金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心11月12日提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周（11月5日-11月11日），上海市商品住宅成交面積環(huán)比（較前周）下跌22.32%，至20.2萬平方米；新增供應(yīng)面積更是環(huán)比暴跌73.88%，至1.92萬平方米；成交均價(jià)則環(huán)比上漲3.33%，至22088元/平方米。
按21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周上海樓市1.92萬平方米的新增供應(yīng)量，創(chuàng)下近40周新低。上海樓市最近一次出現(xiàn)類似低位，尚是春節(jié)期間。
據(jù)東方網(wǎng)報(bào)道，佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)認(rèn)為，周新增供應(yīng)水平存在很大波動性，9月“巨幅”供應(yīng)，不少樓盤提前上市，10月、11月供應(yīng)少一點(diǎn)也屬正常，僅表明開發(fā)商想在“金九銀十”有較好的成交量。最近幾周新增供應(yīng)量偏少，也并不代表后市供應(yīng)“枯竭”。
某上市房企副總裁進(jìn)一步說，“雖然一些已完成年度銷售任務(wù)的房企可能不會再加推，但今年內(nèi)可達(dá)到預(yù)售條件的新增供應(yīng)量還是很大的。真正會出現(xiàn)新增供應(yīng)量大幅下降的時間節(jié)點(diǎn)，可能會在明年3、4月。”
10月以來供應(yīng)縮量
上海樓市的新增供應(yīng)量已連續(xù)兩周大幅縮水。
據(jù)佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)介紹，上海樓市上周和前周新增供應(yīng)量僅分別為1.92萬、7.35萬平方米，遠(yuǎn)低于17.11萬平方米的年化周均新增供應(yīng)量，顯得很異常。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔進(jìn)一步說，上周上海樓市的整體供應(yīng)量甚至不及此前單個樓盤的新推體量，這不僅是房企資金面壓力放緩所致。開發(fā)商對政策走向的擔(dān)憂也是近兩周供應(yīng)量大幅縮減的主因。不過，他認(rèn)為，這兩周超低的供應(yīng)體量或許已經(jīng)觸底。
新增供應(yīng)量不足自10月以來已有跡可循。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟介紹，自10月開始，上海樓市的新增供應(yīng)就已出現(xiàn)了大幅縮水的情況，10月的新增供應(yīng)量僅相當(dāng)于9月的一半，進(jìn)入11月后這種情況開始愈演愈烈。11月1日-11日，上海市商品住宅新增供應(yīng)量僅為9.07萬平方米。
“目前，部分開發(fā)商已提前完成了銷售目標(biāo)，推盤意愿不強(qiáng)；而另一部分庫存較多的開發(fā)商也將去化庫存作為首要目標(biāo)，同樣推盤熱情不高。”陸騎麟認(rèn)為，年末樓市的供應(yīng)量難有起色，去化庫存仍將是主旋律。
某上市房企副總裁稱，據(jù)他所知，大型房企目前的去庫存情況還是可以的，“我們對拿地持積極態(tài)度，但也要看價(jià)格水平。”
截至昨日發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海市一手住宅庫存量為1010萬平方米，較前期高點(diǎn)有所減少，但仍處年內(nèi)高位。
3月以來最低“月均價(jià)”
伴隨著新增供應(yīng)量的走低，上海樓市成交量也有所縮水。
不過，黃志堅(jiān)稱，上周上海樓市20.2萬平方米的成交量，仍高于年化周均16萬平方米的成交水平。截至11月11日，上海市11月商品住宅成交面積為33.19萬平方米，日均成交量為3.02萬平方米，以成交水平計(jì)算，則11月上海樓市成交量可達(dá)90.53萬平方米，和10月87.62萬平方米的成交量相當(dāng)。
黃河滔則認(rèn)為，上周成交量雖仍能維持在20萬平方米上方，但供應(yīng)的急速萎縮對需求釋放的影響正在逐步顯現(xiàn)。相信短期內(nèi)隨著交投雙方的觀望態(tài)度加劇，樓市成交或更多處于平穩(wěn)過渡階段。
值得一提的是，高價(jià)房源的成交仍維持了一定熱度。
佑威數(shù)據(jù)顯示，上周上海樓市單價(jià)2.5萬元以下的商品住宅成交了14.56萬平方米，環(huán)比下跌23.64%；單價(jià)2.5萬-4萬元的商品住宅成交了3.98萬平方米，環(huán)比下跌27.08%；但單價(jià)4萬元以上的商品住宅成交了1.65萬平方米，成交量上漲了12.48%。
黃志堅(jiān)稱，單價(jià)4萬元以上商品住宅成交量反彈，是上周上海樓市均價(jià)上升的主因。
不過，他也指出，截至11月11日，上海樓市11月商品住宅均價(jià)僅為21013元/平方米，系今年3月以來的最低“月均價(jià)”，高端住宅市場總體上仍未擺脫低迷。
高庫存壓制著高端樓市的復(fù)蘇力度。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前上海一手住宅1010萬平方米的庫存中，有770萬平方米為非普通住宅，以中低價(jià)房源為主的普通住宅僅占240萬平方米。
“市場明顯分化”
臨近年底，部分開發(fā)商把主要工作放到去庫存上。
某大型房企華東區(qū)總裁稱，年內(nèi)該公司在上海的項(xiàng)目基本不會再有加推，“有的項(xiàng)目已經(jīng)推得差不多了，有的項(xiàng)目還不具備預(yù)售條件。我們還是打算在年底把在售的庫存清一清。”
該總裁認(rèn)為，整個樓市在9、10月份推盤量太了，該推的基本都推出來了，“當(dāng)然一些還想沖業(yè)績的開發(fā)商，也不排除在年末繼續(xù)推盤，但集中的、大量的推盤情況會比較少。”
某上市房企副總裁則認(rèn)為，目前政府正在大力推地，想拿地的開發(fā)商還是很多，他們都需要現(xiàn)金流支持，所以還是會加大推盤。該擔(dān)心的是，這兩年房企對市場預(yù)期都比較悲觀，因此明年新增供應(yīng)方面可能會緊張一些。
據(jù)他介紹，該公司旗下的樓盤一直在按正常節(jié)點(diǎn)申請預(yù)售證，目前主流在售樓盤的去化率在70%～80%，12月初還會繼續(xù)加推。
該副總裁稱，庫存降低是市場平穩(wěn)的表現(xiàn)，在市場平穩(wěn)的情況下，改善型、中高端需求就會得到釋放，“目前這類需求會持續(xù)一段時間。”他所在公司的一些中高端樓盤銷售得也還可以，“價(jià)格、優(yōu)惠沒有變化，今年任務(wù)完成得不錯，沒必要在年底時促銷。”
在黃志堅(jiān)看來，當(dāng)下市場存在明顯分化。有的產(chǎn)品價(jià)格已經(jīng)止跌企穩(wěn)，甚至存在著上漲空間；有的產(chǎn)品卻仍存在著嚴(yán)重“供過于求”的失衡現(xiàn)象，有明顯的價(jià)格下行空間。