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    1. 京地王前景未卜 穗寧現(xiàn)入市難題
      2014-06-13   作者:記者 桂瑰  來源:京華時報
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        今年的樓市陡然下行,回款速度放緩使得房企的資金鏈緊繃,而銀行房地產(chǎn)貸款的收緊加劇了房企“錢緊”的現(xiàn)實。在資金壓力、銷售壓力諸多因素的重壓之下,去年市場上行時不惜血本拿下的地王面臨困局。從廣州地王降價甩貨到南京地王分割銷售,再到北京地王定位尷尬等,“地王”,尤其是非核心區(qū)域地王困難重重。業(yè)內(nèi)稱,在目前降溫的市場情況下,高周轉(zhuǎn)與高定價不可能同時出現(xiàn),拿地王的企業(yè)可能面臨比較大的風險。

        穗、寧地王現(xiàn)入市難題

        5月30日晚間,中國中冶發(fā)布公告稱,中冶置業(yè)將把南京金名城置業(yè)有限公司100%股權(quán)以約25.39億元價格轉(zhuǎn)讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司。公告顯示,龍湖地產(chǎn)接盤的金名城置業(yè)的資產(chǎn)是6塊地,規(guī)劃建筑面積達到了38.3萬多平方米。以此計算,龍湖地產(chǎn)所拿地塊平均樓面價僅為6527元/平方米,而中冶置業(yè)2010年9月份拿下的1號地的平均樓面地價為5929元/平方米。這意味著,從中冶拿地至今近4年的時間里,中冶該地塊每平方米升值空間僅600元左右。至此,中冶耗資256億元拿下的南京下關巨無霸地王項目被肢解,1號地分多塊轉(zhuǎn)讓,2號地遭政府收回,3號地自己開發(fā)。

        地王面臨困境的不僅僅是南京,日前,廣州的地王項目,位于番禺的超級大盤亞運城降價,其“山海灣”組團于5月31日推出70套130-160平方米的低密度大戶型特價戶型,均價僅為10000元/平方米,較項目去年15000元-16000元/平方米的售價降幅超過30%。據(jù)悉,2009年12月22日,廣州亞運城以255億元的成交價躋身“全國總價地王”。

        廣州地王降價、南京地王分拆,只是這幾年風起云涌的地王項目的縮影,在出貨不暢的情況下,包括北京在內(nèi)的多個城市地王項目均面臨著入市難題。

        北京地王前景未卜

        位于北京萬柳區(qū)域的知名住宅地塊已經(jīng)成交近兩年,但仍未能入市。據(jù)內(nèi)部人士透露,他們的樣板間一直在“做了砸,砸了再做”的循環(huán)之中。該公司的相關人員也表示,目前其項目仍在磨礪之中,還沒有達到期望中“藝術品”而非“工藝品”的標準,入市時間還暫未確定,預計售價會超過13.5萬元/平方米。

        無獨有偶,融創(chuàng)去年摘得的農(nóng)展館地王項目依然悄無聲息。去年9月4日,融創(chuàng)力壓競爭對手,以21億的總價,加異地建27.8萬平米醫(yī)院的出價奪得北京農(nóng)展館地塊,折合樓面價73099元/平米,成為北京新單價地王。此后,融創(chuàng)董事長孫宏斌表示,該項目地價并不貴,最高將賣到30萬元一平方米。

        曾令業(yè)界嘩然的孫河地王同樣陷入尷尬。2013年7月24日,中糧以23.6億元總價拿下孫河地王,剔除保障房,商品房部分樓面價高達4.84萬元/平方米。而此前進入該區(qū)域的龍湖、泰禾、首開所拿的同類地塊,上述三家拿地企業(yè)樓面地價分別約為2萬元/平方米、2.9萬元/平方米、2.6萬元/平方米。泰禾、龍湖的項目均已在拿地半年后入市,并且很快開始銷售,目前銷售價格在6萬元-7萬元/平方米。但中糧拿下孫河地塊已經(jīng)近一年,依然沒有入市消息。

        更有甚者,合景泰富高價摘得的崇文門菜市場地塊已近3年,現(xiàn)今依然只有一個大坑,被媒體爆出“囤地”嫌疑。2011年6月,北京崇文門菜市場商業(yè)金融用地現(xiàn)場競拍,最終合景泰富力爭以7.1億元的總價成交,折合樓面地價4萬元/平以上,刷新北京單價地王紀錄。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,和住宅地塊不同,商業(yè)項目需要大量的資金支撐,而合景泰富2012年才進入百億陣容,開發(fā)該項目有一定的資金壓力。

