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    1. 2012大房企搶地王 小房企忙退地
      2012-12-24   作者:張玉璽  來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)
       
      【字號(hào)

        編者按:2012年樓市經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉(zhuǎn)變,“回暖”、“以價(jià)換量”、“供不應(yīng)求”等關(guān)鍵詞成為一年來(lái)樓市的縮影。一年來(lái),大部分開(kāi)發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾,銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高,拿地補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)作頻頻。然而,也多有房企陷入“質(zhì)量門(mén)”、“退地”、“負(fù)債”等各方面的困擾。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對(duì)2012年樓市掃描,從市場(chǎng)、房企和土地市場(chǎng)的重點(diǎn)角度,窺探一個(gè)真實(shí)的樓市景象。

        2012年的樓市可謂跌宕起伏,在經(jīng)歷了年初漫長(zhǎng)的“寒冬”之后,終于在年末翹尾因素的影響下開(kāi)始“回暖”。作為反應(yīng)樓市狀況的“風(fēng)向標(biāo)”,土地市場(chǎng)在2012年的變化尤為搶眼。由年初土地市場(chǎng)的持續(xù)冷清,到房企業(yè)績(jī)上漲后的積極拿地補(bǔ)倉(cāng),再到年尾各大“地王”的紛紛亮相。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道希望通過(guò)總結(jié)2012年土地關(guān)鍵詞,能給網(wǎng)友詮釋出一個(gè)真實(shí)的樓市現(xiàn)狀。

        2012年土地市場(chǎng)一波三折 大小房企冰火兩重天

        在“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控下,作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心生產(chǎn)要素,土地市場(chǎng)經(jīng)歷了“一波三折”的變化。而伴隨著樓市嚴(yán)重分化的現(xiàn)象,大房企爭(zhēng)奪地王,小房企忙著退地,無(wú)疑是2012年土地市場(chǎng)上最大的特點(diǎn)。
        2012年初,樓市的供應(yīng)量與成交量雙雙下滑。在萬(wàn)億庫(kù)存的壓力下,房企負(fù)債率高企,資金鏈出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象。加之,受樓市調(diào)控政策影響,各地政府推地節(jié)奏明顯放緩。土地市場(chǎng)的成交量持續(xù)冷清,上海、北京等一線城市的土地成交量不斷走低,各地的土地出讓金也大幅縮水。
        在經(jīng)歷了年初漫長(zhǎng)的“寒冬”之后,土地市場(chǎng)開(kāi)始逐漸升溫。隨著房企“以價(jià)換量、回籠資金”政策的進(jìn)行,壓抑多時(shí)的剛需人群逐漸入市;房企“去庫(kù)存化”成效顯現(xiàn),并開(kāi)始積極拿地補(bǔ)倉(cāng)。此外,受財(cái)政收入萎縮壓力的影響,一些地方政府的樓市政策發(fā)生微妙變化,推地的意愿明顯加強(qiáng)。
        時(shí)至年末,11月份的土地市場(chǎng)顯得格外熱鬧,各大“地王”紛紛亮相。11月27日,北京、上海土地市場(chǎng)同日出現(xiàn)“地王”,樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米;11月28日,深圳新的總價(jià)“地王”誕生;11月30日,南京一舉摘得全國(guó)總價(jià)“地王”。
        在“地王”光鮮亮麗的背后,是大房企資金回籠后,對(duì)下一階段的市場(chǎng)布局。但與之鮮明對(duì)比的是,勢(shì)力不足的小房企,由于缺乏自我調(diào)節(jié)能力;在資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候,無(wú)力開(kāi)發(fā)已經(jīng)到手的土地,最后只能選擇放棄,品嘗此前沖動(dòng)帶來(lái)的苦果。

