新“國五條”的出臺大大超出市場預期，本周一數十只地產股應聲跌停，盡管周二銀行股帶領大盤放量拉升，但龍頭地產股仍未擺脫跌勢。國泰君安房地產行業首席分析師李品科認為，新政短期對地產行業乃至整個市場的負面沖擊毋庸置疑；中期來看，申銀萬國宏觀策略首席分析師李慧勇表示，地產調控早調比晚調好，不僅能避免房價攀升可能帶來的經濟過熱，更有利于地產行業中期的健康發展。從調控政策的連續性來看，未來一到兩個月政策將進入密集發布期，其給市場帶來的沖擊仍會存在，因而地產股的調整暫時還難言終結。
未來三個月進入政策觀察期
中國證券報：最新公布的新“國五條”大大超出市場預期，怎么看待這一政策？
李品科：這表明政府調控地產的態度明確，政策出臺具有一定的前瞻性，將對整個行業的需求及量價造成影響。我們預計后續政策將逐步落實，從而進一步抑制投資、投機需求，并多方位努力增大供應。從短期效果來看，執行后將限制投資、投機及部分改善性需求，對于整體銷量將產生負面影響，地產銷量可能會有1-2個季度的調整期，四季度或者下半年逐步回暖的可能性較大。
李慧勇：從宏觀角度看，新“國五條”表明房地產調控進一步升級，結合前期資金面從寬松到中性的轉變，說明在增長問題不大的情況下，宏觀調控已經開始從“保”向“調”轉變，以應對可能的未見增長先見泡沫、未見增長先見通脹的風險。因而，該項政策的標志意義較大，該政策的發布比其本身的具體規定意義更重要。從微觀來看，新政將現有房地產調控政策的嚴厲程度提升到了一個新的水平。與現有的調控措施相比，新政的亮點不在于推出了超預期的調控政策，而在于以更嚴厲的措辭督促政策的執行。不過，由于新政還存在執行層面的問題，因而政策效果還有待觀察。
中國證券報：新“國五條”規定，二手房的轉讓所得按20%進行征稅，這將給整個住房市場帶來什么樣的沖擊？未來會否出現剛需被擠到新盤的情形？
李品科：調控肯定將抑制整個房地產的投資、投機及部分改善性需求，并抑制整個行業的銷量。我們不認為該政策將導致二手房量價大跌、一手房量價上漲。單純只看住宅按差價征收個稅這一政策，確實會導致一手和二手房此消彼長，但前提是購房總需求不變。未來購房總需求將下降，買家將進入觀望階段。
李慧勇：鑒于該《通知》的宣示效應和拐點性質，我們預計短期將對市場預期和消費者行為產生較大影響。《通知》要求一季度各地方要出臺具體的細則，如調控目標、上浮比例等，這將持續給市場帶來沖擊；預計3、4月份仍會不斷有政策出臺，因而沖擊不斷。另外，《通知》對房產稅沒有明確，但根據有關工作安排，今年或擴大房產稅試點，這也會是一個沖擊。從這個角度講，《通知》發布并不是房地產調控的終結，而是一個新的開始，未來三個月將是一個重要的觀察期。
經濟復蘇基調不變
中國證券報：地方政府的調控細則將陸續出臺，會否中斷房地產投資回暖的趨勢？對經濟的復蘇進程又會帶來什么樣的影響？
李品科：我們預計新開工、房地產投資增速將受到負面影響，但負面程度會小于地產銷售，具體程度仍待進一步觀察，原因在于開發商的觀望情緒也會上升。我們維持2013年房地產投資增速為16.5%、新開工增速為10.4%的判斷。
李慧勇：盡管調控短期對地產乃至整個市場的心理影響巨大，但調比不調好，早調比晚調好，我們給予這次調控積極評價。及時啟動房地產調控有助于避免過早到來的經濟過熱情況，更有利于經濟的穩定。我們維持中國經濟2013年全年增長8.2%、CPI上漲3%，即總體復蘇的判斷。從季度走勢看，全年經濟將呈現倒U型走勢。
中國證券報：新國五條的出臺擾動了市場情緒，招保萬金周一均應聲跌停。該政策對地產行業的影響主要在預期層面，還是會帶來實質的利空沖擊？
李品科：我們認為，投資者不應過于關注住房個人所得稅的征收，而忽視了其他頗有新意和成效的政策舉措，至少政策對地產行業投資及投機需求壓制的目標明確，未來預計仍會對這類需求進一步抑制和擠出。
李慧勇：由于此次政策仍以抑制需求而不是擴大供給為主，因此難以從根本上解決房地產價格上漲的問題。要真正達到治理房地產泡沫化的目的，除了征收交易稅之外，更應該大范圍開征持有稅，以及按照市場需求放開土地供給，畢竟周期性的調控只能加大市場波動。
而眾所周知，地產調控的影響是全局性的。一是會對相關產業鏈造成直接影響。如果地產不好，那么從投資品到和住房相關的消費品都會受到直接影響。二是影響中國經濟。這一輪經濟復蘇很大程度上與地產復蘇相關，如果這一前提改變，則中國經濟復蘇的前景無疑將蒙上陰影，將極大地影響投資者的信心。
短期承壓不改地產股中期機會
中國證券報：就全年來看，地產股的運行將遵循何種路徑？機會該如何把握？
李品科：我們繼續維持1月以來對地產板塊偏謹慎的觀點，短期該板塊仍將承受壓力。但此次調整更有利于年內以中期龍頭地產股為代表的趨勢性投資機會。政策的嚴格實施有利于銷量回落、價格平穩，使得后續政策的壓力及市場預期得到釋放，因而行業中期迎來趨勢性機會的可能性加大。
短期來看，我們認為仍需要等待細則的進一步出臺，包括部委、國稅對于住房交易個稅的相關細則，主要城市房價控制目標和具體政策落實的細則，部分城市存在二套房貸款比例、利率上浮相關具體措施，房產稅可能的試點擴容等，而相關政策的執行將落實在銷量的變化上。
李慧勇：從地產調控的邏輯看，未來1-2個月是政策出臺的密集期，二、三季度將是政策觀察期，政策影響的大小要待具體實施細則明確后才能明朗，預計一批受調控影響較小的龍頭公司的投資價值會再次體現。