二手房轉讓繳納20%個稅的新規到底將對二手房市場產生怎樣的影響？若長期持續，這一政策是否將改變樓市成交結構，變相推高新房價格？面對嚴厲的政策，中介公司最為關注的焦點在哪里？
二手房的短暫“冰凍期”
記者：剛剛出臺的“新國五條”細則對二手房市場將帶來哪些深層次影響？你如何看待該政策的出臺？
林倩：對于二手房市場短期內肯定還會有一些影響，或多或少會影響到交易量，這段時間成交量的暴增已經把新政出臺之后一兩周的成交量都消化了，細則正式出臺實施之后的成交量必定暴跌。
胡景暉：一旦各地的政策執行細則落地，那么對于二手房市場來說，最先會導致成交量的大幅萎縮，預計在各地細則出臺后的一個季度的時間里，二手房成交量都將處于低谷。二手房交易成本的增加，購房需求的萎縮，將緩解二手房業主的漲價沖動，議價空間也將逐步增大，去年年中以來二手房價節節小幅攀升的勢頭將得以遏制，房價整體上將進入滯漲期，部分之前房價漲幅較大區域的房源價格或將有所回落。
盧航：本身這個政策是個老政策，只是現在要嚴格地按照20%去實施。那么，這一政策為什么在國內就造成這么大的市場震蕩？是因為之前大家覺得20%收起來不太容易，有很多技術性的問題，此外，還有要繳納整個成交額5.5%的營業稅，在一個這么高的在全球范圍內都罕見的營業稅的基礎上再繳個稅20%，就太大了。我覺得還是應該對房地產整個交易環節的稅費有個綜合的梳理。比如說這個稅種哪個合理哪個不合理，還應該有個整體稅費成本的把控。對于成交的影響，在短期內可能交易量下跌嚴重，但半年之后，交易也許會隨著政策的消化提升，因為在北京的很多地方，已經沒有新房供應了，購房者只能挑選二手房。所以，從長期來講，我們并不是太擔心。
吳存勝：最直接的打擊可以說是按差額的20%征收個稅這一政策全面性地導致賣房、買房的流通成本增加。更深層次來說，將會導致未來短期內二手房交易量下滑，買賣雙方進入觀望期，不論是剛性需求還是改善型需求都將受到較大影響，且給雙方帶來心理及經濟的雙重負擔。
新政執行有難度
記者：你認為，存在普遍爭議的二手房20%個稅政策是短期政策么？政策的難點在哪？
胡景暉：二手房交易個稅按差額的20%繳納，這一執行細則既然已經公布，那么各地稅務部門肯定已經做好了相關準備，并將嚴格遵照執行。但是在各地執行細則制定過程中，或將考慮到對自住型剛需的保護，進行差別化對待，不會一刀切。
政策在實施上肯定會有難度，比如房屋出售差額其中包含了裝修費、房貸利息等難以厘清的成本，所以操作起來會有難度。
盧航：有這種資本利得稅很正常，但是肯定要有一些豁免，不能一刀切。比如第一套房豁免。一個國營單位的職工，很多年才分一套房，現在這套房可能漲了300萬元了，因為之前的初始價格比較低，想把這套房換成稍好一點的，要交20%的稅，肯定反映比較激烈。類似這種有歷史問題的房子應該有個說法。因此從長遠來說，談不上太大的影響，這在未來可能是個長期性的稅率。而在短期內，由于國內稅收政策的改變往往是沒有預期的，特別突然，手法簡單，這樣就造成不應該有的恐慌甚至是糾紛。
吳存勝：該政策的持續性需要看屆時國家的宏觀經濟環境和經濟政策，看市場以及消費者的反應，依目前的情況，需要抑制房價的過快上漲，的確有必要出臺政策進行調控。
政策在實施上面臨的主要問題是差額的界定，一方面對于年代久遠的房產來說，建委系統可能沒有統計信息，業主可能也沒有保留發票憑據，導致無法確定原值；另一方面，對于原本是毛坯房，后經裝修的房子也很難界定其價值。
可能再現中介倒閉潮
記者：目前，新政給樓市帶來了諸多的不確定性，業界對于新政的具體執行細則也紛紛猜測。對于中介機構來講，最關注哪方面內容？
林倩：我們比較關心的是稅費，之前說對于誤傷“剛需”會有一些保護措施，這些保護措施是什么？所謂的二套房貸收緊是怎么收緊？另外一條最關心的就是長效機制，現在調控越來越難，就是因為都是短期政策，我們也更希望有一些健康的長效機制出臺。
胡景暉：新政短期內對二手房交易量所帶來的沖擊，將極大地影響業務比較單一的經紀機構的業務收入，如果低交易量的狀態維持半年以上，一些業務單一的中小中介公司難免會因資金流緊張等問題而出現縮小規模，甚至倒閉等現象。而對大型品牌經紀機構來說，一方面，在較高的品牌知名度影響下，市場份額會進一步擴大；另一方面，大型品牌經紀機構業務比較多樣化，盈利渠道較為豐富，二手房交易量的暫時萎縮并不會對公司的經營帶來太大的影響。所以，為了更好地規避政策風險，大型經紀機構還將進一步拓展業務類型，開拓新的盈利渠道。
