商業地產的熱潮仍在繼續。2013年，萬科、保利、華遠等房企一改此前策略，紛紛有了對商業地產的擴張計劃和動作。

　　據盈石研究中心數據顯示，2013年前11個月同比增速達27.6%，總量達到10739億元。這也就意味著，商業用房開發投資的年增長速度有望連續第5年超過住宅開發投資。

　　不得不做的“功課”

　　曾對商業地產持謹慎觀望態度的萬科，在2013年也有了較大動作。11月27日，位于北京昌平區的金隅萬科廣場開始試營業。而試營業的一個月之后，萬科董事長王石到訪，并給予了“充分肯定”。

　　據萬科集團總裁郁亮透露，萬科進軍商業地產最初源于“被動”——現在已經拿不到“干凈”的地(即只有住宅，不需建其他配套設施的地塊)。

　　不得不在商業地產“狠狠做功課”的還有恒大。“目前我們在為恒大東壩地塊的商業部分提供增值服務。”盈石集團研究中心總經理張平向新華網記者透露。而服務的內容包括如何確定租售比，如何統一管理等。

　　兩個月前，恒大以51.35億元以及配建1.69萬平限價商品房、11.2萬平自住型商品的條件，拿下朝陽區東壩南區地塊，刷新了今年總價地王紀錄。

　　有業內人士告訴記者，恒大牽手盈石的動因顯然很簡單——拉高利潤。“東壩地塊中大面積的限價房和自住型商品房利潤有限，恒大只能從不限價的產品(包括商業部分)中形成對銷售業績形成的有效補充。”

　　事實上，整個地產行業的發展趨勢也迫使萬科、保利等不得不涉足商業。“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年我們會看到行業的天花板。”郁亮年中時曾表示。

　　當下人們議論紛紛的是，萬科“地產一哥”可能不保。誰最有可能取而代之?答案最多是綠地和萬達，這兩家均為以商業地產為主的企業。

　　“轉型以及擴大商業地產份額已逐漸成大型房企的發展趨勢，企業紛紛提出未來商業地產的計劃，并將不斷擴大在商業地產領域的投入。”CRIC研究中心沈曉玲表示。

　　城市消化力不足或致運營風險

　　但沈曉玲也提醒，房地產企業在不斷進入商業地產的同時，必須意識到諸多不定性因素或導致的經營風險。比如，城市消化力不足帶來商業運營風險

　　“許多二線城市商業均已出現趨于飽和的態勢，價值城市消化力不足，供大于求的市場環境將急劇增加企業商業運營的難度。”

　　沈以杭州為例分析稱，2013年包括萬達、華潤、綠地、復地等多家企業均在杭州集中購入純商業用地，但杭州無論住宅還是商業均已出現趨于飽和的態勢，價值城市消化力不足，因此供大于求的市場環境將急劇增加企業商業運營的難度。

　　張平告訴記者，一個城市究竟需要多大量的商業體，其實很難科學的測算。但一些二線城市比如成都的供應量的確太大了，這也可能跟集中供應有關系。

　　“商業地產的發展應該因地制宜，要與當地的經濟水平發展、相關產業的發展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配，不同地區的商業地產的布局和結構都值得房企認真研究。”沈曉玲表示。

　　“我們需要那么大的餐飲比重嗎?”

　　張平更為擔憂的是，商業地產面臨的同質化依然非常嚴重。“現在很多購物中心都在蜂擁增加餐飲比例，但好的體驗不等于提高餐飲，我們需要那么大的餐飲比例嗎?”

　　據世聯商業的專題研究，源自22個城市103個購物中心的統計分析，103個購物中心中，餐飲店鋪數量占14%。除此，增加玩樂也成為商業地產打造體驗的途徑。

　　這種千篇一律的增加體驗方式她似乎并不贊同。張平認為，應該更注重以體驗打造差異化。臺灣誠品書店便以文化生活式的體驗，吸引了人們潮涌前往。但目前國內很少有這種獨特體驗的商業項目。

　　當然如果反過來看，這也意味著商業地產還有很多機會。“隨著技術運用的推陳出新，未來的購物中心將邁入更為科技化的時代。”張平表示。