招商地產董事長林少斌
樓市料保持平穩 城鎮化提供廣闊空間
作為今年業績高速增長的龍頭房企，招商地產頗受關注。招商地產董事長林少斌日前接受中國證券報記者專訪時表示，2012年的房地產市場對房企發展較為有利，預計未來樓市將保持平穩。他認為，城鎮化將為房地產行業的發展提供廣闊空間，公司將把綠色地產作為一項長期發展戰略。
城鎮化提供很大機遇
行業利潤水平將保持平穩
中國證券報：招商地產怎樣看待城鎮化給房地產行業帶來的影響？
林少斌：我理解的城鎮化并不是把大城市的餅越攤越大，城鎮化應該是把城市和鄉鎮進一步結合，應該是讓一些鄉鎮也能承擔城市的部分公共設施和服務的功能。簡單來說，鄉鎮的設施完善了，當地的農民遷移到服務設施完善的鄉鎮，就實現了城鎮化。中國有很多城鎮需要建設，在這一過程中，開發商會獲得很多機會。
招商地產未來可能會考慮進入一些鄉鎮進行開發，但是目前作為一線開發商，我們還是將把最主要的力量聚焦于一二線城市，兼顧三四線城市。我們認為，一二線城市房地產開發價值最大、市場容量最大、給股東帶來的利益也最大。
對于未來中國房地產行業的發展空間，我認為未來的城市化進程將為公司提供很大的機遇�，F在很多進入城市的農村人口并不能享有城市的公共服務，如教育、醫療、住房等等。有資料稱這樣的人口在城市中數量龐大，如果減去這些人口，中國的城市化只有30%多。中國的城市化還有很長的路要走，這些都是地產商的機會。
中國證券報：房企的利潤水平可能下降，招商地產對未來的行業利潤水平有何判斷？
林少斌：目前，開發商的利潤水平都差不多，具體項目的利潤水平和產品結構、土地成本相關。但我們認為，現在房地產企業利潤處于一個較合適的水平。其實，國內地產行業的利潤水平比外界想象的要低，房地產是一個資金密集型行業，也是一個稅率較高的行業。從資產獲利能力看，房地產行業的利潤水平已經接近市場的平均水平。
我們預計全行業的成本會越來越高，利潤水平提升的空間很小，不排除利潤率會出現合理的降幅。但由于需求能夠保持穩定，行業的利潤水平也將保持平穩。
明年銷售額有望超過400億元
將積極穩妥地增加土地儲備
中國證券報：今年招商地產銷售收入明顯增長，如何看待今年的市場？明年公司有何規劃？
林少斌：我們認為今年的市場很不錯，前半段流動性支撐市場，后半段經濟企穩。如果明年能順勢發展，市場形勢也會不錯。首先，國內經濟和世界經濟的各種指標都呈現出了底部特征；其次，目前樓市調控政策是到位的，效果已經得到體現。我覺得除了房產稅試點擴大之外，出臺更嚴厲調控政策的可能性不大。當然，調控力度也不太可能大幅度放松，但不排除調控可能出現局部微調。所以，我們認為明年的市場將較為平穩。我們也希望市場能夠保持平穩，不希望大起大落，起的時候市場有不少泡沫，落的時候很多行業參與者也會有損失。
明年，招商地產新推出和在售的貨值接近700億元。如果按60%-70%的去化來算，明年的銷售額有望超過400億元。我認為，招商地產明年推售量能夠保證。對于中期規劃，公司目前有一個“千億百億”的目標，就是銷售額實現1000億元，利潤達到100億元，我們希望能盡快實現這個目標。
中國證券報：招商地產明年是否仍會保持較快拿地節奏？今年下半年招商地產收購了一家香港上市公司，如何利用這一融資平臺？
林少斌：隨著公司規模的擴大，招商地產購置土地的數量也會增加，明年還會積極穩妥地采用多種方式增加土地儲備。但招商地產會合理把握購地節奏，同時嚴控公司的負債水平。公司的負債率、凈負債率一直處于行業較低的水平，財務成本也一直處于可控的范圍，足以支撐公司未來的發展。
目前，國內資本市場對于A股房地產公司的再融資閘門依然緊閉。今年我們在香港收購了東力實業這個上市平臺，我們希望東力實業和招商地產之間能夠有很好的業務規劃，合理利用這個上市平臺為公司的發展提供更多的資金來源。
住宅產業方興未艾
繼續發展綠色地產
中國證券報：招商地產對未來的產品線有何規劃？是否仍將住宅作為最重要的產品？
