編者按：2012年樓市經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉(zhuǎn)變，“回暖”、“以價(jià)換量”、“供不應(yīng)求”等關(guān)鍵詞成為一年來(lái)樓市的縮影。一年來(lái)，大部分開(kāi)發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，拿地補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)作頻頻。然而，也多有房企陷入“質(zhì)量門(mén)”、“退地”、“負(fù)債”等各方面的困擾。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對(duì)2012年樓市掃描，從市場(chǎng)、房企和土地市場(chǎng)的重點(diǎn)角度，窺探一個(gè)真實(shí)的樓市景象。
2012年的樓市可謂跌宕起伏，在經(jīng)歷了年初漫長(zhǎng)的“寒冬”之后，終于在年末翹尾因素的影響下開(kāi)始“回暖”。作為反應(yīng)樓市狀況的“風(fēng)向標(biāo)”，土地市場(chǎng)在2012年的變化尤為搶眼。由年初土地市場(chǎng)的持續(xù)冷清，到房企業(yè)績(jī)上漲后的積極拿地補(bǔ)倉(cāng)，再到年尾各大“地王”的紛紛亮相。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道希望通過(guò)總結(jié)2012年土地關(guān)鍵詞，能給網(wǎng)友詮釋出一個(gè)真實(shí)的樓市現(xiàn)狀。
2012年土地市場(chǎng)一波三折 大小房企冰火兩重天
在“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控下，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心生產(chǎn)要素，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了“一波三折”的變化。而伴隨著樓市嚴(yán)重分化的現(xiàn)象，大房企爭(zhēng)奪地王，小房企忙著退地，無(wú)疑是2012年土地市場(chǎng)上最大的特點(diǎn)。
2012年初，樓市的供應(yīng)量與成交量雙雙下滑。在萬(wàn)億庫(kù)存的壓力下，房企負(fù)債率高企，資金鏈出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象。加之，受樓市調(diào)控政策影響，各地政府推地節(jié)奏明顯放緩。土地市場(chǎng)的成交量持續(xù)冷清，上海、北京等一線城市的土地成交量不斷走低，各地的土地出讓金也大幅縮水。
在經(jīng)歷了年初漫長(zhǎng)的“寒冬”之后，土地市場(chǎng)開(kāi)始逐漸升溫。隨著房企“以價(jià)換量、回籠資金”政策的進(jìn)行，壓抑多時(shí)的剛需人群逐漸入市；房企“去庫(kù)存化”成效顯現(xiàn)，并開(kāi)始積極拿地補(bǔ)倉(cāng)。此外，受財(cái)政收入萎縮壓力的影響，一些地方政府的樓市政策發(fā)生微妙變化，推地的意愿明顯加強(qiáng)。
時(shí)至年末，11月份的土地市場(chǎng)顯得格外熱鬧，各大“地王”紛紛亮相。11月27日，北京、上海土地市場(chǎng)同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米；11月28日，深圳新的總價(jià)“地王”誕生；11月30日，南京一舉摘得全國(guó)總價(jià)“地王”。
在“地王”光鮮亮麗的背后，是大房企資金回籠后，對(duì)下一階段的市場(chǎng)布局。但與之鮮明對(duì)比的是，勢(shì)力不足的小房企，由于缺乏自我調(diào)節(jié)能力；在資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，無(wú)力開(kāi)發(fā)已經(jīng)到手的土地，最后只能選擇放棄，品嘗此前沖動(dòng)帶來(lái)的苦果。
大房企篇：復(fù)星SOHO搶地王 中冶地王被調(diào)查
2012年的土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段低迷之后，隨著房企業(yè)績(jī)的好轉(zhuǎn)，開(kāi)始逐漸升溫，并在鄰近年末的時(shí)候，達(dá)到了最高潮。
11月29日，復(fù)星與SOHO中國(guó)的外灘地王爭(zhēng)奪案，在上海市第一中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理；11月30日，中冶置業(yè)以56.2億元拿下南京地王。
11月29日，外灘百億地王項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛進(jìn)入白熱化階段，上海市第一中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理此案，但尚未作出判決。這個(gè)目前由復(fù)星集團(tuán)與SOHO中國(guó)各持50%股權(quán)的上海外灘8-1地塊，曾以92.2億元的成交價(jià)，創(chuàng)造了2010年的全國(guó)總價(jià)地王。
