7日，在住建部政策研究中心、中國指數研究院主辦的2013年第十三屆中國房地產發展年會上，多家房企熱議城鎮化對未來十年房地產市場的影響。多位房企大佬認為，城鎮化不是房地產化，房地產業應是城鎮化主要配角。未來十年，在城鎮化快速發展過程中，進城農民住房需求和社區商業需求是房企的機會，但如何踩準時機是挑戰。

　　房地產業是主要配角

　　萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示，城鎮化不是城市化的延續。以歐美發達國家發展的經驗來看，城鎮化應該具備四個特點：第一，新型制造業的高速發展是城鎮化快速發展的產業特征；第二，較低的運輸成本決定了海岸線和重要的內河沿岸成為制造業轉移和分散人口的主要區域，除此以外的內陸地區機會很少；第三，人口分布跟隨著制造業的布局而布局；第四，通過衛星城的建設，在特大型城市周邊發展100到500萬人口的中型城市，更符合城市管理和投資效率。
　　他同時指出，目前中國城鎮化的現狀存在許多問題。其中，城鎮化發展速度和公共資源集聚不匹配；發展速度過快，導致城市配套建設跟不上；經濟結構與城鎮化不匹配；物理居住和心理感受不匹配。
　　毛大慶還認為，城鎮化和市民化絕對不是土地的城鎮化，更加不是房地產化。在未來十年，城鎮化是中國經濟發展的核心內容，房地產應是其主要配角。
　　金融街副總經理王志剛表示，在未來新的城鎮發展中，政府做好產業規劃、導向，不能讓房地產開發商作為主導角色。房地產企業應幫助政府滿足農村人口進城就業后的住房需求。
　　路勁基建董事局主席單偉豹也認為，如果沒有因地制宜的產業或者商業的輔助，城鎮化是很危險的。在這個層面上來說，不能為了房地產開發去城鎮化，而是在城鎮化的過程中需要房地產開發去輔助它。

　　進城農民住房剛需是機會

　　王志剛表示，城鎮化的發展是今后十年新的經濟增長點。大量進入城鎮的人口的住房需求，對房地產開發商來說確實帶來很大的機會。但城鎮化發展，也不可能是一窩蜂，做不好，也會走向另一個極端，引發諸多“城市病”。
　　面對城鎮化，開發商怎么做？中坤集團董事長黃怒波認為，房企焦點應該放在剛需上，新進城的農民肯定是剛需人群。在未來十年，農民住房需求絕對是房企應把握的機會。此外，在就業本地化、產業本地化之后，城鎮的寫字樓、購物中心等商業地產也會有巨大的市場需求，這也是房企應該瞄準的地方。
　　不過，北京房地產協會秘書長陳志提醒，一些房地產商前幾年到三四線城市找機會，結果被套牢了。城鎮化還僅僅是一個概念，開發商不要盲目進入，一定要先理解、調研，想清楚了再行動，步伐慢一點，緩則免悔。
　　中國指數研究院院長、搜房控股董事長莫天全表示，房地產界的機會在一二線城市或者它們周邊的中小城市，而不是那些比較偏遠的三四線城市。雖然那些三四線城市發展的空間或者未來的潛力很大，但也只能按照中國的經濟發展水平或者當地的發展水平去發展，房地產商應該遵循城市化的規則去做，而不是簡單的去考量城鎮化。