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    1. 2013年中小型房地產信托迎來大考
      溫州泰宇項目率先“觸雷”
      2013-01-08   作者:高翔  來源:上海證券報
       
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        據中金公司研報,2013年預計到期房地產信托規模2816億元,總還款額約3100億元,將迎來兌付高峰。
        “泰宇花苑”項目位于溫州市平陽縣鰲江鎮的中心地帶,曾是當地的熱銷樓盤。如今,該樓盤已停工近一年,開發公司負責人陳岳西已于去年7月1日由上海浦東出境。
        此前,陳岳西曾通過建設銀行當地分支機構(以下簡稱建行)、安信信托(600816,股吧)以及民間借貸融資。其中安信信托為該項目發行了4億元的信托產品,即將于今年4月到期。
        目前,平陽縣政府已經介入,成立了工作處置小組,爭取各方債權人能共同進行后續開發。處置小組內部人士表示,屆時靠開發商籌資兌付已經不現實。而安信方面則回應,已有流動性上的預案來做保證。
        “泰宇花苑”停建于2011年末,正值溫州民間借貸風波爆發之際。而根據中金公司研報,2013年預計到期房地產信托規模2816億元,總還款額約3100億元,將迎來兌付高峰。平陽當地人士表示,2011年上半年長三角地區房地產信托發行較多。根據信托計劃平均兩年期限來推斷,今年一二季度,針對溫州本地及周邊地區的小型開發商所發行的信托項目,將迎來大考。

        老板已于去年7月出境

        “泰宇花苑”項目,位于溫州市平陽縣鰲江鎮,位于該鎮的鎮中心地帶。按照規劃,項目總用地面積41400平方米。
        開發商為溫州泰宇房地產開發有限公司(以下簡稱“泰宇房開”)成立于1999年6月,注冊資金1億元,由陳岳西、金云城、金彩云3人分別出資90%、6%、4%設立。陳岳西為實際控制人。
        該樓盤于2009年4月30日開售。根據購房合同,該樓盤將于2012年8月31日交付。2011年,有業主發現樓盤施工進展異常。據浙江本地電視臺報道,2012年春節過后,就沒有工人回來了,樓盤已然停工。
        去年7月,有業主得到消息,陳岳西已經“跑路”。8月,平陽縣政府成立了泰宇花苑工作協調小組,由平陽縣政法委副書記葉永武擔任組長。去年12月底,當地又成立了泰宇花苑工作處置小組。
        處置小組內部人士告訴記者:“目前,泰宇房開已經散架。” 記者于1月7日下午來到泰宇花苑施工現場及售樓處。施工現場空無一人,售樓處大門緊閉,門上貼著一張水費繳納通知單。

        以土地升值為名發行信托計劃

        為了開發泰宇花苑,陳岳西先后通過建設銀行、民間借貸以及安信信托融資。
        該地塊總用地面積41400平方米,有兩本土地證。陳先將其中一塊地抵押給建設銀行,貸得1.5億。
        陳岳西還通過民間借貸籌集資金。據上述處置小組內部人士告訴記者,根據自然債權人自救小組的事后統計,民間借貸的數額在4.9億左右。目前該項債務還在進行逐筆司法認證。
        2011年4月,陳又將另一塊地平國用(2005)第2-8135號的土地使用權以第一順位抵押給安信信托,將前述地塊平國用(2006)第2-8036號的使用權以第二順位抵押給安信信托,由安信方面為泰宇花苑發行“溫州"泰宇花苑"項目開發貸款集合資金信托計劃”,發行規模4億,為期兩年,根據投資金額的不同預期年收益率在10%到11.8%。
        根據信托項目計劃書,4億資金中有2億元用于調整債務結構。記者獲悉,有8000萬用于歸還建行貸款,1.2億用于償還部分民間借貸及工程款。另外2億用于土建、外墻、內裝修、設備安裝及小區配套等項目后續開發建設。
        根據計劃書,兩塊土地當時的評估價值總計11.5億。而根據上述內部人士透露,之前兩塊地的評估價僅為3.69億。有評估公司以“土地使用權升值”為由,將評估價抬高,使得泰宇放開得以從安信信托方面融得4億資金。
        記者并未獲得詳細的抵押合同,也未從安信信托方面得到關于土地使用權升值的回應。
        如今,樓盤已經停工。上述內部人士對本報記者表示,目前泰宇房開的金融機構欠款為4.7億(安信信托4億,建設銀行7000萬),民間借貸初步確認是4.9億。此外,截至去年9月,欠稅總計887萬,拖欠施工單位工程款3300萬(尚未最終核實)。
        如果泰宇放開走破產清算路線,目前僅剩7萬平方米左右的樓面,按樓盤價測算,或許資金缺口會很大。假如樓盤得到進一步注資并正常復工,將還未取得預售權的房屋出售出去,并且銷售情況良好,預計項目會產生9.2億元左右的收益,那么資金缺口在3.8億左右。

        傾向走重組之路

        自從“泰宇花苑”項目停工后,各方展開了積極的自救措施。上述內部人士透露,從去年3月開始,自然債權人就成立了自救小組,與建行和安信信托積極對接,并請求政府出面協調。王建力也透露,安信信托曾派項目經理來到鰲江,與自然債權人和業主進行協商。
        建行的開發貸款于去年夏天到期,但建行方面表示同意貸款延期,并在適當的時候給予后續資金支持,使項目復工。
        至去年10月份,建行、安信信托代表和自然債權人達成了初步的框架協議,合作開發該樓盤,后續產生的項目收益優先保障安信信托的4億元募集款和建設銀行的7000萬貸款。
        但至今,建設銀行和平陽縣政府方面未得到安信信托的正式回應,故目前復工的實質工作并未展開。
        上述人士表示,其實建行、安信信托和自然債權人共同開發是最好的結果。因為如果走破產清算路線,能夠拿回的錢很少,于各方都不利。王建力也表示,多方共同開發,對業主來說也是最好的結果。
        上述內部人士表示,目前破產清算和重組兩條路線在同時進行中,政府方面更傾向與多方合作,走重組路線,爭取在2013年3月底之前,將已經出售的樓房復工。
        今年4月,由安信信托發起的“溫州"泰宇花苑"項目開發貸款集合資金信托計劃”就將到期。根據信托計劃,“到期時,由借款人泰宇房地產歸還全部貸款本息”,“項目公司實際控制人陳岳西與實際管理人陳麗霞(注:陳岳西女兒,目前不知去向)對信托貸款本金及利息的償付提供個人連帶責任擔保”。此外,陳岳西將持有的公司90%的股權質押給安信信托,并辦理強制執行公證,作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔保。
        如今,陳岳西已經出境,泰宇房開已經散架。上述內部人士直言,屆時到期兌付時,“想要在這里籌集資金兌付顯然是不現實的”。
        安信信托相關人士此前對媒體表示:“這款產品從設立抵押到管理,都是合法合規的,且抵押物重組,保全措施做得也不錯。公司出了問題,我們已經有了流動性上的預案來保證。”

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