在陜西省內，房地產今后將不再是“暴利行業”的代名詞。
近日，陜西省住房和城鄉建設廳聯合省物價局下發通知，要求各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區間，規定地產項目合理利潤率控制在10%左右，超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。
限購、限價、配建保障房……此輪樓市調控堪稱“史上最為嚴厲”，似乎一點也不為過。而這一次，地方政府直接劍指開發商的命脈——利潤率。
對此，一家上市房企的負責人對《第一財經日報》記者直言不諱：“如果項目沒有15%以上的利潤率，我們根本不會買地。”而多位業內人士在接受記者采訪時亦表示，這項政策的初衷是好的，但執行起來難度較大。
嚴控房企利潤率
一直以來，房產項目的成本結構備受關注，而陜西省政府的上述政策，則是希望將神秘的房價構成“大白于天下”。
昨日，記者在陜西省住建廳的官方網站找到了這份名為《關于加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）。
《通知》明確規定，各地分區域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區間，備案價格應在公布的價格區間范圍內。按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，測算出較為準確的開發成本，確定合理利潤率并控制在10%左右。
據報道，陜西省住建廳和省物價局有關人員表示，這是響應調控房地產市場的要求，希望引導購房理性消費。《通知》的出臺，一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數，剛需購房該出手就可以出手。目的是希望開發商既有利潤，老百姓也能買得起房。
上述房企負責人告訴記者，開發商在拍地之前，都會進行嚴格的成本測算，在保證一個利潤率的前提下去拍地。“就拿我們企業來說，一般要保證15%~20%的利潤率才會出手，10%左右的利潤率，根本沒有人愿意去做。”
同策咨詢研究中心總監張宏偉則對記者稱，一般來說，在房價中，土地成本和各項稅費各占20%~30%，剩余的則是建安成本、管理成本及合理的利潤率等。“其實，每一個項目的成本構成都不一樣，不能一概而論。”
“項目的開發年限也很關鍵，開發商追求的是年回報率，尤其是大體量樓盤需要一個較為長期的過程，其間人力成本、物料成本都處于一個變動的過程。”一位不愿透露姓名的開發商認為，很多時候，連房企自身都無法準確算出利潤率，該政策若要嚴格執行，估計會碰到不少困難。
新政被指執行難
一石激起千層浪。對房企商品房利潤率做出嚴格限制，在房地產業較為罕見，于是引發高度關注與熱議。
上述《通知》的出臺日期為10月16日，不過，這一消息是近期經陜西當地媒體報道后才被外界所知。
一位開發商代表對本報記者稱：“我個人無法理解政策出臺的初衷，這是針對商品房，而不是保障房，人為控制利潤率是一件很難做到甚至很難想象的事情。”
張宏偉認為，利潤率在實際操作過程中是很難控制的，即使同一區域、相鄰的兩塊地，土地成本也可能相差很多。“如果給一個10%~20%的區間，還有操作的可能性，嚴控在10%左右，基本上是無法操作的。”
德佑地產市場研究部總監陸麒麟也表達了類似的觀點。他稱，房產項目的具體成本外界是很難測算的。“舉例來說，一個項目的裝修成本到底如何測算，開發商承諾5000元/平方米的裝修成本，有可能做到名副其實，但也有可能3000元/平方米就可以"搞定"，這里邊的"水分"和"操作空間"都是很大的。”
此外，還有業內人士擔心，在監管不嚴的情況下，新政可能對房屋質量造成影響。
“如果在備案階段確定一個具體的成本定價，但由于后期成本上漲，按照原計劃實施超出預定成本，影響了開發商的開發利潤，那該怎么辦呢？降低標準、減少配套？原定用一級物料改為二級，優質建筑工人改為"游擊隊"？”上述業內人士如是說。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟分析稱，地方政府的初衷也許是好的，但政策的執行細節顯然應該考慮得更周全一些，對調控目標的簡單化處理，后果不堪設想。
值得注意的是，國務院總理溫家寶近日在談及房地產市場問題時表示：“房地產調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖。”溫總理同時指出：“調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。”
當地樓市“略顯冷清”
記者發現，今年以來，陜西省及省會城市西安的樓市可謂不溫不火。
近日，由陜西省房地產研究會和陜房城市發展研究院主編的《陜西房地產業發展報告（2012）》指出，西安、咸陽、榆林、寶雞等地房價仍處于回調趨勢，商品房新開工面積明顯減少，其他城市房價增幅則回落。今年1~9月全省房地產市場投資總額增幅比去年回落3%；商品住宅銷售額747.43億元，同比下降43.8%。
此外，1~9月，西安市房地產新開工面積1121萬平方米，同比增長了8.8%，房地產完成投資810億，同比增長9.9%，商品房銷售790萬平方米，同比下降7.3%，其中住宅銷售672萬平方米，下降92.4%。
根據同策咨詢提供的數據，2012年8月，西安商品住宅存量持續走高達971萬平方米，處于近一年來的最高位，當月成交97萬平方米，成交均價為6619元/平方米。
目前，中海、綠地、龍湖、萬科、金地、華潤置地、和記黃埔等龍頭房企均已在西安布局。