專家認(rèn)為，銀行資金成本在不斷加大，從自身盈利模式考量，需要采取有針對(duì)性的利率優(yōu)惠措施。而從目前銀行對(duì)房貸優(yōu)質(zhì)客戶的界定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，一方面考慮的是客戶的還款能力、資質(zhì)、產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)的大小；另一方面還考慮，客戶能否帶動(dòng)銀行其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，能否產(chǎn)生一些衍生的收入。
“首套房貸款利率近期沒(méi)有調(diào)整”，農(nóng)行北京海淀某支行工作人員22日告訴記者。此時(shí)距離金融監(jiān)管部門“合理確定首套房貸款利率水平”窗口指導(dǎo)發(fā)布時(shí)間整整過(guò)去十天。記者走訪北京多家銀行后發(fā)現(xiàn)，首套房貸款利率基本與此前保持一致。
值得一提的是，曾被廣泛報(bào)道已經(jīng)消失的八五折首套房貸款利率目前依然存在。建行北京某支行信貸部門負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，首套房八五折利率仍然可以申請(qǐng)到，但門檻較高，主要面向本行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶。與此同時(shí)，記者了解到，對(duì)于大多數(shù)客戶來(lái)講，在建行可享受到的首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮5%。
具體來(lái)說(shuō)，以目前5年期以上貸款利率6.55%計(jì)算，如果打折，貸款年利率為5.5675%；如上浮5%，則為6.8775%。
首套房房貸“選擇性”優(yōu)惠也出現(xiàn)在其他銀行機(jī)構(gòu)。上述農(nóng)行員工告訴記者，目前首套房放貸利率執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，但也有極少數(shù)客戶可享受九五折優(yōu)惠利率。
事實(shí)上，有首套房貸款利率優(yōu)惠的不僅是建行和農(nóng)行，記者了解到，中信銀行(601998,股吧)、北京農(nóng)商行都可以申請(qǐng)到九折優(yōu)惠利率，而且面向的是普通客戶群。鏈家房地產(chǎn)中介公司工作人員向記者透露，通過(guò)他們向北京農(nóng)商行申請(qǐng)貸款，還可享受到八五折利率。
而對(duì)于首套房房貸的“選擇性”優(yōu)惠，中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李佩珈表示，銀行資金成本在不斷加大，從自身盈利模式考量，需要采取這種有針對(duì)性的利率優(yōu)惠措施。而從目前銀行對(duì)房貸優(yōu)質(zhì)客戶的界定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，一方面考慮的是客戶的還款能力、資質(zhì)、產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)的大小；另一方面還要考慮客戶能否帶動(dòng)銀行其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，能否產(chǎn)生一些衍生的收入。
在金融監(jiān)管部門在進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”后，北京地區(qū)部分銀行也采取了具體行動(dòng)以回應(yīng)。如興業(yè)銀行(601166,股吧)將首套房貸款利率由此前的基準(zhǔn)利率上浮10%下降到上浮5%，民生銀行也于近日重新啟動(dòng)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。
更多銀行尚無(wú)明顯行動(dòng)——首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這其中就包括工行、中行、招商銀行(600036,股吧)、浦發(fā)銀行(600000,股吧)、北京銀行(601169,股吧)等多家銀行。
此外，部分銀行工作人員透露，首付比例不同，申請(qǐng)到的貸款利率也有所差異，如首付三成，利率可能要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮5%～10%；首付四成，貸款利率便執(zhí)行基準(zhǔn)利率。貸款利率不同，放款時(shí)間也有所差異。利率越高，放款時(shí)間越短；反之則越長(zhǎng)。貸款門檻也有所差別。如建行要求，房齡+借款年限小于39年；花旗銀行、匯豐銀行要求貸款金額在100萬(wàn)元以上。
對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或許最關(guān)心的是不同貸款利率所負(fù)擔(dān)的購(gòu)房成本有何差異。某購(gòu)房者告訴記者，如貸款100萬(wàn)元買首套房，貸款期限為20年，選擇等額本息還款方式還款。考慮到5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，按照基準(zhǔn)利率八五折來(lái)算，每月還款約6900元；執(zhí)行基準(zhǔn)利率，月還款需要7500元，每月多還500余元；上浮10%，月還款接近7900元。
放貸速度緩慢，放貸時(shí)間延長(zhǎng)也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較明顯的一個(gè)表現(xiàn)。金融監(jiān)管部門也在此次“窗口指導(dǎo)”中明確提到“提高按揭發(fā)放效率”。某房地產(chǎn)中介人員告訴記者，首套房貸款審批時(shí)間往往較快，一般在2至7天內(nèi)。而放款時(shí)間仍較長(zhǎng)，與4月份沒(méi)有變化。相比較而言，外資銀行放款時(shí)間相對(duì)較短，大概在30天之內(nèi)；國(guó)內(nèi)的銀行則在45天左右。
實(shí)際上，金融監(jiān)管部門對(duì)“首套房貸政策”予以重點(diǎn)表示并非第一次，早在2012年初，監(jiān)管部門也曾明確提及滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。但此后，銀行機(jī)構(gòu)在首套房房貸政策上多有或松或緊的、頻次較高的反復(fù)調(diào)整。那么未來(lái)首套房貸款利率將是什么樣的走向？
李佩珈認(rèn)為，每次房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)時(shí)，金融監(jiān)管部門會(huì)出臺(tái)穩(wěn)定預(yù)期的政策。對(duì)此，銀行機(jī)構(gòu)特別是大型銀行還是配合的，但是力度有多大？與過(guò)去相比，在銀行資金成本高企的背景下，對(duì)首套貸利率下浮很大不太現(xiàn)實(shí)。
社科院財(cái)經(jīng)與戰(zhàn)略研究所博士高廣春多次向記者表示，落實(shí)差別化信貸政策，特別是解決首套房利率波動(dòng)問(wèn)題，不僅是銀行的責(zé)任，政府也要有所承擔(dān)。必須形成一個(gè)長(zhǎng)期有效的制度安排。建議政府可通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼的方式，提高銀行對(duì)執(zhí)行差別化信貸政策的積極性，從而穩(wěn)定首套房信貸政策。
相對(duì)于銀行機(jī)構(gòu)在執(zhí)行首套房房貸政策時(shí)頻繁調(diào)整，二套房貸款政策則顯穩(wěn)定。目前多家銀行采取的是首付七成，貸款利率上浮10%的政策。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于第二套房房貸，工農(nóng)中建等銀行普遍采取“認(rèn)房有認(rèn)貸”的判定標(biāo)準(zhǔn)。如家庭已有一套住房，房貸只能貸三成；如無(wú)房但有過(guò)按揭貸款則房貸可貸到四成。深圳市民張先生告訴記者，他最近接到多家地方城商行詢問(wèn)是否需要房貸的電話，其中，北京某城商行給出的5年期以上房貸利率是7.2%,以張先生教師的身份可貸到200萬(wàn)元。寧波銀行(002142,股吧)則表示，二套房房貸利率為7.9%。
李佩珈認(rèn)為，無(wú)論是從風(fēng)險(xiǎn)還是收益的考量，二套房貸款都是銀行業(yè)務(wù)的一個(gè)盈利點(diǎn)。這是因?yàn)椋捎诙追恳赘?成，因此，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)很小；同時(shí)上浮10%，盈利的空間又有保障。