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    1. 京滬深樓市供給后勁不足 房價暗存反彈壓力
      2012-11-26   作者:  來源:中國證券報
       
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        一線城市樓市進入年末收官階段。總體來看,眾多大型房企銷售任務提前完成影響到了年末的樓市供應。中國證券報記者日前分別調查北京、上海、深圳樓市發現,“保價縮量”已成為多數開發商年底策略。在北京,樓市供應不足與旺盛需求形成鮮明對比,個別項目甚至出現熱銷;在上海和深圳,在售樓盤雖相對充足,但高企的價格已經影響到實際成交量,其后續供應暗藏隱憂。
        業內人士認為,一線城市的房價仍存上漲壓力,特別是后續供應不足可能成為影響樓市走向的關鍵環節。

        年末樓市冷熱不均

        進入年末,北京一些房地產項目的銷售人員格外忙碌。小李是計劃本月末開盤的北京“常楹公元”項目的銷售員,最近忙得不可開交。不少客戶都在詢問具體的開盤時間和價格,更有人擔心自己排不上號,請求將自己的房號向前排。而在今年年初,小李還苦口婆心地勸說自己的客戶盡快出手。
        中國證券報記者走訪新開樓盤萬科金域緹香時發現,雖然是工作日,仍有不少購房者前往看盤。針對16500元/平方米的均價,幾位購房者也表示能夠接受。“比起其他地區的價格,這邊確實算價值洼地了。”該樓盤工作人員介紹稱,該項目9月第一次開盤,截至目前已基本售完。萬科北京公司副總經理肖勁表示,近期明顯感受到購房者的購房意愿較強烈。
        年末出現“翹尾”現象已成為北京樓市近幾年的常態。北京南城某項目銷售總監向中國證券報記者表示,個別區域出現了“一房難求”的局面,“走關系”排號在不少項目十分常見。北京樓市上次出現這種情況,還是在2009年。
        北京市住建委的數據顯示,11月中上旬,北京全市新房網簽總量為9559套,同比上漲216.6%;二手住宅網簽總量為8381套,與上月同期相比大幅上漲52%,同比則上漲87.5%。
        相比之下,上海樓市則有些冷清。中國證券報記者走訪了上海多個片區,以往推盤量較大的外環外區域,如浦東唐鎮、周浦目前降價促銷房源不多,很多開發商并無推盤打算,只是慢慢處理現有房源。只有嘉定、寶山等郊區供應量較大,不過價格優惠并不多。11月以來,浦東原南匯板塊、金山區等遠郊樓盤瞄準剛需,成為熱銷的主力。
        深圳樓市同樣不甚活躍。龍華新區是成立不足一年的新區,即將全線貫通的京深高鐵的南端深圳北站就位于該新區,龍華新區成為深圳新樓盤最密集的地區。據不完全統計,目前龍華新區有8個樓盤在售或認籌。雖然近期深圳樓市成交回暖,但這些樓盤銷售狀況一般。
        在該區域中,毗鄰深圳北站的中航天逸是近期深圳即將入市的大型樓盤之一。該項目開放樣板房已經一月有余,但至今仍沒有明確開盤日期。深圳地產界人士表示,這是由于認籌數量不足,若該項目急于現在開盤,銷售率很難得到保證。中航天逸的銷售人員介紹,預計項目的開盤價格與周邊樓盤接近,為每平方米2.2萬元至2.3萬元。有深圳地產人士表示,龍華新區目前各種配套尚不完善,樓盤的價格已經虛高。

        房企熱衷“保價縮量”