有媒體評(píng)論稱(chēng)，復(fù)星國(guó)際與SOHO中國(guó)對(duì)上海外灘地王的爭(zhēng)奪，正上演著房企的“喜”與“愁”。兩家財(cái)大氣粗的房企巨頭都有實(shí)力收購(gòu)證大在地塊中所占股份，這是“喜”；雖然關(guān)于復(fù)星國(guó)際究竟有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，他們爭(zhēng)論不休；而證大地產(chǎn)，忍痛割賣(mài)該地塊所占股份，卻是真的“愁”。為了跑馬圈地，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)籌謀銷(xiāo)售布局將來(lái)。
11月30日，中冶置業(yè)占98.52%股權(quán)的南京臨江老城改造建設(shè)投資公司以底價(jià)56.2億競(jìng)得了下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊，也成為了年內(nèi)全國(guó)新總價(jià)地王，樓面價(jià)為7753元/平方米。此前，中冶集團(tuán)已經(jīng)拿下了毗鄰濱江2號(hào)地塊的NO.2010G32以及G33號(hào)地塊。
面對(duì)各地頻出的“地王”，國(guó)土部在近期的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要求各地要采取分割出讓、綜合競(jìng)標(biāo)、配建競(jìng)標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”；并對(duì)典型案例、重點(diǎn)對(duì)象采取公開(kāi)調(diào)查，而全國(guó)總價(jià)地王江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊被列為首個(gè)調(diào)查對(duì)象。
小房企篇：雅樂(lè)居棄“地王” 雅戈?duì)枃L跨界苦果
與大型房企的“跑馬圈地”不同，小房企的整體資金鏈依舊緊張，不得不選擇“賣(mài)地求生”。
北京國(guó)土局官網(wǎng)5月2日發(fā)公告稱(chēng)，由于北京雅居樂(lè)未繳納地價(jià)款，其在百子灣路14號(hào)的土地合同被解除；而作為“不務(wù)正業(yè)”的典型，雅戈?duì)栆驗(yàn)橘Y金鏈陷入困境，只好品嘗此前沖動(dòng)帶來(lái)的苦果。
5月2日，北京國(guó)土局發(fā)公告稱(chēng)，北京雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009年以7.1億元競(jìng)得的朝陽(yáng)區(qū)一地塊，因未按照出讓合同約定繳納地價(jià)款而被收回，已交納的1700萬(wàn)元合同定金不予退還，同時(shí)將暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與北京新的土地出讓交易活動(dòng)資格。
雖與華南雅居樂(lè)同名，但被收地的北京雅居樂(lè)卻隸屬于北京華美地產(chǎn)，與勢(shì)力雄厚的華南雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司沒(méi)有任何關(guān)系。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該被收地塊的樓面價(jià)就已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間非常小，而勢(shì)力弱小的小房企無(wú)法承受虧本的風(fēng)險(xiǎn)。
作為“不務(wù)正業(yè)”的最典型，雅戈?duì)栆恢痹诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域高歌猛進(jìn)，在一、二線城市接連高價(jià)搶下地王。但其公司財(cái)報(bào)顯示，截至2012年9月底，雅戈?duì)柟敬尕浉哌_(dá)239億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其流動(dòng)負(fù)債達(dá)314.7億元，負(fù)債率高達(dá)73%，而手持現(xiàn)金不足27億元。
有媒體報(bào)道稱(chēng)，雅戈?duì)栐谏虾５摹暗赝酢表?xiàng)目長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)已瀕臨絕境。2010年9月，雅戈?duì)栆?9.58億元落子長(zhǎng)風(fēng)時(shí)，創(chuàng)下的2.6萬(wàn)元/平方米的區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄，至今仍未打破。此項(xiàng)目至少要賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米才能保本，這就讓其與周邊的項(xiàng)目相比毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，可是一旦降價(jià)又會(huì)虧本。