近期，瑞銀在上海設(shè)立中國首只投資于公租房并持有其所有權(quán)的投資基金，雖然仍然面臨部分政策障礙，但仍被市場人士認(rèn)為或會成為我國首只房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)增加直接融資比例的金融趨勢下，我國推出REITs是大勢所趨，但可能會是有條件地放開。
　　8月15日，瑞銀透露其將在上海設(shè)立投資于公租房的投資基金，當(dāng)監(jiān)管允許及條件成熟時，轉(zhuǎn)換為REITs，在國內(nèi)公開上市。
　　據(jù)了解，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。其與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。REITs收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅，與股市、債市的相關(guān)性較低。
　　“REITs在國外已有很穩(wěn)定的產(chǎn)品，而國內(nèi)由于受稅收、過戶登記、退出機制不完善等問題的影響一直未實行。”一家資產(chǎn)管理公司董事對《經(jīng)濟參考報》記者指出。
　　住建部政策研究中心秦虹此前在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，REITs已經(jīng)成為中國直接融資最急缺的部分。因此，這方面“政策肯定會開道”，目前有房企在小范圍進行繞道嘗試。
　　的確，目前在REITs領(lǐng)域有所嘗試的皆繞道海外。繼凱德置地在新加坡發(fā)行多只商業(yè)地產(chǎn)REITs及越秀房托在港嘗試后，內(nèi)地企業(yè)在酒店REITs方面的資本運作較為積極，如綠地集團與各類國際酒店集團的資產(chǎn)置換、花樣年與外資機構(gòu)籌備酒店信托基金等。
　　“持有型物業(yè)需要長期資金投入，在此背景下，資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新沖動和企業(yè)的熱情相對較高，”秦虹認(rèn)為。她指出，在政府鼓勵房地產(chǎn)增加直接融資比例的金融形勢下，我國推出REITs是大勢所趨。
　　事實上，此前中國房地產(chǎn)協(xié)會金融專業(yè)委員會《中國房地產(chǎn)金融白皮書》(以下簡稱“白皮書”)中就指出，目前我國房地產(chǎn)金融市場直接融資渠道并不順暢，存在成本偏高、融資渠道單一、創(chuàng)新工具稀缺和海外基金與國內(nèi)企業(yè)對接不暢等問題。因此專家認(rèn)為，從發(fā)展前景來看，房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化與房地產(chǎn)信托投資基金是大勢所趨，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的大方向。
　　中房集團理事長、幸福人壽監(jiān)事會主席、匯力基金董事長孟曉蘇指出，在我國公共資金缺乏，地方債務(wù)水平高、還債壓力大的背景下，REITs參與公共資產(chǎn)可化解地方債，還可較好解地方公共財政資金緊缺的燃眉之急。
　　“香港利用地下公共停車場項目發(fā)行了第一只REITs，拿回500多億資金，而收益率則交給了社會。美國的REITs涉及內(nèi)容更為廣泛，甚至把監(jiān)獄當(dāng)保障房，政府不僅拿回了建監(jiān)獄的錢，解決了政府債務(wù)的問題，只需每年付7%-8%的利息。”孟曉蘇指出，我國有大量的租賃房和公共投資，REITs是最好的工具，不光是租賃房，政府大量公共資產(chǎn)都可以通過REITs實現(xiàn)證券化，每年有7-8%的收益率，還可以免稅，不僅解決了保障性住房資金難題，還為我國居民提供了投資渠道。此外，在城鎮(zhèn)化的背景下，公共資產(chǎn)的投入力度加大，如果僅靠政府出資或靠政府購買服務(wù)，政府層面將面臨更大的資金壓力。
　　“我認(rèn)為現(xiàn)在REITs在中國只差臨門一腳。”孟曉蘇指出，如果REITs可以實行，一方面，地方政府可以恢復(fù)資金能力，另一方面，這類良性資產(chǎn)入市，也可以增加保險、公積金等大量社會資金增收渠道，加大資金流動性，促使我國經(jīng)濟回暖。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一指出，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)融資過分依賴外部融資平臺，“由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地產(chǎn)私募基金依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財部、理財機構(gòu)和信托公司等平臺完成募資成為一種較為理性的途徑。但是，這些平臺自身的局限性，限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能。”
　　以信托為例，目前募資對象從地域上的分布來看，主要集中在東南沿海經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)和其他個別地區(qū)富有區(qū)域的私營企業(yè)業(yè)主。同時，法律上對集合信托計劃在人數(shù)、信托合同數(shù)量上的限制，基本消除了擴大融資規(guī)模的可能性。
　　“融資渠道的匱乏并不難理解。”朱中一表示，在私募的法律地位沒有得到非常明確的確認(rèn)之前，私募做大的可能性極小。同時，我國金融業(yè)由銀行壟斷的格局在未來相對較長的一段時間內(nèi)仍將持續(xù)，以發(fā)展的眼光來看，實現(xiàn)融資方式、資金來源的多元化仍需時日。
　　因此，朱中一指出，放開RIETs可以吸收高質(zhì)量的社會閑散資金，如社會養(yǎng)老保險基金在內(nèi)的社會保障基金，實現(xiàn)投融資方向的創(chuàng)新以及融資渠道的整合提升。“我國的社會保障基金規(guī)模巨大，需要拓寬保值、增值的渠道，與資金需求規(guī)模大、周期長的房地產(chǎn)開發(fā)項目具有很強的互補性。如果引入優(yōu)質(zhì)的社保基金，房地產(chǎn)企業(yè)既可以實現(xiàn)融資目的，還可以分散自身的風(fēng)險。”
　　“但值得注意的是，RIETs不會完全放開，我國會有條件逐步放開REITs項目種類。”朱中一透露，涉及保障房、公租房等社會保障類的REITs將會優(yōu)先放開。
　　瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理中國、國投瑞銀基金2012年初就曾與北京市簽署公租房股權(quán)投資基金項目備忘錄，試點發(fā)行房地產(chǎn)信托基金。后來各方陸續(xù)透露的方案細(xì)節(jié)顯示，該產(chǎn)品預(yù)計涉及北京朝陽區(qū)4-5個公租房項目，投資收益為6%左右，但截至目前還沒有下文。瑞銀相關(guān)人士對此不予置評。