7月1日，中國指數研究院公布的數據顯示：2013年6月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10258元/平方米，環比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續第13個月環比上漲。數據顯示，從全國來看房價漲幅趨緩，但一線城市漲幅仍然較大。目前房地產市場已經呈現出特大城市大幅上漲與二三線城市庫存積壓并存的復雜局面。各種因素制衡之下，未來的房地產調控究竟該如何綜合把握呢？
不平衡是最大問題
自去年房地產市場回暖以來，各地的住房市場走勢情況差異比較大，特大城市大幅上漲與二三線城市商品房庫存積壓并存，業界將之描述為“冰火兩重天”。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，一線城市需求明顯釋放，住房供應相對顯得不足，面臨著房價上漲的壓力。但是在很多中小城市，特別是西部、中部的一些中小城市，市場的供應狀況是供大于求的。
“供應壓力緊張的話，房價上漲壓力就大；供應量大的話，房價上漲壓力就不那么大。”顧云昌說，從數據來看，雖然6月份百城均價漲幅比5月份有所趨緩，縮小了0.04個百分點，但一線城市漲幅仍然較大。中國指數研究院的數據顯示，北京、上海等十大城市住宅均價為17376元/平方米，環比上月上漲1.01%，與上年同期相比上漲9.93%。
“現在房地產市場最突出的問題并不是絕對短缺，而是不平衡、不協調、不可持續的問題。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹指出，一個不平衡就是大城市和小城市、一線城市和三四線城市房地產市場發展的不平衡，另一個就是一部分人有很多套房子、一部分人還沒有房子的不平衡。
秦虹說，無論今天的行政手段還是明天的經濟手段，一定會沿著這個方向進行調控。不讓多占有住房的繼續多占有，讓那些沒有房子的、住不好房子的家庭盡可能改善住房。對政府來說，今后應出臺更多針對住房不平衡的政策，努力去減緩這個不平衡。對開發商來說，應該多去那些供應不足的地方。
供求要“兩手一起抓”
按照現在城市人口增長速度，考慮結構調整和換房需要等因素，到2020年，全國城鎮每年新增住房需求約為12億平方米，也就是說，不考慮投機投資性需求，每年的新增需求也是相當龐大的。“所以長期看，我國仍處于城鎮化快速發展階段，特大和大城市人口聚集導致的住房供需關系緊張狀況不會很快改變。”住房和城鄉建設部政策研究中心科研處處長周江表示。
對于個別二三線城市出現的房屋空置現象，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，房子是不是多于需求，關鍵問題在于城外有沒有更多的人在未來三五年或十年內要搬到城里住，“中國城鎮化需求決定了未來20年到30年，房地產業仍將是中國支柱產業，供不應求將長期存在”。
“供不應求的最主要原因是剛需增長很快，2012年全國城市新增常駐人口仍然超過2100萬，年輕人集中在省會大城市特別明顯。”秦虹說，“改善型需求仍然很旺，人們把住房改善和家庭私人財富積累的愿望交織在一起，因此這一輪房地產成交量的上漲主要是自主性需求推動的。”
秦虹表示，下一步的調控，要堅持“兩手一起抓”，在供求雙向對市場進行調節。一是更有效率地控制投機性的需求，如果不控制這樣一些需求，那么不平衡問題就會越來越嚴重；二是要滿足新型城鎮化下的住房需求，就是政策一定要保護剛需。
周江認為，目前來看，一定的時期內，應繼續在部分住房供求矛盾突出城市堅持限購政策，并實行差異化的信貸政策，逐步試點和推動房產稅改革，發揮稅收工具對房地產需求的引導和調控作用。另外，就是想方設法增加供應：針對中高收入階層，要增加供需關系緊張城市普通商品住房供應。針對中低收入階層，要大力發展住房保障，加快棚戶區改造，確保財政投入，吸引民間資本進入，完善住房保障制度。
用改革打造長效機制
目前，在房價問題的癥結根源尚未解決的情況下，“限購”“限貸”等短期性政策在當前階段仍將發揮核心作用。但依賴行政計劃手段來控制市場供求，并不能從根本上解決房價問題，這已經成為專家的共識。
“房地產既涉及到國計民生，又關乎國民經濟的發展，其背后的因素眾多，很多因素是房地產政策調控不了的，比如投資渠道不暢、股市不好等。”秦虹表示，在這些因素沒有解決的情況下，房地產政策只是有限地解決問題。“中國住房制度改革不過十年，很多相適應的法律法規沒有建立，政府只能采取一些行政手段解決眼前的問題。未來法律法規和市場規律的制度建立之后，需要更多市場經濟的手段來進行調節。”秦虹說。
陳淮認為，要改變現在調控政策滯后被動、高成本低效率的局面，根本出路在于改革。房地產業最迫切需要的不是價格高低漲落，而是通過改革體制，讓市場具有更強大和完善的自我平衡機制。
“要能夠解決好住房需求兩端的問題，既控制投機性需求，使住宅市場去投資化；又要保障好困難者需求，大力建設保障房。”秦虹認為，建立房地產市場調控的長效機制，關鍵在于四個方面：一是農村轉移人口的住房政策是什么；二是讓地方政府擺脫對土地收益依賴的財政體制是什么；三是如何解決房地產市場在大中小城市之間不平衡以及不同居民之間住房資源占有極不平衡的問題；四是如何開放居民多元化的投資渠道等問題。解決這些問題都有待相關的改革和諧推進。