年初無地可拍,年中一月一拍,年底一周一拍,南京土地市場上演“百米沖刺”。統計數據顯示,從11月30日至12月底,南京市將一口氣出讓29幅土地,總出讓面積高達180.7萬平方米,相當于南京前三季度的賣地總量,創下近3年來的年底推地量新高。
11月27日,南京市國土資源局發布2012年最后一次土地公告,推出5幅位于江寧區的住宅類用地。其中,位于江寧開發區天元路以南,秦淮河以西的G75號地塊去年曾暫停出讓。該地塊今年的掛牌起始價為9.55億元,相比去年的11.7億元,降幅達2.15億元,樓面地價也由去年的5511.8元/平方米降至4498.95元/平方米。
“若按照商家打折的方式來看,國土部門針對這幅江寧寶地已給出了8折優惠,這也是今年南京降價幅度最大的一幅地塊。”南京中原地產研究經理何智杰表示,南京前11個月僅完成全年供地任務的65%。在今年的最后一個月,當地國土部門加速推地。同時,在今年12月的6場土地拍賣會中,入市地塊的性價比也相當高,預計將引發大型房企搶地潮。
老地塊“翻新促銷”
在長三角土地市場回暖熱潮中,南京將一些老地塊進行“翻新促銷”。作為今年南京市第四幅大幅降價地塊,G75號地塊計劃于12與27日掛牌交易,土地性質為二類居住用地,出讓面積70757.3平方米,容積率為1~3。
“這塊地是近年來江寧難得一見的黃金地塊,總建筑面積約21萬平方米,適合品牌開發商開發為高檔社區。”南京林業大學社會工作系主任孟祥遠指出,G75號地塊位于江寧區CBD核心區,靠近地鐵一號線南延線小龍灣地鐵站,東側和南側是水質較好的秦淮河和牛首山河。該地塊周邊商業配套成熟,距21世紀商業中心、臺灣廣場等商業配套很近。“地塊的價值就在那里,國土部門調整價格后不會受到多少損失,反而可吸引大牌房企關注。”
“這種‘讓地價換成交’方式將引燃開發商的競買熱情,預計G75地塊的最終溢價率會在20%以上,有望高過去年掛牌時的地價水平。”一位南京當地房企負責人表示。
記者了解到,目前五礦地產、萬科集團、銀城地產等大型房企均對G75地塊比較關注,久違的江寧“搶地戰”有望在12月底上演。
從10月31日到11月20日,南京重出江湖的3幅住宅用地(此前暫停出讓)均以高價成交,平均溢價達22%。其中,位于白下區雙麒路以東的G40地塊從去年的15.5億元降至14.33億元再度開拍,引發保利、萬科、中海、世茂、新城5家品牌房企爭搶,地塊最終溢價4.67億元,比首次推出時的價格高出3.5億元。
位于仙林湖西北角的G37地塊去年因規劃變更暫停出讓。今年下調總價后,最終被保利溢價1.4億元競得,其8.14億元的成交總價比去年的7.3億元起拍價高出了8400萬元。11月21日,位于雨花臺區的板橋新城四期地塊被宋都地產以9億元競得,成交樓板價3667元/平方米,超過了去年掛牌時的起拍價3452元/平方米,同時也刷新了該區域的住宅地價紀錄。
網尚研究機構研究總監顏濤認為,近期頻現二次出讓地塊超原價成交現象,是因為選對了推地時機。從目前的商品房成交量來看,南京已達到除2009年以外的最佳狀態:優質土地供應不足,開發商資金回籠后急需補庫存。此時,國土部門推出的一系列“促銷”地塊必然會受到熱捧。
賣地收入有望超去年
南京中原地產數據顯示,截至11月29日,該市共出讓商品房用地59幅,土地面積總計257.65萬平方米,成交金額達236.33億元。在未來一個月即將出讓的29幅地塊中,18幅為住宅類地塊,總出讓面積145.76萬平方米。據此計算,如果這些地塊均能順利出讓,南京今年的商品房用地出讓面積將達到403.41萬平方米,正好可完成今年400萬平方米的全年推地任務。
“即使未來計劃出讓的29幅地塊均以底價成交,成交金額也將達236.33億元,加上此前已收獲的230億元的出讓金,今年南京預計收獲土地出讓金約466億元,肯定超過去年的345億元。”何智杰指出。
此前,國土資源部曾發文督促地方政府加快房地產供地,同時積極醞釀新的政策,對于年底不能完成供地計劃的地方政府欲進行懲罰。“此消息傳出不久,南京市國土資源局便加速推地,11月供地即達到138.4萬平方米,這自然與年度供地計劃的壓力有關。”前述南京當地房企負責人表示。
按照目前的供地進度,今年很可能成為南京近3年來唯一一次完成年度供地計劃的年份。數據顯示,2011年南京共出讓79宗地塊,總出讓面積468.7萬平方米,完成當年500萬平方米供地計劃的93.7%;2010年南京出讓土地441.2萬平方米,完成年度計劃的73.5%。
“如此推地不利于市場的穩健發展。”孟祥遠分析認為,今年1~10月,南京土地市場遇冷,推地節奏緩慢,甚至一連幾個月出現‘零成交’。年底市場回暖后,這種可能形成的火爆搶地局面并不是增加有效供應,而是會變相抬高未來的房價水平。