2012年已經(jīng)接近尾聲，各大房企也紛紛開始盤點(diǎn)其今年在廣州的銷售情況。
12月29日，廣州萬科一未經(jīng)實(shí)名認(rèn)證的內(nèi)部人士在微博上稱：“從04年的5億到今天的100億，一群朝氣蓬勃銳意進(jìn)取的職業(yè)經(jīng)理人一步一步將廣州萬科推向一個(gè)新高度，今天百億撞線是一個(gè)值得紀(jì)念的日子也是一個(gè)新的開始，2012圓滿了！”
隨后，廣州萬科官方微博、萬科執(zhí)行副總裁張紀(jì)文、前廣州萬科總經(jīng)理張海、前萬科副總裁杜晶等紛紛對此消息進(jìn)行認(rèn)可，并表示祝賀。
廣州萬科銷售百億
據(jù)悉，今年萬科在廣州入市的項(xiàng)目共有9個(gè)，分別為萬科東薈城、府前一號、萬科紅郡、金色悅府(樓盤資料)、金域藍(lán)灣、柏悅灣及花都等項(xiàng)目。
其中，銷售最好的是萬科東薈城，知情人士稱今年該項(xiàng)目收金25-30億元左右。
上述知情人士稱，對于完成百億銷售，廣州萬科方面認(rèn)為是頗順理成章的事情。
其表示，萬科進(jìn)入廣州已經(jīng)十年，從2002年發(fā)展到現(xiàn)場，也到了大收獲的時(shí)候。據(jù)悉，過去兩年，萬科在廣州的銷售都在80億之上，而今年幾次調(diào)整之后的銷售目標(biāo)為95億。
該人士進(jìn)一步稱，萬科在廣州的百億目前本來計(jì)劃將于明年達(dá)到，不想現(xiàn)在已經(jīng)提前一年完成。
而對于廣州萬科能提前一年達(dá)到百億銷售的原因，該人士稱，萬科今年在廣州并沒有大幅降價(jià)，比如東薈城及府前一號，都可以說是科學(xué)城及南沙區(qū)域的最高價(jià)項(xiàng)目，因此絕不是“以價(jià)換量”的結(jié)果。
分析稱，廣州萬科的百億銷售一是由于項(xiàng)目多、可售貨量大。據(jù)了解，目前萬科在廣州的布局除珠江新城、增城和從化外，各主要區(qū)域都有項(xiàng)目。
二是因?yàn)橘彿空叩钠放埔庾R增強(qiáng)。該人士認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些年的發(fā)展，購房者的品牌意識也逐漸加強(qiáng)，對于品牌開發(fā)商的認(rèn)可和選擇程度越來越高，因此向萬科這樣的品牌房企也成為更多人的購房首選。
事實(shí)上，除了正在銷售的9個(gè)項(xiàng)目之外，明年廣州萬科還將有更多項(xiàng)目推出市場。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前萬科在廣州銷售及發(fā)展中項(xiàng)目約有13個(gè)左右，明年或?qū)⑼瞥?-3個(gè)全新項(xiàng)目，其中還包括了位于天河軟件園區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目。
今年6月8日，萬科廣州公司通過公開招拍掛方式成功獲取了天河軟件園高唐新建區(qū)高普路AT030548地塊。
該地塊為商業(yè)金融業(yè)用地，占地3.1萬平米，容積率3.0，總建筑面積為8.3萬平米。地塊的起拍樓面價(jià)為3680元/平米；最終成交價(jià)格為3.8億元，折合樓面地價(jià)4580元/平米，溢價(jià)率24.5%。
此外，值得注意的是，隨著廣州萬科跨入百億銷售的門檻，今年萬科于京滬廣深四個(gè)一線城市的銷售全部突破百億元，而萬科華南整體銷售也逼近600億元。
市場回暖與分化
不過，銷售突破百億的并不只是萬科。在此之前，廣州保利早已傳出消息稱今年銷售額將成為廣州冠軍。
按照之前廣州本地媒體報(bào)道稱，截至12月23日，保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)以141.7億元的銷售額位列第一，以超過富力25億元的絕對實(shí)力，成為廣州新冠。
據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年截至12月23日，保利、富力、越秀銷售額分別為141.7億元、116.3億元、89.8億元。
隨即，保利內(nèi)部人士表示對此數(shù)據(jù)基本認(rèn)可。
看起來，此統(tǒng)計(jì)似乎忽略了廣州萬科的市場表現(xiàn)，如果加入廣州萬科的最新數(shù)據(jù)，那么2012年廣州房企銷售前三甲或許應(yīng)是保利、富力和萬科。
對于在調(diào)控之下，廣州突破百億的房企數(shù)量不降反升的情況，合富置業(yè)首席分析師龍斌認(rèn)為，這是由于今年市場表現(xiàn)整體不錯，尤其是下半年出現(xiàn)了量價(jià)齊升的現(xiàn)象。
其介紹，今年住宅的成交量同比去年上升約30%，如果加上辦公室等那么整個(gè)商品房的成交量同比增幅可達(dá)30%-40%之間，再加上價(jià)格也比去年有明顯上升，因此房企的銷售回籠資金最多漲幅約有50%左右。
據(jù)廣州市國土房管局公布的《2012年11月廣州市十區(qū)商品房網(wǎng)上簽約情況的通報(bào)》顯示，廣州網(wǎng)簽均價(jià)從10月的13454元/平方米上漲到11月的14769元/平方米，上漲幅度達(dá)9.8%，這是2011年以來最高的房價(jià)紀(jì)錄。
而2012年1-11月，廣州市十區(qū)新建商品房住宅網(wǎng)上簽約面積682.27萬平方米，同比增加30.3%；網(wǎng)上簽約均價(jià)13859元/平方米，同比上升3.4%。
上述人士同時(shí)稱，廣州目前的量價(jià)齊升現(xiàn)場并不代表調(diào)控失效。其認(rèn)為，調(diào)控是有時(shí)效性的，去年調(diào)控就發(fā)揮了很明顯的作用，將剛性需求的爆發(fā)推遲，但今年時(shí)效性可能就出現(xiàn)減弱。
“調(diào)控就是以時(shí)間換空間，至少我們可以看到廣州的房價(jià)上漲的確放緩了許多，而投資性購買的比例也大大下降”，龍斌如此表示。
但另一個(gè)隨即而產(chǎn)生的問題是，目前各大房企銷售回暖的表現(xiàn)，是否會引發(fā)新一輪的調(diào)控政策出臺。
龍斌認(rèn)為，至明年春節(jié)之前，市場應(yīng)該都會和現(xiàn)在的情況差不多，表現(xiàn)比較平穩(wěn)，而明年兩會之后中央政府正式換屆，才會有可能觀察是否有新的調(diào)控政策。
另外，在調(diào)控之下，反而也促進(jìn)了市場分化益發(fā)明顯，標(biāo)桿房企的市場份額增長放大。
龍斌還認(rèn)為，目前這些品牌房企的競爭實(shí)力也的確加強(qiáng)不少，主要反映在能開發(fā)更為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的能力上。
該人士表示，從保利、萬科今年的銷售表現(xiàn)來看，其百億金額的完成應(yīng)該與降價(jià)沒有太大的關(guān)系。
其進(jìn)一步稱，這些房企的項(xiàng)目價(jià)格基本都是以符合市場預(yù)期為大方向，不會定價(jià)太高，都是以消費(fèi)者能接受的范圍之內(nèi)為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，如果市場略有不好就主動以價(jià)換量，如果市場好轉(zhuǎn)則也將價(jià)格回調(diào)。