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    1. 首批房奴炒房路:10年來收益可觀
      2012-11-20   作者:陳瑩瑩  來源:中國證券報
       
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          “我們應該算是首批"房奴"吧,當年敢在銀行貸款幾百萬去買十幾套房的人,絕對是別人眼中的"瘋子"。就連我自己也覺得特別瘋狂。”年過五十的徐芳(化名)向中國證券報記者講起當年投資房地產的故事,不免感覺僥幸和得意。
        徐芳是地地道道的北京人。2003年,她決定拿出自己和丈夫的所有積蓄,與親戚朋友湊錢投資房地產。于是,在那個尚不知何為房地產泡沫的年代,徐芳和親朋好友湊齊100多萬元,在北京東邊的三環至四環區域的三個小區購置了十幾套房產。
        “那時候,在銀行做按揭貸款只需首付20%,利率也比較低。”徐芳表示,但即便如此,十幾套房子也需貸款三四百萬,月供將近四萬元。“周圍的人都覺得我們很不可理喻,那時我們一個月的工資也就2000多元。”
        她表示,當時沒有所謂“炒房團”概念,自己和親朋好友只是想找到一條可以使資產增值的出路。在那個炒股盛行的年代,她不懂也不敢輕易進入股市。
        雖然承受著月供款的重壓,但投資收益相當可觀。在經過了幾年的等待后,從2007年開始,北京房價開始快速上漲。徐芳和她的“炒房團”在2007年至2008年,陸續賣掉其中三套房子,并用賣房所得還清此前全部銀行貸款,收益相當可觀。
        徐芳和朋友們當年購買的十幾套房子,如今還剩下一半。考慮到限購、限貸等調控政策,未來一段時間他們都不會考慮再賣房子。“我們買的那些房子地段都不錯,將來一定還會升值,而且目前通過出租房子獲得的收益相當可觀。”徐芳說。
        當大家對徐芳當年大膽“炒房”的行為深感佩服時,徐芳卻表示,那批人雖是“炒家”,其實也是“房奴”。“"房奴"的日子不好過,我們當年都承受著極大的壓力,投資失敗的大有人在。有的人因為還不起房貸,沒賺到錢就把房子賣了。有的夫妻兩口子意見不合離婚了。”徐芳告訴中國證券報記者,自己只擁有這十幾套房子中的一小部分,但還貸壓力仍逼得她喘不過氣,每月除吃飯和日常開銷外,全部收入都用來還房貸。
        最大的壓力來自數輪房地產調控。對“炒房團”來說,只要擁有1000萬元自有資金,利用銀行貸款買房,再通過抵押貸款套取資金,然后再買房、再抵押,就可形成1億元的炒房規模,但相應的資金風險也很大。2005年國家出臺的相關政策規定,個人住房購買不足兩年后再銷售,須全額征收營業稅,2006年則將這一年限上調為5年。購房投機成本驟然提高,房地產市場一度低迷,這給不少和徐芳一樣的“炒房”者構成致命打擊。
        “買房時只顧著漲,從沒想過會下跌。2005年至2006年,有些人不得不賠本賣房。”回想當時旁人割肉賣房、四處籌錢還債的情景,徐芳仍是心有余悸。
        徐芳表示,他們也曾打算賣掉幾套房,于是先將東四環外的一套100多平方米的房子掛牌出售,其購入價是60萬元,出售價是80萬元,而這80萬元還預留了還價空間。“當時想的是少賺點沒關系,只要不虧本就行,但這樣的價格掛牌半年都無人問津。”
        樓市限購政策實施后,徐芳和丈夫在燕郊買了一套別墅用作養老。她表示,如果以后政策允許,自己還是會選擇購置房產投資,因為“實在找不到更好、更穩妥的投資渠道”。
        中原地產市場研究部總監張大偉認為,2003年前后的那批購房者不能稱為“房奴”,因為當時房屋價格絕對值較低,而且當時房屋價格相對健康、租售比合理,一套房屋的出租收益完全可抵補月供。此外,個人收入的持續上升也令這些購房者的壓力相對較小。
        針對“炒房”行為,業內人士表示,除限購、限貸政策對新增投資、投機行為進行限制外,未來必須通過房產稅等財稅手段,增加投機“炒房”者的成本,抑制投機“炒房”行為。研究顯示,房產稅率平均增加1個百分點,住房自有率就會下降5-6個百分點。

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