眼下,房地產市場的情況相當微妙。一邊是各地政府或明或暗地解除限購,也有一些解除限購城市的成交量大幅上漲;另一邊是一些主流專家的房地產拐點甚而崩盤論,投資者因此對買房投資躊躇不定。 社科院日前發布的2014年《中國住房發展(中期)報告》判斷,2014年上半年,全國樓市進入結構性過剩階段,或將進入2-3年調整期。但報告也承認,住房市場長期拐點尚未出現,房價不會出現整體崩盤。 有個朋友說過,短線投資拼的是技術,長線拼的是眼界。在筆者短暫的投資經歷里,只有兩次系統性暴富的機會。第一次,股權分置改革和大小非解禁的制度紅利,造就了股市6000點神話。第二次,就是2008年4萬億救市計劃推出后以房地產為代表的資產泡沫。雖為財經媒體從業人員,6000點的股市,筆者也沒有掙到什么錢。幸運的是,2009年為孩子買的房,現在已經增值一倍多。考慮到貸款的2.5倍杠桿,增值幅度更大。 其實,敢于買房投資,看好的就是中國的城鎮化邏輯。第一,2013年中國城鎮人口比重為53.73%,低于1955年日本的56.1%。第二,中國的資源稟賦、地理特征和人口密度決定,中國的城鎮化不可能走歐洲的小城鎮路徑,只能是走中心城市帶動周邊衛星城的模式。這就決定特大型城市對資源、對人口將更有吸引力。 再從人口趨勢看,1949年以來,我國有過三次嬰兒潮。第一次出現在1949年至1959年。第二次自1962年開始,高峰出現在1965年,持續至1973年,是我國歷史上出生人口最多的主力嬰兒潮。1985至1995年,主力嬰兒潮人群進入生育年齡,第三次嬰兒潮到來,被稱為“回聲嬰兒潮”。未來10年,第三次嬰兒潮進入婚嫁、成家立業年齡,這將支持中國未來10年的住房需求。 另外一點,對眼下國內的金融市場而言,究竟有多少產品適合投資者做長期的資產配置?對普通投資者而言恐怕不多。儲蓄跑不過CPI,信托風險頻頻,股市不死不活,互聯網金融更難當大任。這也就難怪有錢的投資者不辭辛苦海外置業了。 當然,上述這些觀點并非鼓勵讀者趕緊買房,畢竟長期是機會但也難免短線有波折。如同股市的買漲不買跌,市場底往往滯后于政策底,樓市政策松綁之后,三四線城市并不會立馬見效。 不過,對于不同人群,一套房子的意義截然不同。對于剛剛進入城市打拼的職場新人,房子可能是希望,是奮斗的目標;對于談婚論嫁的小年輕,房子是未來生活的一份歸屬感;對于事業有成的中年人,房子是資產配置的工具;對于暮年老人,房子是一份記憶。 如果您是真正如“丈母娘需求”一般的剛性需求,那筆者覺得,您看看兜里的錢,算算每月的工資,量力而出貸個款買個房,也還不錯。至少能逼著您“少花多掙”,這也就是“有恒產者有恒心”的道理吧。其實,從大周期看,房地產投資也還算穩健,即便香港樓市1998年大跌,10年時間熬到2008也重回了高點。可如果您是6000點時48元買的中石油,估計10年的時間您絕難解套。
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