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    1. 借道信托融資 西部房企逆市擴張
      2012-12-12   作者:杜冉樂  來源:每日經濟新聞
       
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        當前,房地產行業受樓市調控的持續影響,內地的融資渠道陸續被堵,房企資金鏈的緊張與日俱增,與東部一線上市房企高調進入海外規模融資不同的是,西部上市房企卻“絕地反擊”,借道信托以求逆市突圍擴張。
        近日,記者梳理西部地區6家上市房企公告發現,其中金科股份、中天城投、云南城投與名流置業共發行信托計劃逾80億元,期限基本在1年半~3年。而2011年時這4家上市房企均未有信托計劃,另外2家也未參與信托融資。據悉,前兩年房地產信托曾狂飆突進,而今年整體回落與信托到償期及一線房企海外融資密切相關。
        全國工商聯房地產商會理事、華南城市研究院研究員吳新堅對《每日經濟新聞》記者表示,房地產信托是在房企開發資金“缺血”且受到銀行貸款管制的情況下,為保證公司對現金流的需求,采取區別于股票的金融模式,不同開發模式對現金流需求不一樣,這個信號透露了西部樓市投資過熱的現象。

        密集信托融資

        中國信托業協會三季度數據顯示,三季度,房地產信托新增額達850億元,環比上漲10.3%,同比下降25.35%,房地產信托占整個信托資產余額的11.34%,創近10個季度以來最低。
        對于信托整體規模的下降,國泰君安分析師余立峰解釋稱,事實上,高成本的信托不被鼓勵,這也是招商、萬科等房企轉道香港尋求融資通道的原因。
        今年以來,內地品牌房企紛紛赴海外規模融資,僅在11月份,SOHO中國、中海地產、金地集團、世茂房地產及首創置業等5家房企當月海外融資超200億美元。
        面對一線房企赴海外的融資行動,西部上市房企仍難抵擋住融資沖動,信托融資便成他們年內融資的一大亮點。
        吳新堅對《每日經濟新聞》記者表示,如果上市房企(海外上市)通過新股發行模式融資,審批成本高,規模受限制,而借助與信托基金機構合作優勢擴大融資規模,審批流程相對簡便,可以實現快速融資,政策風險系數小。
        記者了解到,在西部6家上市房企中,就有4家參與了信托融資,共發行信托計劃逾80億元,而去年卻無一例信托計劃。云南城投的信托規模最大,融資額達45.5億元。今年2月份,貴州中天城投與吉林信托簽署3億元的融資協議后,11月又密集推出了11只中融信托中天城投財產權信托計劃,合計融資10.8億元。而金科股份截至目前共計劃融資21.8億元。此外,名流置業今年10月向新華信托計劃募資3.8億~4億元。

        需謹慎把控風險

        上述西部上市房企補充信托資金的目的,無一例外地指向了擴張布局。用益信托分析師李暘對《每日經濟新聞》記者表示,西部地區的房地產市場潛力很大,這使不少信托公司敢于跟當地房企展開合作。
        在西部的上市房企中,金科股份的擴張雄心最為顯著。據悉,截至目前,金科已進入北京、重慶、蘇州、長沙等21個城市,目前在建項目39個,全國累計開發項目53個,明年金科還將進駐濟南、遵義、南充等城市。
        記者觀察到,今年金科股份所取得的16宗地塊,主要分布在重慶地區。此外,從金科最近一次的信托融資計劃,便能看出些許端倪。金科股份在12月6日發公告,擬向興業信托融資6億元,主要也是用于重慶公園王府、金科世紀城等項目開發的需要。
        此外,中天城投與云南城投分別作為貴州省、云南省的“地頭蛇”,面對來自外部大品牌房企的沖擊,其擴張勢頭也毫無示弱。從年初開始,中天城投多次拿地,其中就有占地27.14萬平方米且號稱打造西南區域金融中心的“貴陽國際金融城”,而8月份又奪取70余萬平方米的“假日方舟”超級大盤。云南城投自去年以來通過收購西雙版納避暑山莊地塊,控股成都鼎云項目,甚至參股云南華僑城,其足跡遍布大理、騰沖等省內核心城市。
        西部上市房企迅猛擴張也引來業內質疑。云南城投自去年9月份起,因巨資參與昆明環城東路超大地塊的一級開發,但地塊卻因政策變動而遲遲無法出讓變現資金,被輿論質疑其存在較大的資金壓力。自10月份以來,名流置業也曾2次轉讓項目,其中旗下的“西安欣榮佳”100%股權被轉讓給了保利地產,據坊間傳言稱,公司擴張過猛,受資金鏈所困,只好轉讓項目來換取“漂亮”業績。
        吳新堅表示,目前西部地區的房地產投資已顯露出過熱的現象。
        李暘也指出,今年不少地產類的城投公司參與信托計劃,這是年內的房地產信托一大特點,這些地產公司的項目不好劃分,往往沾了保障房的邊,能夠承受較高的融資成本,但風險還是需要謹慎把控。

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