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“68畝土地拍出了5540萬元的天價(jià)！”——2007年6月，一樁普通的土地競拍讓平靜的湖南省衡陽縣城西渡鎮(zhèn)沸騰起來。不少市民在驚訝之余，紛紛表示懷疑，“比衡陽市的地價(jià)還高？開發(fā)商還有利潤嗎？”
事實(shí)上，“天價(jià)”競拍早已不是發(fā)達(dá)地區(qū)和沿海城市的“專利”。2007年3月，安徽臨泉縣1.02畝地拍出了655萬元，是省城合肥最高地價(jià)的兩倍。2007年7月，陜西延安寶塔區(qū)5.04畝土地創(chuàng)下了畝平1030萬元的“天價(jià)”。
那么，在這些三線甚至四線小縣城屢屢創(chuàng)出“天價(jià)”的背后，究竟是房地產(chǎn)商在“發(fā)燒”，還是另有隱情？“天價(jià)”土地會(huì)不會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)？看不懂的土地市場表現(xiàn)，讓人疑惑多多。
“開發(fā)商就像喝了興奮劑”
2007年6月17日，衡陽縣國土資源局決定掛牌出讓衡陽華岳動(dòng)力機(jī)械總廠(原衡陽柴油機(jī)廠)共約68畝國有土地使用權(quán)及其他相關(guān)國有資產(chǎn)，土地規(guī)劃用途為商業(yè)和居住。考慮到職工安置成本，國土局將掛牌起價(jià)定為2080萬元。“我們估計(jì)能拍到3500萬就頂?shù)教炝恕！必?fù)責(zé)柴機(jī)廠改制工作的衡陽縣縣長助理胡隆友說。
然而，在掛牌之后的11天內(nèi)，情況的發(fā)展令胡隆友大跌眼鏡。參與競買的10家房地產(chǎn)企業(yè)競價(jià)不斷刷新，衡陽縣國土資源局不得不決定于6月28日轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競拍。
“如果說掛牌后競標(biāo)者的出價(jià)還算理性的話，到了現(xiàn)場競拍時(shí)，大家‘就像喝了興奮劑一樣’”競相抬價(jià)。”
據(jù)胡隆友介紹，開拍后在短短時(shí)間內(nèi)，這塊土地價(jià)格就已沖到了4000多萬元。這時(shí)，主持拍賣的衡陽縣國土局局長有些急了，他不斷提醒競拍者“保持冷靜”。然而，在不斷上升的數(shù)字刺激下，競拍者的熱情仍舊一浪高過一浪。最后，來自湖南鴻麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位股東，從同伴手中搶過牌子高高舉起——“5540萬元！”隨著槌音下落，這樁衡陽縣歷史上最高的土地出讓終于塵埃落定。
“這個(gè)價(jià)格肯定是有些高了。”胡隆友告訴記者，目前衡陽縣城人口不過10萬，最黃金地段的土地價(jià)格也只有約40萬元/畝，住宅樓均價(jià)為800元至1000元。鑒于衡陽縣城的實(shí)際，此次拍出的價(jià)格在當(dāng)?shù)乜芍^是不折不扣的“天價(jià)”了。
“只要拿到地就等于贏了一半”
小縣城的“天價(jià)”競拍之后余波未了。按照衡陽縣國土局規(guī)定，競價(jià)中標(biāo)企業(yè)必須中標(biāo)后的五個(gè)工作日內(nèi)將余款付齊，而此次以5540萬元競拍成功的湖南鴻麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在成交后并沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付齊剩余款項(xiàng)，原因很簡單：沒錢！
據(jù)記者調(diào)查了解，此次參與競標(biāo)的企業(yè)大多是由一些小股東臨時(shí)拼湊起來的。“每家企業(yè)背后至少有10個(gè)股東。”胡隆友告訴記者，這些小股東大多是近幾年搞小房產(chǎn)開發(fā)賺了一點(diǎn)錢，本身并沒有多大的資本實(shí)力。為了湊足本錢參與競標(biāo)，有的公司的一些股東甚至到了“砸鍋賣鐵”的地步。“當(dāng)?shù)弥荒苋缙诘娇罡倶?biāo)保證金將被沒收時(shí)，鴻麒公司一位股東當(dāng)場心肌梗塞發(fā)作。”胡隆友搖著頭告訴記者。