        銷售價格回調被認為是深圳樓市冷淡的重要原因。三年前,與中航天逸同處龍華新區的潛龍曼海寧項目掛出每平方米2.5萬元的價格開盤,至今仍未售罄。近日該樓盤將價格降為每平方米2.1萬元,現樓出售。但在整個區域,近期降價的現象并不多見。業內人士認為,龍華新區是深圳新樓盤供應最密集的地區之一,從該區域樓盤的銷售狀況可以看出,深圳樓市的境況并沒有一些開發商對外宣傳的那樣樂觀。
        深圳市民小李算了這樣一筆賬:如果在龍華新區這樣的關外地區按揭購買一套小戶型住宅,除了要繳納一筆數額不小的首付款,每月還款至少也要5000元。而目前每月3000元左右的價格,可以在深圳關內租下一套各方面條件都相對優越的房子,他最終放棄了買房的念頭。
        上海樓市同樣如此。在浦東唐鎮某在售小區,看房人寥寥,銷售人員也并不積極。該小區的在售價格較今年2月已經上漲超過15%,目前沒有任何折扣。另一個保利旗下在售樓盤同樣價格堅挺,即便是定位非剛需的140平方米大戶型,也鮮有優惠,銷售人員也是一副不愁賣的表情。
        上海某大型房企營銷總監稱,今年很多開發商的業績完成得不錯,除非庫存較多,開發商不會再出現“以價換量”的推盤心態,而是“保價縮量”。事實上,這種心態在全國開發商中已是主流。
        這極大地影響了年末樓市的供應量。數據顯示,10月上海全市商品住宅新增供應面積僅為63.54萬平方米,環比下降超過50%,供應量是自今年3月以來最少的一個月。11月5日至11日的一周間,上海樓市新增供應面積只有1.92萬平方米,創下近40周新低,而上海最近一次出現類似的低供應量,還是在今年春節期間。
        在即將到來的12月,上海樓市新增供應量恐將繼續維持低迷的局面。上海搜房數據監控中心統計,預計上海樓市12月有22個住宅項目開盤,較11月47個的預計開盤量降幅過半,較去年12月的38個樓盤的開盤量,也有超過四成的降幅。
        北京樓市“一房難求”的背后,同樣是項目供應不足。根據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示,剔除保障房之后,2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房網簽總量為14805套,而在此期間,新房新增供應量僅有10512套,供需之間缺口高達4293套。相比之下,前三季度北京新房市場供需基本平衡,且供應量略高于成交量,進入四季度以后,供需關系發生反轉,出現年內首次“供不應求”的局面。
        偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,首先,前十月多數開發企業已經完成全年銷售任務,年底繼續推盤的動力不足;其次,多數開發企業年底略微提價之后,“端著賣”成為主流趨勢,而價格回調也提高了觀望人群的入市積極性,造成北京樓市年末熱鬧的“反周期”局面。

        供應不足局面或加劇

        供需不平衡的結果,是未來房價上漲的壓力增大。多數業內人士認為,“保價縮量”將成為未來一段時間樓市的常態,若供應量持續不足,房價則可能面臨新一輪上漲壓力。以北京為例,北京市住建委的數據顯示,截至11月24日,北京樓市的住宅庫存(新房+二手房)為84664套,按照現有的銷售速度,消化期限僅為半年。
        與現時供應的縮水相比,北京樓市的后期供應同樣存在隱患。根據北京市統計局的數據,今年前10月,全市完成房地產開發投資2518.6億元,同比下降2.6%。全市商品房新開工面積為2516.5萬平方米,比上年同期下降27.4%。其中,住宅新開工面積為1320萬平方米,同比下降39.9%。
        相比之下,上海樓市的供需局面并不那么緊張,后續供應仍較充足。官方網站數據顯示,截至11月21日,上海市新建住宅庫存面積達到1030萬平方米,庫存套數6.84萬套,處于近期高位。
        上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩給出了新房庫存“焦慮線”的概念。根據他的研究,上海區域的“焦慮線”大致劃在600萬到650萬平方米存量房庫存面積。邵明浩根據今年以來新項目推盤及土地市場出讓情況認為,明年的新房庫存可能較目前有所減少,會階段性降至700萬平方米左右。整體上,市場仍將保持相對穩定,房企將更多針對自身的特征選擇推盤策略,而大小開發商一窩蜂以價換量“搶跑”的可能性不大。
        深圳樓市呈現另一種局面。易居營銷集團深圳公司副總經理劉瑩對中國證券報記者表示,由于深圳房價已經出現虛高,因此未來深圳的房價上漲空間不大。供應不足可能是深圳樓市面臨的問題。
        在樓市調控對房企積極性的影響下,后續供應不足將是未來樓市面臨的共同課題。根據國家統計局的數據,近幾個月來,房地產開發投資增速、新開工面積、房企購地面積等指標持續下滑。其中,由于一線城市的調控政策較為嚴厲,上述指標下滑的幅度也相對較大,這將加劇供應不足的局面。
        與廣大二三線城市相比,一線城市的土地資源更加稀缺,后續住房用地可能不足。根據中國指數研究院的統計,2009年以來,北上廣深4個城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米,僅相當于武漢一個城市的交易量。其中,北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下,深圳則只有650萬平方米左右。多數業內人士認為,一線城市的土地供應缺口已經形成,房價存在較大上漲壓力。當前應增加土地有效供應,并督察已供土地的開發,從而盡快補充市場庫存。

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