百城房?jī)r(jià)環(huán)比連漲7月、部分城市地王再現(xiàn)……房地產(chǎn)市場(chǎng)暖冬行情正如火如荼地上演，折射著市場(chǎng)預(yù)期悄然生變。在新型城鎮(zhèn)化長(zhǎng)期利好、地方政府換屆效應(yīng)短期刺激被片面夸大的當(dāng)下，強(qiáng)化預(yù)期管理，從嚴(yán)從緊執(zhí)行政策應(yīng)是樓市調(diào)控重點(diǎn)。
樓市迎接“開門紅”
2012年年底，全國(guó)樓市呈大翹尾之勢(shì)。緊接著，元旦小長(zhǎng)假期間，多地城市迎來(lái)樓市“開門紅”。
上海易居房地產(chǎn)研究院1月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月份，房企年末推盤沖量，交易行情呈大翹尾之勢(shì)，20個(gè)城市成交量共計(jì)998萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)90.3%，環(huán)比增長(zhǎng)12.4%。
另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，2013年第一周樓市成交極旺，在檢測(cè)的40個(gè)城市中成交同比上漲城市占九成以上，其中廣東省韶關(guān)市增幅最大，竟達(dá)681.38%。此前在元旦小長(zhǎng)假期間，全國(guó)主要54城市樓市住宅簽約比2012年同比上漲了16.8%，首周多個(gè)城市樓市成交增幅超過(guò)100%，增長(zhǎng)相對(duì)明顯，新年伊始樓市即呈現(xiàn)一片“紅火”態(tài)勢(shì)。
盡管中央“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的表態(tài)拉開了新一年樓市調(diào)控的主旋律。不過(guò)，在地方政府的一次次微調(diào)試探中，暖風(fēng)不時(shí)地吹向樓市。2012年，“紅五月”再現(xiàn)、7、8月達(dá)到年內(nèi)高峰、歲末成交翹尾，而2013年元旦第一周40個(gè)城市中同比上漲城市竟占九成以上。一陣陣樓市回暖與調(diào)控喊話交織上演。
回暖背后的“恐慌推手”
2012年年末，各種流言不斷助推樓市價(jià)格暴漲的預(yù)期：廣州、深圳新房開盤“通宵排隊(duì)”購(gòu)房；北京二手房加價(jià)70萬(wàn)元銷售；南京、上海等地總價(jià)地王再現(xiàn)。
而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2012年年終房地產(chǎn)交易放量、價(jià)格微漲的背后，有不少推手制造“恐慌”試圖擾亂市場(chǎng)預(yù)期。
12月14日，廣州市區(qū)某樓盤開盤，一些商業(yè)機(jī)構(gòu)迅速在微博和網(wǎng)站貼出所謂“千人排隊(duì)”的照片和文字說(shuō)明，然而當(dāng)晚參與所謂“千人排隊(duì)”的購(gòu)房者對(duì)記者表示，“最多時(shí)有兩三百人，但絕沒(méi)有上千人，而且很多人看著也不像是去買房的，而是工作人員。”
與此同時(shí)，網(wǎng)上關(guān)于年末二手房業(yè)主大幅提價(jià)、反價(jià)的情況也在不斷出現(xiàn)。此前有報(bào)道稱，北京某二手房一夜提價(jià)70萬(wàn)元。記者采訪發(fā)現(xiàn)，這一消息已被證偽。記者從廣東中原地產(chǎn)了解到，目前二手房掛牌價(jià)格確實(shí)比年初出現(xiàn)上漲，但并未出現(xiàn)如2009年大規(guī)模反價(jià)情況，撕毀合同的情況只是少數(shù)。
業(yè)內(nèi)人士表示，從新房和二手房交易量?jī)r(jià)和土地出讓等指標(biāo)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些回暖跡象，但并不存在價(jià)格大幅反彈的基礎(chǔ)。有一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人試圖利用這一波量?jī)r(jià)上漲渲染樓市的緊張空氣，制造無(wú)形恐慌。
樓市洗牌仍將持續(xù)
2012年年底，北京市土地整理儲(chǔ)備中心集中出讓三宗通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，最終萬(wàn)科和首開聯(lián)合體將其中兩宗收入囊中，世紀(jì)鴻開發(fā)有限公司則“劫和”另一宗，而三宗地塊超過(guò)21萬(wàn)平方米的超高保障房配建比例，讓項(xiàng)目的純商品住房樓面價(jià)提高不少，業(yè)內(nèi)直呼：面粉高過(guò)面包時(shí)代再度到來(lái)。
熱的不僅是北京，統(tǒng)計(jì)顯示，在剛剛過(guò)去的一個(gè)月，上海、廣州、深圳等10個(gè)城市均有“地王”涌現(xiàn)。