林少斌：招商地產一直在進行拓展公司產品線的嘗試。未來，招商地產將在商業地產、產業地產、養生地產、旅游地產等方面進行實踐。不過，住宅仍將是招商地產最主要的業務。這是基于住宅產業方興未艾的判斷，住宅產業周轉較快，符合股東對利潤回報的要求。
一個企業能否成為百年企業，取決于企業能否提供優質的產品和良好的服務。招商地產走向全國晚一些，我們從2000年走出蛇口，2003年走向全國。和業內其他一些公司相比，我們的銷售額還有差距，但是招商地產的效益還說得過去。招商地產的產品定位中端偏上，我們在商業地產也積累了很多人才和經驗。招商地產可能特點不是特別突出，但比較均衡。綜合開發能力是招商的優勢之一。
中國證券報：綠色地產作為公司長遠規劃，招商地產將從哪些方面推動這一規劃落實到應用層面？
林少斌：招商地產從2002年首倡綠色地產，十年來一直堅持這個方向，未來也將堅持這一方向。具體到綠色地產的實踐應用，有以下幾方面：
首先，結合項目，推進綠色實踐。深圳泰格公寓是國內首個獲得美國綠色建筑LEED認證的商業項目，南海意庫三號樓改造是中國南方第一個建筑綠色改造示范項目。我們全國的綠色評級項目有40多個。
其次，結合標準建設，推進綠色套餐。我們會根據項目的具體情況，如項目區域、建筑使用性質不同，制定相應綠色技術標準和規范，指導項目定位、產品設計。
第三，積極推進綠色理念宣傳。我們在全國各項目上設立了綠色體驗區；從2004年起，我們與住建部等有關部門一起，每年舉辦一次中外綠色人居論壇。今年是第九屆，不久前剛剛在常州舉辦完成。此外，今年初我們與住建部建設科技與產業促進中心一起推進國家綠色相關規范制定等。
綠地集團董事長張玉良
未來十年房企仍大有作為
綠地集團董事長張玉良日前接受本報記者專訪時認為，下一個十年，城鎮化是經濟發展最大的引擎和紅利；明年樓市調控政策可能會進一步完善，關鍵是要看房產稅如何擴大試點，建議對持有房產過多的人征稅以抑制投機。
城鎮化是重要載體
中國證券報：綠地如何看待城鎮化帶來的發展機遇？
張玉良：積極、穩妥、有序，這三個詞很重要，表明現在的城鎮化跟過去很不一樣。現在大城市有很多“城市病”，比如擁堵、房價上漲過快、資源有限等。
北京、上海的人口仍處在快速擴張階段，全國超過千萬人口的城市越來越多，當資源不能承受人口集聚的狀況時，問題就變得較為嚴重。相比特大城市而言，人口一二百萬的城市發展的一般比較有序，但有些城市出現了人口萎縮現象，在某些地級市表現尤為明顯。
目前部分三四線城市的房地產項目空置率較高，三四線城市房地產市場的發展情況令人擔憂，市場和人口都集中在一二線城市去了。這些問題，跟我們過去城市發展導向有關系。
中國證券報：城鎮化對綠地集團以及整個房地產行業而言意味著什么？城鎮化的內涵是什么？
張玉良：下一個十年，城鎮化是經濟發展最大的引擎和紅利，對房地產行業而言，會有更直接的收益。農村人口轉移到城市，住房、商業、美麗中國的環境建設等都與房地產有關。
房地產開發企業仍是城市建設開發的主體成員之一，是城鎮化的重要力量。大企業應該發揮標桿作用。在城鎮化過程中，企業應發揮參與、建議的作用。我認為，未來十年，房地產企業，尤其是龍頭企業仍大有作為。
現在城市已經沒有邊際。以長三角、珠三角為例，城市都連起來、成片了。城市的邊際如何界定，也是我們研究的新課題。比如上海與江蘇的蘇州，地域都已經相連。城市群應該是形成“一核多中心”的概念。國外的洛杉磯等大城市，周邊有一連串的衛星城，東京也有衛星城，但我們的城市是城市與城市連接。
城鎮化是未來經濟增長的載體，城鎮化也是內需的重要載體。未來幾年，無論是投資還是內需，城鎮化都是一個重要載體，離不開它。特別在當前外需增長困難的情況下，城鎮化的意義更為重大。
建議征收“持有稅”
中國證券報：如何看待2012年的樓市調控？
張玉良：目前看，政府對樓市的調控是有力的，成果明顯。雖然各界認為調控的手段應更市場化、法制化，有些手段不一定是最好的辦法，但可能是目前最有效的辦法之一。
有的事應該怎么做，不代表現在就能去做，因為條件不夠具備。在限購背景下，今年樓市有一定的成交量和市場繁榮度，但房價并沒有上去；此外，保障房建設速度在加快。這種結果，符合中央的調控意圖，但以目前的方式進行調控難以持久，因此有關部門也在尋找更好的方法代替行政手段。
