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    1. 5.2萬/平方米 中糧奪北京新地王
      2013-07-24   作者:王崢  來源:證券日報
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        “中糧孫河這個項目最終的售價很可能會超過10萬元/平方米,賣不到8萬元/平方米就得賠本!边@是在中糧地產(chǎn)拿下北京新單價“地王”后不久,幾家房企公司負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者的一致表述。
        7月23日下午,位于北京“中央別墅區(qū)”的朝陽區(qū)孫河HIJ低密度地塊進(jìn)入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié),包括融創(chuàng)、泰禾、東亞新華、中糧地產(chǎn)、中鐵建、首城置業(yè)、華發(fā)股份、住總、萬科、招商等房企參與最后的競拍。
        經(jīng)過37輪競價后,孫河HIJ地塊的價格達(dá)到了北京市國土局對此地塊設(shè)定的價格上限,參與競買的房企也開始競報公共租賃房面積。其中,中糧地產(chǎn)與住總兩家國企開發(fā)商在這個環(huán)節(jié)的競爭尤其激烈,最終經(jīng)過33輪公租房面積的競報,中糧地產(chǎn)以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價拿下該地塊,樓面價2.88萬元/平方米,溢價率49.37%,其配建的33000平方米公租房的回購價格為6500元/平方米?鄢U戏棵娣e后,該地塊的樓面價高達(dá)4.4萬元/平方米,成為北京新的單價地王。
        但參與現(xiàn)場競拍的一家房企人士告訴記者,他們估算中糧地產(chǎn)拿地價格不止4.4萬元/平方米,因為該地塊除了要配建33000平方米的公租房外,還有5000平方米的醫(yī)院和幼兒園用地,因此,實際上中糧地產(chǎn)這個項目的樓面價應(yīng)為5.2萬元/平方米。而該區(qū)域內(nèi)唯一在售的龍湖·雙瓏原著項目,其目前的銷售均價也僅為5萬元/平方米。

        不到10個月樓面價暴漲逾3萬元/平方米

        中糧地產(chǎn)7月23日晚間的公告顯示,HIJ地塊位于北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村,東至規(guī)劃泉發(fā)花園東路,南至孫河組團(tuán)十號路,西至孫河組團(tuán)七號路,北至孫河組團(tuán)八號路。地塊的建設(shè)用地規(guī)模75359.79平方米,建筑控制規(guī)模81716平方米;規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫(yī)院用地;出讓年限為住宅70年、商業(yè)40年、綜合50年。
        由于孫河板塊是北京市目前唯一一塊成規(guī)模的低密度居住組團(tuán)。因此,在現(xiàn)場競價開始前,容積率僅為1.08的HIJ地塊便已接到11次網(wǎng)上報價,掛牌起始價也由15.8億元升至16.6億元,這也預(yù)示了該地塊的出讓必將迎來一場激烈的競爭。
        不過,該地塊商品房部分最終超過5萬元/平方米的樓面價,還是令一些業(yè)內(nèi)人士感覺價格過高。
        要知道就在去年9月底,龍湖地產(chǎn)以14.7億元的總價拿下孫河組團(tuán)第一宗土地時,其樓面價格僅2.01萬元/平方米,而該地塊的容積率為1.1,可以說和HIJ地塊基本相同。這也意味著,10個月的時間,同一區(qū)域幾乎相鄰的兩宗地塊,每平方米的價格上漲了3萬多元,增幅高達(dá)158.71%。
        中投聯(lián)達(dá)董事長楊少鋒在接受《證券日報》記者采訪時就表示,由于孫河區(qū)域的這幾個低密度項目肯定要做聯(lián)排獨棟的產(chǎn)品,因此其建安成本最少也要在1萬元/平方米以上,再算上相當(dāng)于銷售價格15%的綜合稅收款項以及財務(wù)、營銷成本,中糧方面的壓力還是不小的。
        稍早前進(jìn)駐孫河區(qū)域的一家房企負(fù)責(zé)人也對《證券日報》記者表示,別墅項目相比普通住宅,建安成本確實要貴上不少。中糧拿地的價格則稍微高了些,但由于是別墅項目,因此也還有操作空間。
        而在中糧地產(chǎn)高價拿下孫河HIJ地塊后,此前被指“高價”拿地的泰禾集團(tuán)無疑也從“冤大頭”一躍成為了“聰明人”。
        實際上,泰禾也參與了本次HIJ地塊的爭奪,曾在現(xiàn)場給出了配建27000平方米公共租賃房面積的報價,而這個報價折合的樓面價格也超過了4萬元/平方米,但最終仍不敵中糧地產(chǎn)。
        據(jù)了解,今年1月24日,泰禾集團(tuán)擊敗10多家房企,以18.5億元,配建2000平方米公租房拿下孫河W地塊,溢價率為49.79%,剔除保障房面積后,其樓面價為2.95萬元/平方米。由于此前龍湖拿下東側(cè)同品質(zhì)地塊的樓面價僅為2.01萬元/平方米,因此,不少人認(rèn)為泰禾拿地的價格過高,面對龍湖的產(chǎn)品時,銷售壓力將非常大。
        但在中糧拿下HIJ地塊后,泰禾不到3萬元/平方米的樓面價格就顯得非常便宜了。
        泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男就對《證券日報》記者表示,“之前很多人質(zhì)疑我們拿地的價格貴,只能說他們沒有了解到孫河這塊地的真正價值。相比龍湖,我們拿地的價格確實貴了一點。但我們兩家都是別墅項目,而9000元的差距在別墅項目里算不上什么,可以說兩家項目的拿地成本是在一個水平上的。但中糧這個拿地價格肯定要比我們倆家高出幾個檔,操作起來估計和我們的項目也不太相同!
        據(jù)悉,泰禾在孫河的項目已經(jīng)命名為“泰禾·北京院子”,沈力男則表示這個項目將在今年“金九銀十”的前后投入市場,但銷售價格還沒有確定,不過市場此前預(yù)計這個項目的售價將超過6萬元/平方米。