伴隨著供應(yīng)量上升，全國(guó)土地市場(chǎng)逐漸回暖，各地“地王”頻現(xiàn)。但市場(chǎng)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控加劇了房企的分化。對(duì)于大房企來(lái)說(shuō)，有著幾百個(gè)項(xiàng)目，有不同的開發(fā)周期，不同時(shí)期都有收入，可以平衡企業(yè)的業(yè)績(jī)，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)分散，企業(yè)發(fā)展也相對(duì)穩(wěn)定。而中小企業(yè)項(xiàng)目較少，受調(diào)控影響比較大，業(yè)績(jī)不穩(wěn)定。
“目前開發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@上漲，但與2009年的狂熱相比，已經(jīng)十分理智，并沒(méi)有出現(xiàn)土地價(jià)格高于周邊樓面價(jià)格的情況。”李國(guó)政直言，對(duì)于有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，不必因地王導(dǎo)致恐慌情緒。而他亦認(rèn)為，地王現(xiàn)象不可持續(xù)，隨著地方政府年后推地力度減弱，土地市場(chǎng)交易將趨于平淡。
一位做房地產(chǎn)投資的投資人王巖認(rèn)為，拿地意愿強(qiáng)的或許也只是大的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)商。
據(jù)國(guó)家指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利和綠地3家房企2012年銷售額超過(guò)千億，中海、萬(wàn)達(dá)、恒大三家企業(yè)銷售額也均突破900億元，穩(wěn)步向千億邁進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)過(guò)了近兩年的調(diào)整，2013年中國(guó)的房地行業(yè)將徹底擺脫萎靡態(tài)勢(shì)，進(jìn)入良性發(fā)展通道，但房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在持續(xù)，房企未來(lái)或?qū)⒚黠@分化。
樓市調(diào)控呼聲再起
隨著房?jī)r(jià)、銷售的齊漲，有關(guān)樓市調(diào)控的呼聲再起，而住建部等中央仍表態(tài)要繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控。
住建部部長(zhǎng)姜偉新近期表示，如果因?yàn)榉潘烧{(diào)控而導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，住建部將會(huì)同監(jiān)察部對(duì)這些城市進(jìn)行約談，直至問(wèn)責(zé)。
國(guó)土資源部辦公廳也于日前發(fā)出緊急通知，要求逐宗核查非新增建設(shè)用地。通知要求，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門迅速對(duì)土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作中上報(bào)的非新增建設(shè)用地逐宗進(jìn)行核查，于1月20日前將檢查核實(shí)情況的書面報(bào)告、地塊清單及相應(yīng)舉證材料一并上報(bào)，凡少報(bào)或漏報(bào)的“非新增建設(shè)用地”，將直接按違法用地計(jì)入比例。
回望2012年，一些地方政府在地方財(cái)政壓力下，屢屢松動(dòng)樓市調(diào)控，但很快被叫停。即便如此，從2012年年初起，房地產(chǎn)開發(fā)商也開始進(jìn)行各種促銷活動(dòng)以價(jià)換量。到2012年年底，甚至有一些地方出現(xiàn)排隊(duì)買房的情況。
中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，姜建新的表態(tài)并不是臨時(shí)性的。2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策一直都未放松。去年12月初的中央政治局會(huì)議上又提出“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，這實(shí)際上已經(jīng)奠定了2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)。
日前，國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也已經(jīng)開始就房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行會(huì)商和協(xié)調(diào)。住建部已經(jīng)將“配合有關(guān)部門，加緊對(duì)建立金融、財(cái)稅等手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行研究”作為該部門2013年將要開展的重點(diǎn)工作之一，而在2012年布置的八項(xiàng)重點(diǎn)工作中，并不包含此項(xiàng)工作。