就在廣州即將步入年度土地供應(yīng)高峰期的時(shí)候，當(dāng)?shù)卣粍t工作意見稿，將拍出地王的可能性大大降低。
日前，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作的意見》（下稱《意見》）顯示，未來(lái)土地拍賣時(shí)的最高限價(jià)為土地出讓起始價(jià)格的145%。
三招限制土地溢價(jià)
根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的《意見》，商品住宅用地統(tǒng)一以公開方式出讓，不設(shè)定準(zhǔn)入條件。而為了貫徹中央房地產(chǎn)調(diào)控要求，采取“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”、
“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓。
其中，“限地價(jià)、競(jìng)配建保障性住房”、“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”的最高限價(jià)按照土地出讓起始價(jià)格的145%設(shè)定，以此嚴(yán)防出現(xiàn)住宅用地“地王”；在商業(yè)用地上，將探索采取“限地價(jià)、競(jìng)配建社會(huì)公共停車位個(gè)數(shù)”方式出讓。
此舉顯示，在廣州出臺(tái)“限購(gòu)令”將滿兩周年之際，限地價(jià)也被正式提上議程。
廣州市經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心相關(guān)人士透露：廣州早在2011年已經(jīng)開始試行推廣“限地價(jià)、競(jìng)配建”的出讓方式，但因?yàn)榇饲百u地基本都是底價(jià)成交，始終沒有涉及競(jìng)配建環(huán)節(jié)，所以未見效果。
2012年4月28日，廣州天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠住宅用地經(jīng)過(guò)53輪競(jìng)價(jià)，以出讓起始價(jià)格的145%，即5.26億元封頂價(jià)、配建130套公租房的方式出讓，樓面地價(jià)僅11552元/平方米，有效防止了地王的產(chǎn)生，是廣州首宗“限地價(jià)、競(jìng)配建”地塊。這次拍賣是廣州自2011年創(chuàng)新“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式后的一起成功案例。這在全國(guó)也是一大創(chuàng)新，不僅防止了地王頻出帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，也曲線增加了保障房規(guī)模，減輕了政府的壓力。
至于配建房的開發(fā)建設(shè)成本及相關(guān)費(fèi)用，受讓人將與市國(guó)土房管局在合同中約定，由該地塊受讓人承擔(dān)，建成后無(wú)償移交給廣州市土地開發(fā)中心。
據(jù)悉，廣州于11月30日公開拍賣的兩地塊將首度采用“限地價(jià)、競(jìng)配建拆遷安置房”的模式。
值得提及的是，《意見》中雖然強(qiáng)調(diào)一般商服用地出讓不設(shè)準(zhǔn)入條件，但對(duì)于城市重大標(biāo)志性建筑、大型城市綜合體、大型旅游項(xiàng)目用地，則存在例外。這些項(xiàng)目用地，可設(shè)定準(zhǔn)入條件包括產(chǎn)業(yè)類型；還可設(shè)定土地利用限制性條件包括注冊(cè)登記、稅收要求；設(shè)定土地利用限制性條件的，應(yīng)提供相應(yīng)年限的履約保證。
而且，《意見》還首次提出，今后廣州涉及到營(yíng)利性醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等社會(huì)事業(yè)用地，統(tǒng)一以公開方式出讓。出讓起始價(jià)格按照不低于相應(yīng)地段綜合辦公用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%擬定。
供地高峰前的“預(yù)防針”
廣州出臺(tái)土地限價(jià)令，并沒有讓業(yè)內(nèi)人士感到吃驚。經(jīng)緯地產(chǎn)研究中心張文艷就表示，廣州此次“土地新政”并不出人意料，因?yàn)槌讼嚓P(guān)部門已經(jīng)提前試行過(guò)相關(guān)出讓方式外，近期即將推出的大規(guī)模土地出讓，以及開發(fā)商拿地意愿回升，均是《意見》出臺(tái)的合理背景。
今年10月29日，廣州一口氣掛牌11宗經(jīng)營(yíng)性用地，是今年最大規(guī)模的推地行為，這些土地將在11月30日公開出讓，總競(jìng)拍起始價(jià)為67億元。有消息顯示，這些地塊已經(jīng)引起萬(wàn)科、保利、龍湖、合景等大集團(tuán)的關(guān)注。
有業(yè)內(nèi)人士估算，如果考慮到溢價(jià)因素，11月30日一天拍賣的土地收益有望超過(guò)整個(gè)上半年。數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)上半年賣地僅為政府帶來(lái)約68.78億元的收益。
今年以來(lái)，廣州土地市場(chǎng)經(jīng)歷了前低后高的走勢(shì)。9月份，賣地成交12宗，成交金額達(dá)42.1億元，創(chuàng)下年內(nèi)新高；10月份，在有13宗地塊中止出讓的情況下，仍然有土地成交18宗，成交金額也達(dá)到了76.5億元。
這種走勢(shì)也與開發(fā)商拿地的熱度成正比。種種跡象顯示，隨著越來(lái)越多的開發(fā)商提前完成年度銷售目標(biāo)，資金面明顯寬裕，對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)也樂觀不少，因此對(duì)土地儲(chǔ)備方面也愈加重視，拿地相比年前更為積極主動(dòng)，土地市場(chǎng)也逐步升溫。
年中，恒大以32968元/平方米的高價(jià)拿下珠江新城D4-B2地塊，成為廣州“地王”。近期，獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)的南沙一居住用地則被富力地產(chǎn)以6.55億元拿下，折合樓面地價(jià)3287元/平方米，溢價(jià)85%，創(chuàng)下南沙地價(jià)新高，競(jìng)爭(zhēng)各方為碧桂園、保利、萬(wàn)科、富力、奧園等國(guó)內(nèi)房企巨頭。
開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格承受能力已明顯提高，這將增加地方政府貫徹國(guó)土部關(guān)于防范住房用地價(jià)格非理性上漲的難度，而這也是廣州目前緊急出臺(tái)土地限價(jià)令的推動(dòng)因素。
經(jīng)緯地產(chǎn)評(píng)論：“限地價(jià)、競(jìng)配建”的出讓方式，在總價(jià)上限定土地成交的最高價(jià)，能夠有效地防止地王的產(chǎn)生，抑制地價(jià)的非理性過(guò)快上漲。一方面，在目前土地市場(chǎng)回暖的背景下，地價(jià)的平穩(wěn)發(fā)展，有利于合理引導(dǎo)當(dāng)前市場(chǎng)投資和消費(fèi)的預(yù)期，防止地王誕生炒熱區(qū)域或整個(gè)市場(chǎng)；另一方面，相對(duì)理性的地價(jià)實(shí)際是從土地成本這個(gè)環(huán)節(jié)減弱了拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。