對于嚴格執行“限購”的北上廣深和三亞來說，“銀十”前半段房地產市場活躍度因9月30日央行調整“限貸”政策而升溫不少。業內人士分析認為，信貸政策松動所帶來的效應雖有所顯現，但是否能帶動成交量大增，仍要看銀行的執行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。新華社發　徐駿/作

    最近國內經濟增長全面放緩，第三季度GDP增長下行為7.3%的水平，為5年來GDP增長最低。
　　多數人認為，其主要原因在于出口增長持續下行、基礎設施投資，尤其是房地產投資的增長下行。房地產救市成了國內各級政府的主要任務。
　　近幾年來，盡管GDP增長速度不小，但國內居民內需不僅沒有隨之快速增長，反而增長速度放緩或增長萎縮。原因何在？筆者認為，最重要的原因就是高房價問題。高房價對國內居民消費具有嚴重的擠出效應，也是居民內需增長的最大障礙。
　　按照國家統計局的指標體系，任何居民的住房購買都是算作一種投資。就目前中國居民的現狀來看，不僅住房是整個家庭最有價值的資產，而且購買住房占居民整個收入支付中最大份額。如果房價水平合適，房價收入比不高，那么居民購買住房占整個家庭收入支付中的比重中不會太高。居民購買住房之后，也能夠在幾年內付清房款，保證其日常基本消費。如果房價過高，其情況則完全不一樣了。
　　就目前中國的住房市場價格而言，不要說一線城市早就是天價了，與90%以上工薪階層已經無關。即使是二三線城市，85%以上的居民也是無支付能力購買。有些居民即使購買，也會對其整個家庭消費具有嚴重的擠出效應。
　　比如在北京四環邊上，一套100平米的住房，價格在400萬元左右。而一個名牌大學畢業生在北京工作5年，年薪估計10萬元左右，5年積蓄至多20萬元。兩個人5年積蓄至多為40萬元。在這種情況下，兩個人結婚要在北京購買一套100平方米的住房，兩個人積蓄還得加上雙方父母的一輩子積蓄（假定雙方的父母都生活在南方縣城，整個積蓄大概是60萬元左右，北方的縣城及農村還達不到），只能夠支付這套住房的首付（假定雙方父母各付40萬元）。
　　在這種情況下，這對年青家庭住房是購買了，但嚴重的債務負擔馬上而來，其按揭貸款負債率會高50%以上。面對如此沉重的債務負擔，這對年青家庭的日常生活消費將會嚴重擠出。同時，兩個年青人雙方父母的日常生活消費會嚴重擠出。因為，父母親的養老積蓄突然減少了2/3。
　　房價過高，不僅對購買住房者具有嚴重的消費擠出效應，對于租房者也具有嚴重的消費擠出效應。因為，房價過高，住房的租金價格同樣會快速上漲，租房者所要支付費用也就越來越高。在這種情況下，對于租房的居民來說，或無支付能力租用，只好到邊遠的城鄉結合部的農村租房；或是增加其整個生活開支，擠出日常生活消費。
　　房價過高，也會導致企業營運成本全面上升。而企業的營運成本上升，或迫使不少企業遷出這些高房價的城市，減少這些城市的就業機會；或是壓低企業工人的工資水平等。無論是哪一種情況出現，都會從總體上降低整個社會的收入水平，影響居民的支付能力，從根本上削弱居民的消費。而各級政府救樓市，其目的就在于把現有的房價頂在天花板上或維持高房價，與保證經濟持續穩定增長背道而馳。
　　可以說，當前國內經濟增長動力不足，就在于國內居民的潛在內需無法轉化為現實的內需，國內居民無限大的需求很大部分只是潛在。居民內需之所以無法釋放出來，不是居民不愿意消費，而是居民沒有消費能力。當前居民的消費能力不足，或支付能力不足，主要在于兩個方面。一是以勞動力要素獲得收入的絕大多數居民的收入水平低或占整個社會各要素總收入的比重低，二是絕大多數中低收入居民少許的收入被高房價吞噬了，從而導致高房價下國內居民消費的嚴重擠出效應。如果國內高房價這種現狀不改變，國內居民消費無法增加，居民內需也是無法得到拓展，從而使得國內經濟持續穩定增長成為無源之水、無本之木。