被賦予改革歷史重任的十八屆三中全會已經落幕,全會明確了改革的總方向和基本目標,其中一些新提法和新舉措也讓中國經濟有了更多想象空間。那么就房地產市場而言,三中全會釋放了哪些信號?如何看待三中全會中國樓市走向?
昨日,新華網特此舉辦了《聚焦改革:三中全會后樓市走勢會如何?》,邀請多位嘉賓對此進行深入解讀。
統一城鄉用地的實現路徑
十八屆三中全會中提出,要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場,完善金融市場體系,深化科技體制改革。三中全會結束后,關于統一城鄉建設用地格外受關注。
“建立城鄉統一的建設用地市場”,具體實施起來會存在哪些難點?趙忠煦表示,這并不是簡單合并兩個市場,土地是農民生存和生活依賴的要素,出讓后農民就沒有收入來源了,因此農村的問題就比較復雜。
無疑,集體建設用地也需要有一個有形的市場,通過規范透明的流程,形成一個規范的市場。在趙忠煦看來,可行的路徑是在政府的指導下建立一個市場化的運營平臺,讓市場決定價格和需求。
“近期安徽試點農地流轉,它的模式不一定是所有的省區市都會采取的模式,但它把集體建設用地和國有建設用地統一建立一個市場,通過一個市場處置不同的資源。這樣存在問題就是還是將有限的資源放在政府的手里!
進一步而言,統一城鄉建設用地會是否能有效緩解土地市場的供需矛盾?萬達董事長王健林在接受媒體訪問時表示,如果真的推動農地入市,反而會造成土地價格短期內較大幅度的上升。因為農民將從拆遷中獲得更大的補償,農民預期的提高將推高拆遷難度和成本。
不過北京師范大學教授張躍并不贊同,他認為這將會導致地價的下降!暗胤秸畷黾訜o數的競爭者,競爭產生了繁榮,競爭產生了低價格!
而北京德志思國際投資顧問有限公司副總經理認為,統一城鄉建設用地,并不意味著可以無限制地占有集體用地來進行城市開發,其最終是要如何利用集體用地給農民制造更多的就業機會、提供更多的保障,或者是把農村的產業化更好地利用起來,合理地解決三農問題。
他還認為,從房地產開發的角度來說,實際上未來可以與集體土地經營權相結合,運作一種持有土地經營的方式。作為開發者可以通過長期的經營獲得應有的利潤,也可以反哺農民,讓農民通過勞動有所得。
趙忠煦也表示,就農村集體建設用地而言,應該更多注意力放在如何農村的資源和要素盤活,而不是通過土地獲得多少收益。“農民手里有的集體建設用地,是不是能在市場上有相應的價值體現出來?或者說從金融領域來考慮,是不是也可以去抵押、融資呢?”
理順市場與政府的關系
本屆三中全會的報告中還提出,要建設統一開放、競爭有序的市場體系。業內人士分析,這也意味著房地產調控將趨于弱化,與此同時形成住宅供應雙軌制:政府主導保障房,市場主導商品房。
對此,張躍認為,住房問題是政府的最基本的職責之一,因為住房一種特殊的商品,它關系到基本的人權。但他強調,住房政策不能與GDP掛鉤,不能為了刺激經濟增長便隨意改動住房政策。
“2003年實際上就是為了刺激經濟增長,就取消了把絕大部分人納入保障房體系的政策,而把絕大部分人都趕到購買商品房這個市場上了,再加上土地供應的壟斷,以及寬松的貨幣政策,造成了今天這個局面!
不過陳輝則擔憂地表示,政府主導不能把球踢給很多企業,畢竟這些項目企業是建造者。事實上,此前亦有媒體報道,由于政府在回購公租房等項目中存在拖延周期,導致不少企業成本上升,已經有企業鄭重退出此類市場。
在陳輝看來,還更需要將信息公開透明化。“比如這些住房真正保障了誰?定向給了誰?誰獲得了保障。即使是政府主導,在很多方面也應該采取市場化的運作手段,讓大家看到。”他還表示,市場化主導的商品房也應該區分高端住房還是普通住房。因此,他認為雙軌制實際上是一個交叉的過程。
而被認為是市場化調控重要方式之一的房產稅,在此輪報告中并未被提及。張躍認為,房產稅方面政府征收比例不會太高,但是心理影響很大,一旦征房產稅再配合官員申報財產制度兩個制度一起出,房價也會應聲而降。
談及財稅制度改革,張躍認為,關鍵在于放權讓利!熬褪前迅嗟臋嘞薹沤o地方,讓地方干更多的事,同時把有些稅收稅的權力下放給地方,或者讓他分得更大的比例,這是全世界的趨勢。”
綜合多方面因素,張躍認為,三中全會結束后房價短期看上漲長期看下跌!耙驗橥苿由蠞q的因素主要是戶籍制度改革與寬松貨幣政策,而這兩個政策短期都看不到改變的可能性。但長期看來,土地制度改革的推進以及保障房制度的實施,會使房價趨于平緩乃至下行。”