隨著房地產(chǎn)政策的松綁，“首套房貸款利率出現(xiàn)松動(dòng)”的傳聞不絕于耳。5月12日，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，對(duì)進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出5條意見（民間稱之為“央五條”），更被業(yè)內(nèi)解讀為在政策層面喊話，旨在降低商業(yè)銀行個(gè)人按揭住房貸款利率。
　　9月1日，“融360金融搜索平臺(tái)”（下稱融360）發(fā)布對(duì)全國23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行房貸利率的監(jiān)測報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，由于政府的一系列舉措，8月房貸市場出現(xiàn)了利率松動(dòng)的跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折。值得注意的是，雖然利率打折增多，但房貸放款速度加快的背后，部分銀行對(duì)客戶資質(zhì)、存款、購買理財(cái)產(chǎn)品等隱形的要求增加。

　　真實(shí)情況如何？
　　有附加條件的利率松綁

　　根據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前在23個(gè)重點(diǎn)城市中有10城存在利率優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度略增，但均有附加條件。其中上海有全國最低8.5折利率折扣，北京、杭州、青島3城重現(xiàn)9折利率，6城優(yōu)惠利率為9.4至9.8折，其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)或者更高。
　　8月30日上午，記者來到位于北京東五環(huán)外附近的一處樓盤，趕上周末，售樓部里看房人絡(luò)繹不絕。售樓小姐介紹，現(xiàn)在首套房申請(qǐng)商業(yè)貸款，分為基準(zhǔn)利率和基準(zhǔn)利率上浮5%兩種，一家國有大行要求首付提高到五成才能做到基準(zhǔn)利率，另一家國有大行要求首付四成。
　　“我們多家合作銀行，首套房首付都是三成，具體利率多少，都是客戶跟銀行之間談。”北京一處高端樓盤置業(yè)顧問說，一般都是6.8775%，基準(zhǔn)利率上浮5%，能不能申請(qǐng)下來要看你的流水、征信、身份證明等等。
　　“但就北京地區(qū)來說，‘央五條’之后，首套房房貸利率基本沒變化，還是上浮5%。”北京一家本土房產(chǎn)公司營銷總監(jiān)付女士說，有的基準(zhǔn)利率可以享受9折，但要接受銀行提出的“附加條件”。
　　根據(jù)記者了解，所謂“附加條件”，就是不同銀行針對(duì)購房人資質(zhì)，例如購房人需要在銀行辦理一定數(shù)額的存款、購買銀行內(nèi)部理財(cái)、保險(xiǎn)等產(chǎn)品，或者通過中介公司申請(qǐng)貸款，才能享受到利率方面的優(yōu)惠。
　　融360的監(jiān)控報(bào)告顯示，上海民生銀行出現(xiàn)8.5折優(yōu)惠，但附加條件卻是金融資產(chǎn)達(dá)到500萬以上的客戶才可申請(qǐng)。北京中信銀行、招商銀行出現(xiàn)9折優(yōu)惠，中信銀行僅部分支持我愛我家和鏈家客戶，且需購買相應(yīng)的保險(xiǎn)項(xiàng)目；招商銀行優(yōu)惠則是購房者存貸款額15%的保證金一年，享9折，存貸款額5%的保證金一年，享9.5折。
　　本報(bào)記者粗略估算，相比首套基準(zhǔn)利率計(jì)算，以總價(jià)100萬元的房子為例，申請(qǐng)70萬元的商貸，按基準(zhǔn)利率計(jì)算，分30年還，每月需還款4447.52元，若利率上浮5%，每月多還152元，一共多還5.4萬元的利息。
　　根據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，8月，在重點(diǎn)關(guān)注的23個(gè)城市中有15城不同幅度地下調(diào)了首套房貸款利率。降幅排名前5的城市依次為哈爾濱、廣州、杭州、深圳、重慶。其中，哈爾濱利率下降幅度為0.25%，廣州達(dá)0.23%，杭州則為0.16%。
　　但《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地考察廣州的實(shí)際情況則是，“首套房貸款利率還是基準(zhǔn)利率上浮5%到10%。”一家總部位于廣州的大型地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，想申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率或者所謂9折優(yōu)惠，條件仍極為嚴(yán)苛，要看客戶的財(cái)產(chǎn)狀況、過往征信、是否購買了大額的理財(cái)產(chǎn)品或者有大額存款等等。
　　如果不接受附加條件，怎么辦？“那就只能按照以往基準(zhǔn)利率或者上浮5%。”上述廣州市房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人坦言，房貸利率下降，是假象。
　　“其實(shí)就廣州來看，多數(shù)銀行都下調(diào)了房貸利率。”上述負(fù)責(zé)人坦言，但是只是從之前上浮8%—9%下調(diào)到上浮5%。其中，工行首套房貸從利率上浮5%-10%調(diào)整為利率上浮3%-5%，成為五大中資行中首套利率最低的銀行。另外，建行首套房貸從利率上浮8%調(diào)整為利率上浮5%；招商銀行首套房貸利率從上浮5%降到基準(zhǔn)利率；興業(yè)銀行首套房貸利率從上浮20%降到5%；光大銀行首套房貸利率從上浮10%降到5%。
　　如此一來，是否接受銀行提出的“附加條件”，是決定客戶是否能享受房貸利率優(yōu)惠政策的關(guān)鍵。但問題是，銀行所謂的附加條件，也是在變相提高客戶的貸款成本。這是一個(gè)相悖的選擇題。