那么，如此實(shí)力不足的公司為何敢鋌而走險(xiǎn)開出天價(jià)？一些業(yè)內(nèi)人士的分析或許有其道理。
據(jù)了解，此次出讓的土地分為兩塊，均處于衡陽縣黃金地段，與繁華商業(yè)街相鄰，規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ晃辉鴱氖逻^房地產(chǎn)經(jīng)營的人士給記者算了一筆賬：按照衡陽縣目前繁華地段的門面房價(jià)格8000元至10000元/平方米推算，該地段建成后每平方米至少可賣5000元。如果開發(fā)兩層，僅門面房的收入就有一億多元進(jìn)賬。只要策劃、營銷到位，三年內(nèi)獲利至少5000萬元。
“實(shí)際上，按照目前房地產(chǎn)市場狀況，只要拿到了地就等于成功了一半。”這位開發(fā)商告訴記者，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度加大，土地資源的緊缺性將越來越突出，而目前不斷上漲的房價(jià)無疑使手中有地的開發(fā)商更大的利潤預(yù)期，“這就是天價(jià)競標(biāo)屢見不鮮的根本原因。”
“森林法則”與“惡性循環(huán)”
對于衡陽縣城“天價(jià)”競拍，最著急的還是縣城的普通居民。在衡陽機(jī)關(guān)工作的孫先生告訴記者，近三年來衡陽縣的房價(jià)幾乎翻了一翻。不久前，縣城的房地產(chǎn)開發(fā)商們又聯(lián)合在一起，將縣城電梯房的價(jià)格從1260元每平方米提高到了1360元每平方米。“這次拍出天價(jià)土地對于普通消費(fèi)者來說絕不是一個(gè)好消息，縣城的房價(jià)肯定會(huì)隨之水漲船高。”孫先生滿臉無奈。
湖南省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長肖毅敏認(rèn)為，盡管衡陽縣拍出“天價(jià)地”有開發(fā)商沖動(dòng)的因素，但當(dāng)前土地價(jià)格越來越高則是比較普遍的現(xiàn)象。這主要是地價(jià)和房價(jià)相互影響的結(jié)果。肖毅敏說，近幾年大幅上漲的房價(jià)和國家對土地的宏觀調(diào)控，一方面刺激了地價(jià)的上漲。另一方面，地價(jià)成本的提高，又造成了房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升。
記者采訪中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，屢屢出現(xiàn)的“天價(jià)”競拍其實(shí)正凸顯出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“森林法則”——越是資本雄厚的開發(fā)商越能拿到日益稀缺的土地資源；而大量的普通開發(fā)商只能望洋興嘆。而“森林法則”導(dǎo)致的最終結(jié)果是房地產(chǎn)市場被少數(shù)“寡頭”所壟斷。
“一線城市的土地資源已幾乎被實(shí)力雄厚的大集團(tuán)瓜分殆盡，在二線三線城市復(fù)制這種掠地模式自然也是情理之中的事。”長沙市房地產(chǎn)商張先生說。
一些專家認(rèn)為，面對房地產(chǎn)市場的“森林法則”，在由政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者組成的“生態(tài)鏈”中。處于鏈條最末端的消費(fèi)者其實(shí)是最無辜也最弱勢的。通過“天價(jià)”競拍，政府收獲的是真金白銀，房地產(chǎn)商獲得的是緊缺資源；而普通消費(fèi)者除了坐等房價(jià)上漲之外別無他法。“地價(jià)上了天，房價(jià)上漲還會(huì)遠(yuǎn)嗎？” |