房價“越調越漲”，購房者有苦難言，而捂盤就是開發(fā)商抬高房價的最常用手段。

　　房地產開發(fā)商捂盤惜售已經成為眾所周知的炒作、抬高樓盤價格的方式。記者近日對一些開發(fā)商進行深入采訪時發(fā)現，不少開發(fā)商捂盤的絕招就是與相關職能部門“密切配合”，形成“默契”。一位開發(fā)商向記者透露：“只要有職能部門的配合，別說樓盤價格漲一倍，就是翻兩番都不成問題。”

捂盤五招：房價利潤“翻跟頭”

　　要實現高額利潤，離不開捂盤炒房，記者在對房地產開發(fā)商進行深入采訪時發(fā)現，盡管各種調控手段層出不窮，但開發(fā)商已經形成了梯次分明的捂盤絕招：
　　“常規(guī)武器”：分批次取得商品房預售證明。這一手段是開發(fā)商捂盤的“常規(guī)武器”。一個僅僅50萬平方米左右的樓盤，開發(fā)商就能將樓盤劃分為一期、二期、三期甚至四至五期，根據每期市場反映情況來抬升房價。在獲取商品房預售證明的時候，開發(fā)商往往與相關職能部門達成“默契”，一個材料不全就能拖延一到兩個月，一個規(guī)劃超標就能拖上兩到三個月，一個實際測量又能夠拖上好幾個月，一來二去，捂盤銷售拖上半年很正常，就是拖上一年多也不奇怪。
　　“瞞天過海”：瞞報數量欺騙購房者。銷售人員向購房者透露的信息往往是好的戶型所剩無幾，不少戶型已經預訂，價格還在飛漲，實際上大批樓盤還沒有銷售出去，消費者又不可能現場上網查詢。開發(fā)商通過制造商品供應稀缺的假象，借以抬高房價。
　　“生化武器”：變“售”為“租”，降低風險，“吹大”房價。開發(fā)商往往用親戚朋友甚至整村整族的身份證來制造房屋“銷售告磬”的假象，實際上是把房屋出租，用租金來償還銀行利息，等時機成熟后，再將房屋直接銷售。
　　“暗渡陳倉”：“定向銷售”保利潤，剩余樓盤牟暴利。開發(fā)商往往通過首先確定1/4至1/3樓盤固定客戶的辦法，在尚未拿到商品房預售證明時，就已經與一些政府部門、企事業(yè)單位達成了“折扣購買”的意向，價格一般要比樓盤實際開盤時低1/3至1/4，甚至低1/2，確保這部分能夠收回樓盤開發(fā)的成本和實現基本利潤。余下的樓盤中拿出1/3進行銷售，1/3進行囤積抬升房價，牟取暴利。通過這種方式，開發(fā)商能夠從同一個樓盤中獲得100%至200%的巨額利潤。
　　“新式武器”：先“抵押”后“贖回”，風險為零，利潤翻番。在各種調控手段頻頻出臺的情況下，不少開發(fā)商采用與銀行聯手的方式，在獲得樓盤預售許可證后，立即將1/3左右的樓盤抵押給銀行，獲取房地產開發(fā)貸款，進行滾動開發(fā)，在不明就里的購房者確定買房之后，開發(fā)商又能迅速從銀行手中將房子贖回。

職能部門：官僚作風助長捂盤

　　多年從事樓盤經營的開發(fā)商梁秀御向記者明確表示，捂盤只是實現暴利的前提，炒高房價讓購房者接單才能實現贏利的目標。他說：“我們在買地、報建等方面花費的心思，還不到摸準相關職能部門決策層、科室單位領導的愛好一半的心思。搞房地產開發(fā)的始終相信，只要愿意跟職能部門搞好關系，他們往往睜一只眼閉一只眼。”
　　記者采訪的不少開發(fā)商表示，大型樓盤開發(fā)的背后往往有大背景、“大領導”。職能部門領導心知肚明，下屬就是對一些申報材料提出質疑，領導通常采取“按規(guī)定辦”的態(tài)度，一般不進行深入細致的調查。
　　開發(fā)商韋志鵬還向記者透露，捂盤炒樓的開發(fā)商往往與相關職能部門平時就聯系密切，一旦以材料不全為理由，要求推后審批，官僚作風明顯的機關部門也樂得“多一事不如少一事”，這恰恰幫助開發(fā)商拖延了開盤時間，無形中助長了捂盤效果。
　　此外，“園區(qū)經濟”、“會展經濟”都是炙手可熱的項目，職能部門往往不會過多干預。廣州的亞運會項目、廣西南寧的中國—東盟商務區(qū)項目……都是近年來價格飆升的典型。2003年中國—東盟商務區(qū)一帶80畝的土地價錢不過100萬元/畝，現在拍賣價已經達到400萬元/畝，一些前期囤地的開發(fā)商還在以260多萬元/畝的價格私下轉讓，僅此一項利潤就可翻番。

利潤分成：拉職能部門“下水”

　　一些開發(fā)商向記者透露，捂盤的訣竅是：既要職能部門不敢管，又要讓他們從中獲得好處，才能實現與開發(fā)商之間的“捂盤默契”。
　　開發(fā)商梁秀御給記者算了這樣一筆賬：無論大中小型樓盤，要真正在當地站得住腳，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權力部門。梁秀御說：“兩層利潤還是小數目，我們信奉‘讓職能部門賺合理合法的錢’，我們才能‘捂出合理合法的利潤’。”
　　一些開發(fā)商還向記者透露，相關職能部門其實就是確保樓盤基本利潤的“VIP客戶”。一方面，開發(fā)商在開盤之前就以較低價格讓這部分職能部門的群體享受較低價格，除主要領導外，讓這些群體交納少量的“定金”，鎖定了客戶群；另一方面，通過這種“內部預定”的方式，確保了樓盤的基本利潤。
　　開發(fā)商韋志鵬說：“這種做法讓相關職能部門跟我們穿起了同一條褲子，我們捂盤、炒樓，他們同樣從中受益匪淺，當然會密切配合我們抬升房價。”
　　除了相關職能部門之外，銀行在資金周轉過程中起到的作用也不容忽視。房地產業(yè)80%以上的資金來自銀行。由于銀行也有相關的考核業(yè)務，他們非常樂于接受這種先抵押后贖回的方式，既能夠確保貸款有抵押物，又能夠沒有任何風險地獲取貸款利息。
　　在房地產開發(fā)行業(yè)干了近10年的開發(fā)商廖軍告訴記者：“一個樓盤開發(fā)下來，成本只占房屋價格的20%，我們有30%以上的利潤開銷在相關職能部門身上，如果沒有相關職能部門的默契配合，我們的樓盤價格只能實現現有利潤的一半左右。”