2012年是大型房企成長的一年，行業龍頭增長比較快。綠地也是如此，綠地銷售面積和成交金額，今年增長率均在35%-40%。
中國證券報：限購政策將何去何從，房產稅等長效措施如何推進，社會各界對明年房地產調控各種猜測頗多。綠地如何看待明年的房地產市場？
張玉良：個人認為，明年房地產調控措施可能進一步完善，關鍵是房產稅怎么出。
如果僅僅是征收房產稅，只能抑制投機，但對房產持有過多的人，應該對其在持有環節征稅。
房地產領域的相關稅費較多，應該對原有的稅收進行清理，否則大量新增稅種不夠合理。如果向多數普通老百姓征稅，不太合適。有的稅收雖然看上去是由企業承擔，但實際上更多的是轉嫁給了消費者。所以要解決抑制投機問題，應該對持有房產過多的人征收“持有稅”。當然，好的稅收政策，不應該是對大多數的普通購房者、剛需人群征稅。我們期盼有市場化、法制化，通過經濟、法制、稅收的辦法，取代行政限購。社會上籠統認為，房產稅會解決高房價，但如果每年讓多數普通購房者都納稅，其實會加重老百姓的負擔。
突破瓶頸推進轉型
中國證券報：綠地近期的發展目標是五年之內進入世界200強，這意味著綠地營業收入要在5年內翻番，綠地如何實現這一目標？
張玉良：早在2005年，綠地在年營業收入還不到100億的情況下，就明確制定了6年后沖刺世界企業500強的目標。這個夢想，奇跡般地如期實現。
躋身世界企業500強后，我們提出以“20年后再出發”的歸零心態，對世界級企業的先進管理模式，尋找差距、改進提升，推動外延式增長和內生式提升齊頭并進，提升自身在國際市場競爭能力。
綠地未來的目標是進入世界企業200強。我們有信心在2015年實現業務經營收入超過5000億元。今年已經超額完成2400億元的目標，如果保持每年30%的增長率，這個目標可以實現。公司內部做了分解，到2015年，主業房地產經營收入達到2000億元，能源達到2000億元，其他產業1000億元。
中國證券報：綠地集團很早實行“走出去”、“調結構”戰略，綠地的“轉型觀”是什么？
張玉良：綠地集團2000萬起家，20年進入世界500強，得益于“走出去”。綠地有80%的業務不在上海，同時綠地也適度發展其他產業，因為房地產行業穩定性太差。在走出去過程中，依托信息化，實行三級管理，集團戰略管控與財務管控相結合，這已經形成制度。
綠地近年來致力轉型升級，堅持三個適應：適應政策、適應環境、適應市場；堅持三個調整：調整產業結構、產品結構、區域結構；堅持在發展中解決問題、突破瓶頸是綠地的“轉型觀”。自行車在行進中轉彎較容易，但停下來轉彎卻可能會摔跤。
金地集團總裁黃俊燦
2020年前是行業發展重要機遇期
金地集團總裁黃俊燦日前接受中國證券報記者專訪時表示，城鎮化將帶動房地產市場持續發展，2020年前是我國房地產業發展的重要機遇期；預計2013年是一個“過渡年”，房地產市場量價走勢有波段但整體平穩，樓市調控將呈現常態化趨勢。金地集團的產品類型將向剛需、自住、首改需求傾斜。
明年樓市整體平穩
中國證券報：城鎮化為房地產行業提供了怎樣的發展機遇？是否會影響公司目前專注于一二線城市的布局？
黃俊燦：未來十年，隨著一線城市常住人口不斷增加，城鎮化及人口結構帶來廣大的剛性需求，將帶動房地產市場的持續發展。農村轉移至城市人口中20%將會在城市購買住宅。2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期。
中國證券報：2012年市場前冷后熱的走勢較為明顯，金地怎樣評判今年的市場？對于明年的市場走勢，有何研判？
黃俊燦：由于剛性需求的支撐，以及前期被壓抑的購買力逐漸釋放，2012年市場整體發展平穩。一線房企在復雜的政策和市場環境中，通過各種努力，經受住了市場的考驗。下半年成交數據表明樓市有回暖趨勢，其支撐是剛性需求和改善需求的釋放。我們預計明年及未來幾年行業將平穩發展。
