近期，“新型城鎮化”已成為各方關注的焦點。根據十八大報告精神，城鎮化未來將成為中國全面建設小康社會的重要載體，更是撬動內需的最大潛力所在。快速發展的新型城鎮化，正在成為中國經濟增長和社會發展的強大引擎，專家普遍認為，新型城鎮化戰略將撬動房地產業新一輪發展，二三線城市城鎮化過程所釋放出的居住需求，將成為為房地產行業新的增長點所在。

    新型城鎮化成中央政策主軸

    十八大召開后，“城鎮化”頻繁見諸報端。報告提出“推動工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調”，“必須以改善需求結構、優化產業結構、促進區域協調發展、推進城鎮化為重點”，這極大地提高了城鎮化在國家建設發展中的地位和高度。
    隨后的中央經濟工作會議將城鎮化定調為“我國現代化建設的歷史任務”，提出城鎮化是擴大內需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮化質量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮化健康發展。
    國務院發展研究中心宏觀經濟研究室主任，國務院發展研究中心學術委員會副秘書長張立群對記者表示，“城鎮化是未來中國經濟周期的重要抓手，是現代化的主線。中國現代化最大的潛力在于10億人以上規模的城鎮化，在于著眼于現代化遠期目標，高品質、高水平的城鎮化。”
    安信證券也發布研報表達了類似觀點，報告指出，預計新一屆政府大致會以新型城鎮化作為保持經濟增長、推動各項改革的戰略發展主線。

    城鎮化催化三線城市樓市

    城鎮化并非首次提出的概念，而是一個跨度長、范圍廣的歷史任務。光大證券分析師告訴記者，城鎮化是一個系統工程,絕非簡單引導農村人口進入城市。“既要重視中小城市和小城鎮建設,也要重視培育新的城市群。”
    不過，不管是決策層還是業界，都需要清醒認識到，我國區域城鎮化率在東西部之間、不同省份之間存在明顯的差異。相關統計數據表明，2011年我國城鎮化率為51.27%。東部地區省份城鎮化率較高；中部地區僅少數經濟較發達的省份，如黑龍江、湖北、內蒙古和吉林等，城鎮化率超過全國平均水平；絕大多數中西部地區，城鎮化發展速度相對緩慢，城鎮數量較少，規模較小，城鎮化水平較低。
    具體到城市而言，以北京、上海、廣州、深圳等為代表的一線城市以及杭州、武漢、西安、珠海等為代表的二線城市，房地產行業在經過十數年的發展，市場趨于成熟平穩，供求達到平衡，增長潛力有限。與此形成鮮明對比的是，以鄂爾多斯等為代表的房地產市場尚不具備發展潛力，而大部分四線城市或遭過度開發，或缺乏發展潛力，市場供過于求，泡沫嚴重。
    有學者預測，到2020年，中國城鎮化率將超過60%，中西部城鎮將成為未來新型城鎮化的主力。目前低于城鎮化率50%的主流三線城市包括西安、昆明、南通、重慶、福州、合肥等，這些城市的未來發展空間更大。

    萬科恒大提前布局樓市“藍海”

    據相關媒體報道，由國家發改委牽頭，財政部、國土資源部、住建部等十多個部委參與編制了《全國促進城鎮化健康發展規劃(2011-2020年)》。該規劃涉及全國20多個城市群、180多個地級以上城市和1萬多個城鎮的建設，提出將“以大城市為依托，以中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮協調發展”。
    未來城鎮化將產生多少需求？這并非不可預測。中國房地產業協會副會長朱中一向記者表示，進城的人總需要有住的地方，如果按照年均一點幾個百分比的城鎮化率增長，保守估計有1000萬人進城，以一家三口人，每家90平方米住房為例，總共需要3億平方米的住房，這還是新增的住房需求，如果再加上城鎮里原有人口的改善性需求和剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，每年這個住房需求量是很大的。“因此，只要城鎮化有潛力，房地產就有潛力。“
    瑞安房地產發展有限公司執行董事鄧嘉華更不諱言，“城鎮化會帶來很多剛性需求，這是對房地產企業最大的機遇。”他表示，城鎮化過程中，城鎮成為政策、資金的密集區，必然釋放大量土地，產生很多需求和機會，對房地產企業的機遇也很大，比如承擔一級二級土地開發，工業園區建設，住宅、商業配套建設等。
    新型城鎮化戰略激活剛需，進一步撬動房地產市場。事實上，國內房企巨頭已紛紛投身二三線城市市場，提前布局城鎮化助推下的樓市“藍海”。其中，恒大集團作為中國最早進行二三線城市戰略開發的地產企業，在2004年謀劃全面進軍二線城市，之后開始前瞻性大規模進入三線城市。2012年中報數據顯示，期內公司擁有項目218個，其中絕大部分為非一線城市，三線城市占大多數。此外，萬科、招商等企業負責人均表示，未來將積極補充三四線城市核心地段項目資源，關注發展潛力大的新興城市。可以預見的是，在城鎮化路徑中，國內房企在大量非傳統意義的中心城市的資源爭奪將更加激烈。