　　房貸審批并無變化

　　難松動(dòng)的利率背后，是今年上半年銀行主動(dòng)壓縮個(gè)人住房貸款，尤其是股份制商業(yè)銀行，以民生銀行、平安銀行尤為明顯。今年上半年，這兩家銀行個(gè)人住房貸款余額分別為594億元、602億元，分別比去年底減少121億元、47億元。
　　此外，招行今年上半年的個(gè)人住房貸款為2737億元，雖然比去年底增加51億元，但在個(gè)貸中的占比卻降至11.3%，比去年底下降了0.93個(gè)百分點(diǎn)。而興業(yè)銀行1849億元的個(gè)人及商用房貸款余額，雖然與去年底基本持平，但在個(gè)貸中的占比，卻從52.33%下降到今年上半年的50.8%。
　　“對(duì)小微企業(yè)貸款可以上浮20%-30%，相對(duì)而言房貸業(yè)務(wù)利潤實(shí)在太小。”一家股份制銀行人士坦言，所以股份制銀行會(huì)相對(duì)傾向小微企業(yè)貸款。
　　根據(jù)央行7月公布的《2014 年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至6月末個(gè)人購房貸款余額10.74 萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7 個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加9389 億元，同比少增239 億元。
　　“投放量在央行的意料之中。”一家國有銀行相關(guān)人士告訴記者，所以才有之前5月份的央行喊話。
　　在座談會(huì)上，央行要求各商業(yè)銀行保證正常房地產(chǎn)融資需求，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)信貸市場健康發(fā)展，商業(yè)銀行要對(duì)個(gè)人住房按揭貸款合理定價(jià)，提高貸款發(fā)放和審批效率，不許停止個(gè)人購房貸款。
　　“對(duì)于會(huì)議傳達(dá)內(nèi)容，各銀行表示不會(huì)因此調(diào)整房地產(chǎn)和按揭政策，執(zhí)行層面會(huì)加強(qiáng)總行和分行的溝通和資金支持，確保額度內(nèi)的按揭貸款正常發(fā)放。”上述國有銀行人士坦言。
　　央行要求，銀行應(yīng)合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。
　　一面是央行主動(dòng)喊話要求禁止個(gè)人購房停貸，一面多數(shù)股份制銀行上半年收縮個(gè)人房貸增量，這是否意味獲得住房貸款比以前更難了？房貸審批尺度是不是趨嚴(yán)？
　　記者采訪多位四大國有銀行人士的一致觀點(diǎn)是，貸款審批尺度沒有發(fā)生變化，既沒有趨嚴(yán)也沒有放松，對(duì)符合貸款準(zhǔn)入條件的貸款，基本都能通過審批，批準(zhǔn)率穩(wěn)定在九成以上。
　　“當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，企業(yè)發(fā)展前景不明朗。與之相比，房貸業(yè)務(wù)具有穩(wěn)定而大量的信貸需求，又有首付和房產(chǎn)抵押，風(fēng)險(xiǎn)較小。但是國有銀行加大個(gè)人房貸折扣力度，可能性不大。”一家國有銀行人士坦言，未來個(gè)人按揭房貸利率要看市場需求發(fā)展。