        大房企篇:復(fù)星SOHO搶地王 中冶地王被調(diào)查

        2012年的土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段低迷之后,隨著房企業(yè)績(jī)的好轉(zhuǎn),開(kāi)始逐漸升溫,并在鄰近年末的時(shí)候,達(dá)到了最高潮。 11月29日,復(fù)星與SOHO中國(guó)的外灘地王爭(zhēng)奪案,在上海市第一中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理;11月30日,中冶置業(yè)以56.2億元拿下南京地王。
        11月29日,外灘百億地王項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛進(jìn)入白熱化階段,上海市第一中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理此案,但尚未作出判決。這個(gè)目前由復(fù)星集團(tuán)與SOHO中國(guó)各持50%股權(quán)的上海外灘8-1地塊,曾以92.2億元的成交價(jià),創(chuàng)造了2010年的全國(guó)總價(jià)地王。
        有媒體評(píng)論稱(chēng),復(fù)星國(guó)際與SOHO中國(guó)對(duì)上海外灘地王的爭(zhēng)奪,正上演著房企的“喜”與“愁”。兩家財(cái)大氣粗的房企巨頭都有實(shí)力收購(gòu)證大在地塊中所占股份,這是“喜”;雖然關(guān)于復(fù)星國(guó)際究竟有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),他們爭(zhēng)論不休;而證大地產(chǎn),忍痛割賣(mài)該地塊所占股份,卻是真的“愁”。為了跑馬圈地,龍頭房地產(chǎn)企業(yè)籌謀銷(xiāo)售布局將來(lái)。
        11月30日,中冶置業(yè)占98.52%股權(quán)的南京臨江老城改造建設(shè)投資公司以底價(jià)56.2億競(jìng)得了下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊,也成為了年內(nèi)全國(guó)新總價(jià)地王,樓面價(jià)為7753元/平方米。此前,中冶集團(tuán)已經(jīng)拿下了毗鄰濱江2號(hào)地塊的NO.2010G32以及G33號(hào)地塊。
        面對(duì)各地頻出的“地王”,國(guó)土部在近期的新聞發(fā)布會(huì)上表示,要求各地要采取分割出讓、綜合競(jìng)標(biāo)、配建競(jìng)標(biāo)、提高付款難度等方式,避免出現(xiàn)“地王”;并對(duì)典型案例、重點(diǎn)對(duì)象采取公開(kāi)調(diào)查,而全國(guó)總價(jià)地王江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊被列為首個(gè)調(diào)查對(duì)象。

        小房企篇:雅樂(lè)居棄“地王” 雅戈?duì)枃L跨界苦果

        與大型房企的“跑馬圈地”不同,小房企的整體資金鏈依舊緊張,不得不選擇“賣(mài)地求生”。 北京國(guó)土局官網(wǎng)5月2日發(fā)公告稱(chēng),由于北京雅居樂(lè)未繳納地價(jià)款,其在百子灣路14號(hào)的土地合同被解除;而作為“不務(wù)正業(yè)”的典型,雅戈?duì)栆驗(yàn)橘Y金鏈陷入困境,只好品嘗此前沖動(dòng)帶來(lái)的苦果。
        5月2日,北京國(guó)土局發(fā)公告稱(chēng),北京雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009年以7.1億元競(jìng)得的朝陽(yáng)區(qū)一地塊,因未按照出讓合同約定繳納地價(jià)款而被收回,已交納的1700萬(wàn)元合同定金不予退還,同時(shí)將暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與北京新的土地出讓交易活動(dòng)資格。
        雖與華南雅居樂(lè)同名,但被收地的北京雅居樂(lè)卻隸屬于北京華美地產(chǎn),與勢(shì)力雄厚的華南雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司沒(méi)有任何關(guān)系。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,該被收地塊的樓面價(jià)就已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間非常小,而勢(shì)力弱小的小房企無(wú)法承受虧本的風(fēng)險(xiǎn)。
        作為“不務(wù)正業(yè)”的最典型,雅戈?duì)栆恢痹诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域高歌猛進(jìn),在一、二線城市接連高價(jià)搶下地王。但其公司財(cái)報(bào)顯示,截至2012年9月底,雅戈?duì)柟敬尕浉哌_(dá)239億元,占公司總資產(chǎn)的50.32%,其流動(dòng)負(fù)債達(dá)314.7億元,負(fù)債率高達(dá)73%,而手持現(xiàn)金不足27億元。
        有媒體報(bào)道稱(chēng),雅戈?duì)栐谏虾5摹暗赝酢表?xiàng)目長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)已瀕臨絕境。2010年9月,雅戈?duì)栆?9.58億元落子長(zhǎng)風(fēng)時(shí),創(chuàng)下的2.6萬(wàn)元/平方米的區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄,至今仍未打破。此項(xiàng)目至少要賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米才能保本,這就讓其與周邊的項(xiàng)目相比毫無(wú)優(yōu)勢(shì),可是一旦降價(jià)又會(huì)虧本。

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