曾經的合肥“地王”，因為綠城危機自救下的容積率調整而引起業主的強烈質疑。雙方各執一詞，互不妥協，成為一場圍繞“品質”的拉鋸戰。由于綠城在全國范圍內都進行了產品線的調整，合肥的糾紛或許并非單一案例，如何在多方利益的碰撞下進行取舍，需要綠城更慎重地權衡應對。
　　盼了3年，即將要到收樓日，然而陳聰（化名）卻沒有絲毫的喜悅。半年多來，他和許多業主一直忙著維權。
　　陳聰所購買的樓盤是綠城集團在合肥經濟技術開發區開發的翡翠湖玫瑰園項目，該項目是2009年合肥市場的“地王”，在當地被譽為“王冠上的明珠”。然而今年年初，包括陳聰在內的一期業主突然得知，綠城正在考慮將二期的容積率從最初的1.8上調到1.996。
　　陳聰等業主對這一規劃的更改表示了強烈的反對，“如此一來，二期將新增加639戶，勢必擠占原本承諾的公共空間和地面車位。對于一家極度強調品質的品牌開發商而言，為了自身利益而降低業主的居住品質，這種做法是否合適？”
　　但綠城方面認為，這種調整有其不得已的苦衷。由于近年來的瘋狂拿地和大舉負債，綠城在樓市調控中遭遇重大危機，不得不調整部分產品規劃以渡過市場難關。
　　“為了不讓這個項目死掉，我們被迫做出一些應對措施，不過上調后的容積率并沒有超過拿地時所規定的2.0上限，屬于合規范圍內的適當調整，也不會影響一期業主的居住品質。”綠城集團安徽公司總經理助理張明對中國房地產報記者表示。
　　不過，業主對于綠城這種“危機自救”的解釋并不買賬。記者在現場發現，玫瑰園二期工程因雙方爭執而被迫減緩進度，至今仍沒有開工的跡象。
　　業內人士認為，這種高價拿地后更改容積率的做法在行業內較為普遍。而對于此前大肆高成本攻城略地卻一度遭遇經營危機的綠城而言，今后類似這種“地王后遺癥”的爭端可能仍會層出不窮，需要公司更慎重地應對。

　　自救調整引發爭端

　　2009年10月29日下午，合肥翡翠湖地塊競拍現場，綠城、保利、恒大、中建等品牌房企云集，為爭奪這顆“王冠上的明珠”展開激烈博弈。最終，時任副董事長的羅釗明親自坐鎮的綠城挫敗群雄，以總價26億元成功競得該地塊，樓面地價達到3915元/平方米，溢價高達160%，成為合肥當時的“地王”。
　　合肥翡翠湖這一幕，是綠城2009年瘋狂拿地的集中縮影。這一年，綠城豪擲456億元在全國拿地，占其當年合同銷售額的89%。
　　然而，被稱為“史上最嚴厲”的地產調控政策在2010年出臺。在限購、限貸等政策的重壓下，以高端樓盤為主的綠城首當其沖，甚至因為財務危機而身陷“破產”傳聞。步履維艱之下，綠城將產品線的調整作為自救的重要手段，而合肥玫瑰園正是這種產品調整戰略下的案例之一。
　　“在調控和市場壓力下，如果二期還堅持原來的定位規劃會很困難，這時就需要做出適當調整，增加更多小戶型以及降低總價來適應市場需求。”張明表示。
　　于是，2013年1月23日，陳聰等業主在合肥市經濟技術開發區建設發展局（下稱“合肥經開區建發局”）的網站上發現了一份公示文。
　　該文件顯示，綠城合肥玫瑰園項目部向經開區建發局遞交了項目規劃變更的申請書。“按照規劃變更，高層公寓規劃中4號樓、6號樓由38層改為39層；3號樓、5號樓增加女兒墻高度；7號樓戶型調整；8號樓層數由32層調整為38層；9號樓、10號樓層數由原規劃32層調整為37層；19號樓由1個單元改為2個單元，戶型調整；20號樓戶型調整；以及法式合院21號組團由12單元改為8單元，規劃方案做相應調整；項目規劃方案、建筑單體及配套設施指標相應調整。”
　　根據調整后的方案，玫瑰園二期的容積率將由原本的1.8增加到1.996，局部層數增加從1~6層幅度不等，戶數也增加了639戶，比原來增加了23%，且小區配套公建面積有所減少，小區車位也隨之改變，地面車位數量由原來的220個增加到711個。
　　這份規劃調整公告引起了一期業主們的強烈不滿。“綠城選擇在春節前這段時間，把公示牌放到很少有人去的項目施工現場，此外并沒有以電話、短信等任何形式通知業主。如果不是這份建發局官網上的公告，我們恐怕一直都被蒙在鼓里。”陳聰表示，“綠城方面的誠意由此可見一斑。”
　　部分一期業主同時認為，開發商沒有經過業主同意擅自修改容積率，屬于是對前期業主的“欺詐行為”，同時自己購買的物業品質也必將大打折扣，“對部分住宅日照會有影響，小區綠化率降低、人口密度的增加等，無疑降低了小區的品質。”
　　張明對此回應稱，這種調整并未降低小區的高端品質，“戶數增多了，就一定人多嗎？”而且，公司是在拿地承諾容積率不超過2.0的范圍內進行的小幅度調整，對于空間和綠化的改動極其有限，地上和地下車位占比也沒有超過規定的25%。
　　合肥經開區建發局規劃處處長許工對中國房地產報記者表示，他們已經接到了業主的反對意見，也把這些意見集中向綠城方面做了通報，并上報到了合肥市規劃局。
　　“綠城之前并未用足2.0的容積率，這次范圍之內的申請變更是合乎相關法律法規的正常行為。但由于業主的反對，目前我們還沒有批準綠城的申請，具體情況只能等雙方協商的結果。”許工表示。