做出以上推論的主要論據是，中央經濟工作會議已經為明年經濟工作定調，宏觀經濟趨于穩定，明年經濟社會發展具備很多有利條件和積極因素，對未來的中國經濟有信心。我們認為，明年將保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，房地產市場調控政策不會放松。整體上2013年仍將是一個觀望過渡年，房地產市場量價走勢有波段但整體平穩。
我們對市場的長期觀點是，未來房地產市場將呈現出機遇與挑戰并存的局面。從宏觀經濟發展趨勢來看，中國經濟增長過去十年依靠投資拉動的發展模式正逐漸喪失可持續性，地產行業對GDP增長貢獻已達約6%或更高，經濟增速趨于放緩。擴大增長空間和改變增長結構的政策，城鎮化水平的提高、服務業的發展、區域間平衡發展，將成為未來中國經濟新的增長點。政策層面，經濟增長與民生成為政策權衡兩個重要因素，未來隨著市場化調控政策措施逐步出臺，樓市調控將呈常態化趨勢。
優先開發中小盤
中國證券報：在剛需產品成為市場成交主力之后，未來金地的產品線將呈現何種格局？
黃俊燦：去年的銷售數據和今年的銷售顯示，剛需類產品支撐了主要的成交和業績。
在土地投資方面，原則上，公司堅持嚴格控制土地成本、強調拿地區域分布的合理性，著重補充剛需和首改類產品的占比，首置、首改占比顯著提升，以提升產品市場競爭力。我們判斷，未來十年剛需市場仍為市場需求主體。同時，也要緊緊抓住改善型市場，未來改善型市場仍將進一步成長，尤其是首次改善型市場將會呈現較好機會。短期內，公司會進一步考慮調整后續拿地的產品結構及地塊規模，向剛需、自住、首改等類型傾斜，為發揮投資最大規模效應，提升集團周轉率，新投資項目我們會優先考慮建筑面積在20萬平方米以內的中小盤。
在產品研發方面，公司進一步研發針對首置首改客戶的新系列，為市場提供更廣闊覆蓋面更大的多元化產品。
中國證券報：金地對于剛剛收購的星獅地產[0.44
0.00%]有何戰略規劃？公司今年進行了兩次境外融資的嘗試，這在A股公司中并不多見，未來境外融資是否會成為公司融資的主要渠道？
黃俊燦：未來公司仍將以自有積累資金和銀行信貸為主。海外發債成功，主要意義在于開拓了新的融資渠道。
近期金地在融資和海外并購方面的進展，不僅有效助力金地集團一體兩翼戰略的推進，更將持續加深金地在國際資本市場的影響力。
商業地產大有可為
中國證券報：國內的房地產基金規模在2012年出現明顯增長，金地設立的穩盛投資基金是否會回避金地自己的項目？
黃俊燦：2010年，金地集團明確了“以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展，成為復合型的地產開發商”一體兩翼發展戰略。金地的業務模式將成為長期發展的核心競爭力。
截至2011年末，穩盛投資已經完成了從基金管理部到獨立的基金公司的升級轉身。目前，穩盛投資旗下管理著一只美元房地產基金和9只人民幣房地產基金，管理規�？傆嫾s50億元人民幣。穩盛投資并不刻意回避金地集團的項目，穩盛基金的定位是盡量避免從金地的資產負債表里去買項目，更多的是與金地共同投資。如果是和金地共同投資的話，就不是簡單從金地買項目，基金和金地是合作投資的關系。如果金地有適合穩盛投資的項目，穩盛沒有必要也不應該刻意回避。
中國證券報：金地集團對商業地產有何規劃？商業地產是否出現過剩苗頭？
黃俊燦：針對商業地產發展空間的問題，從戰略角度來看，在中國經濟發展模式轉型背景下，國內居民收入和消費水平有巨大提升空間。城市化的過程，并非是人口在城市的簡單匯集，為了解決不斷增加的城市常住人口的消費與文化需求，相應的商業與文體產業也將蓬勃發展，這應合了中國經濟轉向消費拉動型的大趨勢。
目前中國人均商業面積與國外發達經濟體相比，還有很大的增長空間。中國商業地產的總體存量面積大概在17億平方米左右，約占房地產總存量的8%，低于發達國家和地區的比重。2010年中國的人均零售面積僅為0.9平方米，遠低于發達國家的水平。每單位GDP的甲級寫字樓面積也處于較低水平。從趨勢上看，商業地產面臨的經濟形勢相對穩定和寬松，商業地產市場大有可為。