        市場行情下行加劇地王入市難度

        地王之所以陷入困局與今年的市場情形不無關系,今年以來的市場成交情況讓不少房企倒吸了一口冷氣。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京不少項目的售樓處門可羅雀,市場觀望情緒濃厚。

        鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年以來,房地產(chǎn)行業(yè)整體回落,市場日益下行。新建商品住宅期房市場成交量明顯下降,網(wǎng)簽率走低,項目的去化速度明顯減緩。截至6月4日,年內(nèi)已有98個北京新建商品房項目(按照預售證)入市,總供應30721套住宅。這些項目截至目前網(wǎng)簽9126套,整體網(wǎng)簽率為29.7%。具體來看,網(wǎng)簽率低于平均水平的項目占比為63.2%,項目的去化速度從二季度開始明顯變慢,一是在當月入市當月有成交的項目越來越少,項目的去化周期在拉長;二是這些有網(wǎng)簽記錄的項目各自的網(wǎng)簽率也在明顯降低,3月有網(wǎng)簽記錄的項目平均網(wǎng)簽率為50.1%,4月為30.9%,5月為5.0%。

        鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為,從具體的項目看,各項目的去化速度在減緩,去化周期在拉長,熱銷時期“日光盤”的案例難再現(xiàn),開發(fā)商面臨較大的庫存壓力。從上游的供應來看,2012年下半年至2013年上半年是土地供應高峰,按照從拿地到開盤的正常周期1-1.5年來算,項目高供應還將持續(xù)一段時間,短期內(nèi)項目去化率低,成交周期長將難以改善。另外,去年成交的高價地塊將在下半年陸續(xù)入市,市場低迷下還將面臨較大的價格壓力。

        北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為,目前市場已經(jīng)明顯處于調(diào)整,這種情況下,老地王壓力巨大,地王項目可能面臨集體困境。

        高周轉(zhuǎn)高定價難兩全

        值得注意的是,土地市場和銷售市場存在著時間差,如果以去年下半年的市場情況作為參考來拿地,那么今年的市場無疑讓房企的希望化為泡影。雖然有前車之鑒,但市場上行之時,房企依然是野心勃勃。在去年銷售向好之時,各地地王頻出。

        中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年下半年以來,在全國一二線城市合計40個城市出現(xiàn)了總價及單價地王合計60宗,特別是以北京為代表的一線城市,出現(xiàn)的地王數(shù)量更是超過30宗。北京從2013年下半年開始,更是出現(xiàn)了土地價格全面接近或者超過之前其余水平。

        而隨著時間推移,北京去年的地王項目將陸續(xù)進入銷售周期,不過,目前的市場情況顯然無法實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)與高定價的兩全。

        張大偉告訴記者,2013年下半年出現(xiàn)的全國各地地王整體陷入入市難,特別是之前認為相對市場空間比較大的一線城市,價格也出現(xiàn)了上漲乏力。與此同時,地王對市場要求高,相比一般項目,地王的高土地價格決定了企業(yè)必須快周轉(zhuǎn)。這種情況下,按照目前降溫的市場情況下,房企今年很難推動地塊入市,而一旦進入2015年,資金成本又會上漲,而對2015年的市場預期目前也很難太樂觀。“2013年下半年拿下地王的企業(yè),預期相對樂觀,認為2014年房價還有起碼30%以上的上漲,目前看這一現(xiàn)象已經(jīng)不可能出現(xiàn)。”

        不過,張大偉也指出,地王項目也是有區(qū)別的,對于小部分核心位置的地王項目來說,因為區(qū)位稀缺,體量不大,相比剛需區(qū)域的地王來說,難度相對小一些。而對于2013年下半年開始的系列剛需地塊地王看,目前市場剛需已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性觀望,這種情況下,剛需產(chǎn)品的去化放緩,價格調(diào)整將加速。

        張大偉預計,2013年下半年系列出現(xiàn)的全國地王,基本都將面臨無利潤的市場風險,其中有很大部分如果資金成本高,很可能被迫選擇低價入市。

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