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      開發(fā)商自曝捂盤抬價絕招
      瞞天過海 暗渡陳倉 拉職能部門下水
          2007-09-17    本報記者:何豐倫    來源:經濟參考報

        房價“越調越漲”,購房者有苦難言,而捂盤就是開發(fā)商抬高房價的最常用手段。

        房地產開發(fā)商捂盤惜售已經成為眾所周知的炒作、抬高樓盤價格的方式。記者近日對一些開發(fā)商進行深入采訪時發(fā)現,不少開發(fā)商捂盤的絕招就是與相關職能部門“密切配合”,形成“默契”。一位開發(fā)商向記者透露:“只要有職能部門的配合,別說樓盤價格漲一倍,就是翻兩番都不成問題。”

      捂盤五招:房價利潤“翻跟頭”

        要實現高額利潤,離不開捂盤炒房,記者在對房地產開發(fā)商進行深入采訪時發(fā)現,盡管各種調控手段層出不窮,但開發(fā)商已經形成了梯次分明的捂盤絕招:
        “常規(guī)武器”:分批次取得商品房預售證明。這一手段是開發(fā)商捂盤的“常規(guī)武器”。一個僅僅50萬平方米左右的樓盤,開發(fā)商就能將樓盤劃分為一期、二期、三期甚至四至五期,根據每期市場反映情況來抬升房價。在獲取商品房預售證明的時候,開發(fā)商往往與相關職能部門達成“默契”,一個材料不全就能拖延一到兩個月,一個規(guī)劃超標就能拖上兩到三個月,一個實際測量又能夠拖上好幾個月,一來二去,捂盤銷售拖上半年很正常,就是拖上一年多也不奇怪。
        “瞞天過海”:瞞報數量欺騙購房者。銷售人員向購房者透露的信息往往是好的戶型所剩無幾,不少戶型已經預訂,價格還在飛漲,實際上大批樓盤還沒有銷售出去,消費者又不可能現場上網查詢。開發(fā)商通過制造商品供應稀缺的假象,借以抬高房價。
        “生化武器”:變“售”為“租”,降低風險,“吹大”房價。開發(fā)商往往用親戚朋友甚至整村整族的身份證來制造房屋“銷售告磬”的假象,實際上是把房屋出租,用租金來償還銀行利息,等時機成熟后,再將房屋直接銷售。
        “暗渡陳倉”:“定向銷售”保利潤,剩余樓盤牟暴利。開發(fā)商往往通過首先確定1/4至1/3樓盤固定客戶的辦法,在尚未拿到商品房預售證明時,就已經與一些政府部門、企事業(yè)單位達成了“折扣購買”的意向,價格一般要比樓盤實際開盤時低1/3至1/4,甚至低1/2,確保這部分能夠收回樓盤開發(fā)的成本和實現基本利潤。余下的樓盤中拿出1/3進行銷售,1/3進行囤積抬升房價,牟取暴利。通過這種方式,開發(fā)商能夠從同一個樓盤中獲得100%至200%的巨額利潤。
        “新式武器”:先“抵押”后“贖回”,風險為零,利潤翻番。在各種調控手段頻頻出臺的情況下,不少開發(fā)商采用與銀行聯手的方式,在獲得樓盤預售許可證后,立即將1/3左右的樓盤抵押給銀行,獲取房地產開發(fā)貸款,進行滾動開發(fā),在不明就里的購房者確定買房之后,開發(fā)商又能迅速從銀行手中將房子贖回。

      職能部門:官僚作風助長捂盤

        多年從事樓盤經營的開發(fā)商梁秀御向記者明確表示,捂盤只是實現暴利的前提,炒高房價讓購房者接單才能實現贏利的目標。他說:“我們在買地、報建等方面花費的心思,還不到摸準相關職能部門決策層、科室單位領導的愛好一半的心思。搞房地產開發(fā)的始終相信,只要愿意跟職能部門搞好關系,他們往往睜一只眼閉一只眼。”
        記者采訪的不少開發(fā)商表示,大型樓盤開發(fā)的背后往往有大背景、“大領導”。職能部門領導心知肚明,下屬就是對一些申報材料提出質疑,領導通常采取“按規(guī)定辦”的態(tài)度,一般不進行深入細致的調查。
        開發(fā)商韋志鵬還向記者透露,捂盤炒樓的開發(fā)商往往與相關職能部門平時就聯系密切,一旦以材料不全為理由,要求推后審批,官僚作風明顯的機關部門也樂得“多一事不如少一事”,這恰恰幫助開發(fā)商拖延了開盤時間,無形中助長了捂盤效果。
        此外,“園區(qū)經濟”、“會展經濟”都是炙手可熱的項目,職能部門往往不會過多干預。廣州的亞運會項目、廣西南寧的中國—東盟商務區(qū)項目……都是近年來價格飆升的典型。2003年中國—東盟商務區(qū)一帶80畝的土地價錢不過100萬元/畝,現在拍賣價已經達到400萬元/畝,一些前期囤地的開發(fā)商還在以260多萬元/畝的價格私下轉讓,僅此一項利潤就可翻番。

      利潤分成:拉職能部門“下水”

        一些開發(fā)商向記者透露,捂盤的訣竅是:既要職能部門不敢管,又要讓他們從中獲得好處,才能實現與開發(fā)商之間的“捂盤默契”。
        開發(fā)商梁秀御給記者算了這樣一筆賬:無論大中小型樓盤,要真正在當地站得住腳,至少要拿出兩成左右的利潤,通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權力部門。梁秀御說:“兩層利潤還是小數目,我們信奉‘讓職能部門賺合理合法的錢’,我們才能‘捂出合理合法的利潤’。”
        一些開發(fā)商還向記者透露,相關職能部門其實就是確保樓盤基本利潤的“VIP客戶”。一方面,開發(fā)商在開盤之前就以較低價格讓這部分職能部門的群體享受較低價格,除主要領導外,讓這些群體交納少量的“定金”,鎖定了客戶群;另一方面,通過這種“內部預定”的方式,確保了樓盤的基本利潤。
        開發(fā)商韋志鵬說:“這種做法讓相關職能部門跟我們穿起了同一條褲子,我們捂盤、炒樓,他們同樣從中受益匪淺,當然會密切配合我們抬升房價。”
        除了相關職能部門之外,銀行在資金周轉過程中起到的作用也不容忽視。房地產業(yè)80%以上的資金來自銀行。由于銀行也有相關的考核業(yè)務,他們非常樂于接受這種先抵押后贖回的方式,既能夠確保貸款有抵押物,又能夠沒有任何風險地獲取貸款利息。
        在房地產開發(fā)行業(yè)干了近10年的開發(fā)商廖軍告訴記者:“一個樓盤開發(fā)下來,成本只占房屋價格的20%,我們有30%以上的利潤開銷在相關職能部門身上,如果沒有相關職能部門的默契配合,我們的樓盤價格只能實現現有利潤的一半左右。”

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