，政府須從制度規范和土地控制等多方面加大調控力度，開發商本身也應理性分析市場需求，從而防止部分一線城市中房價“大熱大冷”狀況的再度出現。