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    1. 上海剛需庫存去化周期僅5.7個月
      春節前漲價可能性不大
      2012-11-27   作者:陸鳴  來源:東方早報
       
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        滬上一開發商稱,面積在100平方米以下的剛需公寓庫存緊張的情況如果得不到緩解,這類房源將存在漲價壓力。
        剛需樓盤上周的集中成交,直接拉低了上海樓市的成交均價。
        11月26日,金豐易居&佑威聯合研究中心公布的監測數據顯示,上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面積為26.59萬平方米,環比(較前周)上漲34.46%;新增供應面積也環比上漲36.17%,至26.58萬平方米;成交均價則環比下跌15.95%,至20233元/平方米。
        佑威機構執行董事黃志堅稱,上周上海市商品住宅成交量、新增供應量雙雙暴漲,成交量更是創下了7月以來的21周新高,這表明雖然標桿房企已經完成年度銷售任務,但非標桿房企仍需要借助當下不錯的市場環境來跑量。
        某上市房企副總裁進一步說,開發商去年底虧本保本跑量,今年上半年微利跑量,現在則似乎開始轉向“保證利潤兼顧跑量”。

        “剛需房源價格早已企穩”

        “低價商品住宅成交量的回升及高價商品住宅成交量的下降,直接導致了上周樓市整體成交的均價環比大跌。”黃志堅說。
        據佑威統計,上周上海樓市的成交結構中,單價在2.5萬元以下的商品住宅成交了20.50萬平方米,環比大漲了50.58%;單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交了4.88萬平方米,環比上漲了18.06%;但單價在4萬元以上的商品住宅成交了1.23萬平方米,環比大降39.44%。
        佑威統計的上周成交面積排名前十的樓盤中,有9個樓盤的成交均價低于2萬元/平方米。
        一般而言,在當下上海樓市中,成交單價在2.5萬元以下的商品住宅被視為剛需產品。
        隨著剛需成交的放量,滬上剛需公寓產品的庫存持續下降。
        佑威數據顯示,上海100平方米以下的剛需公寓產品庫存去化周期(即銷售周期)僅5.7個月,已經呈現供應偏緊的態勢。
        黃志堅分析,調控背景下,上海樓市存在著產品結構性失衡的問題,100平方米以下的“小戶型”庫存去化周期已越過7-8個月的平衡值,價格早已經率先企穩,并有一定的上漲空間。而大戶型產品以及別墅等高端產品,由于限購,總體上依然呈現較為嚴重的“供大于求”,價格上存在著下行壓力。
        上海盤谷房地產有限公司總經理宋海也認為,100平方米以下剛需公寓的庫存去化周期低于6個月,說明這類房源供求關系還是較為緊張的。如果這一情況得不到緩解,這類房源漲價壓力就存在。
        “這種漲價壓力在今年上半年是不存在的,當時的壓力主要還是降價跑量。到了5-10月份,價格開始平衡,10月以后價格主動權開始偏向于開發商這一邊。”宋海進一步說。

        “有望現年末翹尾行情”

        隨著年底的臨近,市場人士對于歲末樓市的預期有所轉暖。
        21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱,政策面偏于維穩的基調下,樓市成交延續有序釋放的態勢。以目前11月整月成交勢頭看,當月成交量不僅能較10月有所突破,甚至還有望出現年末的翹尾行情。
        佑威數據顯示,截至11月25日,上海市11月商品住宅成交面積為79.55萬平方米,日均成交量為3.18萬平方米。若按日均成交量推算,則11月的成交量約為95.46萬平方米。
        黃志堅斷言,11月成交量高于10月的87.62萬平方米已無懸念,12月的成交量預計也將和10月、11月相當。11月、12月成交量高于9月、10月的主因,是9月、10月傳統成交旺季表現一般。
        不過,黃志堅強調,2012年總的成交量雖然好于去年,但仍在歷史低位,多數開發商依然需要補量以完成回款要求。
        據21世紀不動產統計,截至11月25日,上海樓市11月商品住宅新增供應量達64.4萬平方米,已超過10月全月的供應體量,但距9月份的127萬平方米供應體量尚有近一半的差距。
        黃河滔稱,在經歷短暫的休整后,部分開發商的推盤意愿逐步回升。但隨著市場成交脫離低迷及政策走向趨于明朗化,部分開發商信心有所增強,推出更高溢價房源的概率較大。
        德佑地產研究主任陸騎麟同樣認為,從上周多個外圍項目大面積推盤的情況來看,部分開發商依然有著年底沖刺業績的意圖。
        “加上前期的庫存依然有待消化,因此年末價格出現明顯上漲的可能性很小,局部的優惠依然可以期待。”陸騎麟說,近期剛性需求入市積極性較高,今年年末信貸額度較往年也更為寬松,歲末樓市成交有望繼續保持在相對高位。

        “春節前剛需樓盤漲價可能性不大”

        不少受訪開發商也預計,低價剛需房源有望占據歲末樓市的主流。
        某上市房企副總裁稱,年底是剛需成交放量比較旺盛的時期。年底剛需人群的收入會增多,所以會選擇在年底置業。眼下開發商的策略也在向“保證利潤兼顧跑量”轉變。
        “當投資大、資金緊張時,開發商會虧本跑量;當市場不穩定,預期不明朗時會微利跑量;當市場較穩定,需求較穩定,開發商會以平衡的量平衡的價來銷售。”該副總裁舉例稱,比如一個樓盤單價1.5萬元能保本,1.7萬元能有較好利潤,那么開發商的定價可能就會是1.6萬元。
        宋海的判斷是,雖然從市場角度講,開發商漲價的沖動已經存在,但鑒于調控的基調未改,開發商還不敢立即轉化為行動。大多數不敢做第一個漲價的,而是會互相觀望,如果市場上出現了第一個漲價的樓盤,并獲得市場的接受,那么開發商就會跟進仿效。
        “沖動能否轉化為行動,估計在開發商里也會出現分化。”宋海預計,剛需樓盤在春節前出現漲價的可能性不大,但到了明年3-5月份,漲價與否的信號可能會變得較為明確。
        至于推盤策略,上述上市房企副總裁預計,接下來開發商少量多批推盤的情況可能會比較多,不以跑量為惟一考核指標,不去刻意追求開盤時的去化率。
        該副總裁預計,12月的新增供應量可能會比11月略多,成交量也將比11月略好,“雖然成交主要看新增供應情況,但目前市場存量比較大,不一定非得盯著新盤,在售的樓盤也能保證一定水平的成交。”
        據他介紹,該公司嘉定的一個剛需項目計劃在12月中旬加推300套房源,“是90多平方米的小三房,符合剛需定位,定價策略就是保證利潤兼顧跑量。”
        該副總裁強調,他們在12月中旬推盤不是為了沖業績,“今年的業績完成得不錯,我們推盤是根據工程的時間節點來的。”

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