隨著百強地產商光耀地產出事,其背后的財通基金子公司的房地產項目也被帶到大眾面前,過去狂飆突進的基金子公司進入兌付危機的關注名單中。基金子公司人士透露,實際上,從今年初開始,房地產項目的風控變得異常嚴格,已經與信托公司趨同,設立的項目也在變少。由于2013年下半年的一年期主動管理項目成立較多,今年下半年基金子公司的主動管理類項目將集中到期。
看50個項目才通過1個
“我們現在對房地產項目控制很嚴。”某基金公司子公司投行部門的一位副總表示。目前,來融資的房地產項目仍然很多,但是可能看50個,才能通過一個。“我們對融資方的資產門檻和項目區位要求都在變嚴。”
該副總透露,目前對房地產項目,公司的要求是融資方資產必須在50億以上,項目區位則必須在一二線城市,東部地區可以稍微放寬到地級市;具體區位則必須在核心城區,地產類型必須以住宅為主,因為商業地產現在不一定好賣。這些指標都指向現金流,只選擇現金流比較好的項目。
這一標準已經與信托公司趨同。格上理財分析師王燕娛介紹,同樣是對城市的選擇上,信托公司只選擇一二線城市,而且,一些出過泡沫傳聞的地區如海南、無錫,則被列入“負面清單”中。此外,在產品風控環節,已經不僅要求信用融資和連帶擔保的方式,而是要求必須采用實物質押,受讓部分股權,保證信托能參與項目公司的管理。格上理財數據顯示,在信托行業,房地產項目的設立已經呈現下降趨勢。
“我們大概是在秦皇島降價事件爆出來時,開始收緊房地產項目的風控。”上述副總透露。今年3月份,華北重鎮秦皇島房價被媒體報道出現降價風暴,顯示其房地產行業出現現金流困難問題。而讓財通資產出現兌付隱憂的光耀地產項目,成立于2013年12月。
基金子公司越發謹慎
基金子公司業務大都開始于2012年,2013年是業務突飛猛進的一年。據媒體報道,截至目前共有67家基金管理公司成立子公司,其中60家子公司開展了專項資管業務,管理資產1.38萬億元。其中房地產是主要業務之一,尤其在2013年下半年,隨著市場對基金子公司的逐漸認可,業務拓展也變得容易,再加上從信托行業大量挖角,人手和經驗都更加充足,因此基金子公司在2013年下半年的主動管理項目也比較多。
相比于通道項目,主動管理項目要承擔的責任更多,一旦在項目管理上失職失察,要進行賠償。
而這些項目大都為一年期,因此,部分基金子公司人士認為,2014年下半年,不排除有基金子公司項目出現需要賠償的兌付危機,給基金子公司帶來損失。由于基金子公司沒有注冊資本要求,許多子公司的注冊資本僅有2000萬元,一旦出現兌付危機需要賠償,后果不堪設想。這也是基金子公司近期越發謹慎的原因。多家子公司人士透露,今年開始做主動管理項目較少,幾乎全部是在做通道業務。
也有基金子公司人士認為,和信托不同的是,基金子公司沒有剛性兌付的行業傳統,如果在評估、盡調等方面能嚴格執行,并且即使披露項目信息,保證有足額的抵押資產可以處理,做到“賣者盡責”即可。