　　容積率“拉鋸戰”

　　由于綠城與業主對于容積率調整與品質影響方面的認知截然不同，雙方的糾紛拉鋸戰一直持續，并已經影響了二期的正常進度。
　　“二期并沒有按照調整后的容積率開工，根據業主的意見，我們的方案也在反復調整之中，并一直與業主進行積極的溝通。目前，雙方的矛盾正在逐步淡化，大部分理性的業主非常理解我們的苦衷。”張明說。
　　不過，陳聰等部分業主似乎并不這么想。
　　“我們并未看到綠城方面的溝通誠意和對業主應有的尊重。”陳聰說，自己和部分一期業主多次找過綠城，對方卻是換不同的律師和自己見面，答復都是如出一轍——規劃更改的是二期，與一期業主并無關系，因此無需主動告知。
　　“我們算了一下，調整后住戶新增加了639戶，面積增加了4.5萬平方米，按照目前的市面價，企業銷售增加了接近3.6億元。”陳聰認為，一紙變更的背后將會給綠城帶來豐厚的回報。這種利益的驅使，令綠城不惜讓業主為品質的降低埋單。
　　但張明對記者辯解稱，綠城的調整僅僅是為了降低項目的市場風險，絕不是出于額外牟利的考量。“按照土地成本、建安成本和相關稅費來計算，玫瑰園每平方米的總成本已經超過9000元，而當時賣給一期業主的價格就達到9000元/平方米，何況現在價格已經跌下來，我們相當于虧本在賣，背負的壓力非常沉重，哪還談得上盈利？”
　　張明補充道，綠城拿地時曾向政府承諾，在小區內配套一個建筑面積8532平方米的小學和11760平方米的初級中學，僅這些就已經投入了超過4億元。
　　合肥綠城方面表示，如果業主仍不滿意公司最終的規劃方案，覺得自己的利益受到了損害，可以選擇退房。
　　陳聰則表示，如果綠城仍然堅持調整容積率，業主可能考慮訴諸法律，“我們當初是基于對綠城品質服務的信任而選擇了其樓盤，但現在卻對開發商傲慢而強硬的態度感到懷疑和憤怒”。
　　“某種程度上，這種做法在業內有一定的普遍性。”蘭德咨詢總裁宋延慶對中國房地產報記者表示，從拿地到開盤歷經三、四年的時間，財務危機和市場調整的壓力是客觀存在的。不過，“這樣的困局是企業自己造成的，應該由企業自身來消化，而不應把問題轉嫁給消費者”。
　　無獨有偶，同樣在2009年拿地狂潮中，綠城在大本營杭州的拱墅區田園板塊和杭州濱江區月明路地塊上也有中途改變容積率的做法。
　　以2009年9月10日競拍的田園板塊40號地塊為例，拿地時的容積率為2.0，然而拿地僅11天后，針對該地塊的《杭州市半山單元和西溪城市綜合體控制性詳細規劃局部調整公示》顯示，該地塊部分調整為高強度用地，容積率上升到了2.5。而綠城2009年和2010年的年報顯示，該地塊的整體容積率又連續上升到2.7和2.9。
　　一位不愿具名的杭州本地資深地產人士對記者表示，這種先高價拿地隨后改規劃上調容積率的做法，本身就是對拿地時競爭對手的不公平競爭，擾亂了市場秩序，更有可能滋生權力尋租的現象。
　　2012年3月，為了鞏固房地產調控效果和防止權力尋租，住房和城鄉建設部出臺了《建設用地容積率管理辦法》。其中規定，國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。只有在符合相關法律法規并得到有關部門審批的條件下，才能做出相應的調整。
　　“從行業內來看，由于前期規劃和實際建設情況存在一定的差別，容積率稍作調整是很正常的情況。”綠城CFO馮征對中國房地產報記者解釋，“綠城即使調整也是拿地許可的數值范圍之內，并且會經相關部門審批，履行相關的手續以及資金補繳等，絕不會有違規甚至暗箱操作的情況。”
　　上述杭州地產人士表示，由于綠城在全國范圍內進行了產品線的調整，合肥玫瑰園這類“地王后遺癥”的爭議事件可能還會層出不窮，公司需要更加慎重應對。