        區(qū)域單價或再創(chuàng)新高

        除了本次競拍外,孫河區(qū)域此前還曾進(jìn)行過三次土地出讓活動,共賣出四宗地塊。其中,龍湖最早以14.7億元溢價8.66%摘得該區(qū)域的第一幅地塊,平均樓面價約為2.01萬元/平方米;僅僅4個月后,地塊資質(zhì)相近、位于龍湖所斬獲地塊西側(cè)的W地塊入市,泰禾擊敗另外11家房企,以2.95萬元/平方米的樓面價勝出;此后,首開又以約2.6萬元/平方米的樓面價取得了容積率稍高的G地塊和F地塊。
        而從上述數(shù)據(jù)可以看出,孫河區(qū)域的這幾宗土地沒有一塊的樓面價低于2萬元/平方米。對此,有參與競買的開發(fā)商表示,孫河這幾塊地位于中央別墅區(qū)的心臟位置,更是隸屬于朝陽區(qū)的集中低密度改善性宜居板塊,從行政區(qū)位和物理距離上都優(yōu)于傳統(tǒng)后沙峪別墅區(qū)板塊,因此諸多房企均十分看好孫河板塊的價值和前景。
        同時,有統(tǒng)計顯示,孫河這5宗土地,共引得萬科、龍湖、華遠(yuǎn)、保利、融創(chuàng)、招商、綠地、九龍倉、泰禾、懋源、首開、路勁等超過40家開發(fā)商參與舉牌,并且每次成功拍下土地的舉牌次數(shù)都在增加。其中龍湖10輪舉牌競得,泰禾16次舉牌競得,首開則分別以21次和25次舉牌取得入主孫河的資格,而中糧本次共經(jīng)過70輪舉牌才成功拿下HIJ地塊。
        對此,龍湖方面對《證券日報》記者表示,從孫河板塊的成交記錄以及未來孫河板塊擬成交的土地情況來看,孫河板塊采用了“強中強”的拍地邏輯。即首先出讓中強屬性的土地(W、A地塊,容積率1.1),奠定區(qū)域價格的標(biāo)桿。之后推出次強地塊(F、G地塊,容積率1.4),奠定區(qū)域的底價,使區(qū)域的土地價格控制在底線之上,之后再拿出相對較好的地塊(HIJ地塊,容積率1.08),最后推出整個區(qū)域最好的地塊,為區(qū)域地價的天花板。而這也意味著,5.2萬元/平方米的樓面價格很可能再次被打破。

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