央行發出的是什么信號？
5月12日央行副行長劉士余召集15家銀行座談，要求銀行首先滿足首套房貸款需求，合理確定房貸利率水平以及加快審批發放速度。
值得注意的是，這次座談是在1-4月宏觀經濟表現不佳、房地產投資持續下滑的背景下進行的。樓市發生的多起房地產信托違約、中小房企資金鏈斷裂等流動性風險案例，加大了宏觀經濟的運行風險，并可能拖累GDP。
有分析人士認為，央行此舉不排除為房地產市場背書，鼓勵真正有需求的人群入市，從而為年度經濟增長托底。
央行在為誰托底？
5月初，起家于廣東惠州（樓盤）的光耀地產傳出破產消息，開發商的流動性風險急劇放大。其表現是，旗下多個項目停工，已售房源業主無法按時收房，銀行和其他金融機構不再為其發放貸款，形成惡性循環。
作為開發商的重要資金來源，首付款和個貸占重要位置。從去年年中開始，個貸的發放就出現延緩，今年情況更趨惡化，少數銀行甚至暫停。預售款相當程度上來自于房貸，預售款少了，開發企業的資金鏈和資金成本驟然緊張。
開發商資金緊張，導致房地產投資增速今年以來持續下滑。1季度房地產投資增速由去年4季度增長19.9%，下滑至16.8%，其中3月單月降至14.2%。更值得關注的是，房地產投資的先行指標，房屋銷售面積大幅下行，3月為-7.5%，房屋新開工面積更高達-21.9%。同時，房地產庫存狀況也明顯惡化。
房地產投資增速與GDP密切相關。根據海通證券(600837,股吧)首席分析師姜超的測算，2013年房地產投資對GDP增速的貢獻為1.45%，如果2014年房地產投資增速降至15.1%，它對GDP增速的貢獻為1.15%。因此，2014年房地產投資下行將直接拖累GDP增速0.3個百分點。
深圳一位大型開發商人士分析，如果各銀行對個人房貸采取惜貸的政策持續下去，開發商繼續缺錢，房地產投資增速也會持續下滑，這對今年的宏觀經濟很不利。
正如劉士余所說，個人住房貸款對經濟增長有穩定的功能。上述分析人士認為，盡管中央層面已經提出了微刺激措施，用棚戶區改造、基礎設施投資等來彌補房地產投資增速的下滑，但央行仍希望首套房能夠托住房地產市場，使得房地產投資增速下滑不那么劇烈，避免硬著陸。為樓市托底，就是在為經濟增長托底。
此外，穩住房價，就可以穩住地價，避免地方政府財政收入大起大落，導致其出現無力償債的危機。
非市場化的窗口指導
雖然央行意愿良好，但商業銀行反應不一。
“監管者不能一邊快馬揚鞭地推進利率市場化，一邊又用種種行政手段干涉商業銀行自己的業務策略。”一位股份制銀行人士認為，選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業銀行根據目前資金成本和需求的現實情況，做出符合自身商業利益的市場化選擇。央行和銀監會不應該直接對商業銀行的房貸業務做出干涉，也不可能逼迫銀行發放房貸或下調房貸利率。
商業銀行發放房貸的積極性不高。2014年，受余額寶、財付通等理財產品倒逼，商業銀行理財產品收益率持續推高，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高于9折房貸利率、接近房貸基準利率；1年期同業存款利率高達6.8%，銀行存放同業，也好于發放房貸。
華夏銀行副行長黃金老指出，當前房貸利率低，操作成本高，存款貢獻少，商業銀行辦理房貸業務收益偏低。銀行仍然要辦理房貸，主要是基于維護客戶關系和踐行社會責任的考慮，同時房貸的不良率較低。
就央行提出的幾點要求，中原地產首席分析師張大偉指出，銀行貸款額度緊張，4月1.23萬億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，房地產貸款的風險在增加，特別是溫州（樓盤）等房價下調比較多的城市，已經出現了局部斷供的現象。這些因素導致銀行不太可能在不大規模放水的情況下增加房貸額度。
世聯行董事長陳勁松表示，住房按揭貸受利率市場化影響，商業銀行不積極。除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的政策性金融機構。
房價下行趨勢不變
更深層次的是，地產與金融融為一體，房貸市場的變化徹底改變了房價的走勢。
黃金老指出，十多年來，房價屢遭調整壓力，所不同的是這一次來自市場，而非政策，決定了本輪房價向下調整的真實性。面對高利率，銀行房貸市場陷于停頓，導致房地產交易量下滑，房價承壓。
張大偉也認為，銀行信貸對房地產行業的緊張，是出現本輪市場調整的最主要原因，在房地產發展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。
從交易成本來看，首套房信貸收緊對市場的支付能力影響非常大。按照目前北京（樓盤）市場的正常購房案例，剛需購房者購買一套位于南六環的剛需住宅，總價200萬，首付30%，貸款140萬，從去年年底的85折到目前的基準上浮，30年增加的利息高達43萬，相當于房價200萬的21%！這大大抑制了購房需求，提高了資金成本。
“市場正在尋找均衡，或者利率下降，或者房價下降，最好兩個同時下降。”黃金老說。
從更長的時間段來看，2005年以來，我國居民資產結構中，超配房地產；但當前的高利率或無風險收益率正在改變這種配置傾向。
數據顯示，進入2014
年，一年期銀行理財產品收益率（無風險收益率）達到6%左右；一筆為期5年的房地產投資，其年收益率必須達到10%，也即7.27年翻一倍，才比較有投資價值。但這樣的房價漲幅在當前以及今后都難以實現，況且還要計算持有房地產的稅收及轉讓時的交易成本。
諸多金融界人士認同，互聯網金融降低了理財產品投資的門檻，銀行也在主動下調投資門檻，中低收入人群的閑余資金享受到了較高的無風險投資收益，中國居民投資房地產意愿正在下降。個人資產配置結構的改變，會對房價產生持續的影響。