盧航：現在我們最關心的細則是購買價格的界定和什么樣的人會被豁免。是5年以上房源都能被豁免，還是5年以上唯一住房會被豁免？如果是唯一住房，是認房還是認貸？還是既認房，也認貸？
吳存勝：行業有冬天，就一定會有春天。我們始終相信每一次調控既是機遇又是挑戰，不論市場如何變化，依然都需要服務客戶，我們也將一直專注于二手房行業。對內，我們將練內功，建平臺，一方面加強人才培養、人才儲備，另一方面將公司機制建立得更加完善。對外，我們將更加注重服務品質，提升服務客戶的能力。
短期內利好新房
記者：有觀點認為，新政相當于把同區域的二手房和新房拉開了20%的價差，會將需求推向新房市場，從而推高新房市場價格。對此你怎么看？
林倩：我們能預測到的是成交量會受到影響，但是否客戶會轉向一手房或推高房價，這個很難說。如北京的房價里面不包含稅費，都是業主的凈到手價，說房價上漲可能不太靠譜，說購房人的負擔不會因為這個政策而減輕倒是現實的情況。那購房人就會考慮負擔變重了要不要買，這時賣房人可能就會適當調低一些價格。或者說這個稅費業主負擔一部分。政策出來了，可能賣房人也軟化了，這都是有可能的。
胡景暉：二手房交易成本的增加，將促使部分購房需求從二手房市場流向新房市場，新房市場需求量的增加，供需矛盾的緊張，將給新房價格帶來上漲壓力。
但是，未來新房市場供應量的增加，尤其是五環外中低價位中小戶型剛需樓盤供應量的增加，將大大緩解新房價格上漲的壓力。此外，北上廣深等一線城市樓市庫存量依然處于高位，二三線城市大量的新房庫存更是有待消化，這都將對穩定房價起到重要作用。因此，新政的推出雖然會使新房市場需求量增加，但是較大的樓市庫存量，以及未來充足的供應量，將有效避免房價被推高，未來房價將基本保持穩定。
盧航：客戶從二手房市場轉向新房市場的可能性有，但只是短期行為，可能表現在前三個月內。我們算了算，比如說5年以上的房子平均漲幅是一倍，那么這個交易成本多出來差不多是9%到10%。這種情況下，可能買賣雙方就分擔了。同時二手房價格上也可能會有5%到10%的波動，但6個月之后就會消化掉，影響是短期的。從長遠來講，如果房產作為投資，收益是要跟政府分享的。只是政策出來后，在操作上還有很多細化的東西要完善，比如說成本怎么計算，裝修費怎么算，幾年前的購買價怎么界定，還是很復雜的。
如果按買賣雙方各承擔一半的稅費，那房價成本還推高5%，現在為規避這個政策的影響，目前簽合同的客戶已經有所準備，有三個版本的應對協議，一種是賣房的不管，由買方承擔；第二種是雙方共擔；第三種是合同撤銷�？傊少u房人承擔的少。
吳存勝：過去一年里二手房價格上漲較快，今年出臺調控政策我認為是合理的。目前北京新樓盤供應不多，但國家通過土地市場的交易來較為集中地把握新盤的供應量，也能夠通過限價等措施來穩定價格，便于管理。但不論如何，二手房仍有著諸如配套設施、交通條件等的天然優勢，即使調控政策開始執行，相信也有人會選擇二手房。
北京房價5年內不存在大跌可能性
記者：目前對于“新國五條”細則，中介公司有什么應對措施？
林倩：如果已經是在成交線上了，買方賣方已經達成了交易意向了，那就是要快，至少在政策出來前先網簽。對于剛性需求的購房人，什么時候都合適，因為從未來5~8年來說，北京房價大跌的可能性太低了。但若是投資投機，真的就不要進來了。
胡景暉：觀望市場的買賣雙方：這類人群在新政出臺前一直處于觀望期，買房或賣房意愿并不十分強烈。建議這部分人群（包括買賣雙方）不要因為新政的出臺而盲目地搶購或急于出售，仍然可以繼續觀察一段時間。而即將簽約或已經簽約的交易雙方：由于各地執行細則估計月底即將出臺，所以建議這類交易雙方加快進程，盡量趕在細則出臺前完成網簽過戶。對此，我愛我家也面向這類客戶推出了有針對性的“提速”服務。
吳存勝：造成目前買方恐慌過戶、觀望，賣方急于出手的現象其實也是買賣雙方十分合理的市場反應。一方面之前已交易的客戶，希望趁新政策執行前趕緊辦完手續，另一方面則是近期已有計劃且購房需要比較強烈的客戶提前購買，對于這類客戶來說，目前時機比較合適，價格較為合理。
建議如果不是特別著急，可以暫緩購房、賣房計劃，因為未來市場不確定因素較多，如非必要，不需急于一時。尤其是買房客戶，大可不必過于恐慌。