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    1. 再停十宗熱地 京土地市場顯尷尬
      2012-09-24   作者:曹萍  來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)
       
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        沒有哪個城市的土地市場比北京更加敏感了,在連續(xù)叫停來廣營地塊、石景山商業(yè)用地后,9月21日,北京再次叫停十宗地的出讓。
        其涵蓋范圍也更廣泛,包括大興區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)等,涉及用地范圍更廣,除了常見的住宅、商業(yè)用地,還有旅游項目設(shè)施用地、多功能用地。

        十地退市

        該十宗被喊停的土地當(dāng)中,3宗位于大興區(qū)、3宗位于豐臺區(qū),2宗位于通州區(qū)、1宗位于懷柔區(qū),一宗位于開發(fā)區(qū)。從土地用途來看,5宗為多功能用地,涉及到商業(yè)金融用地的則有4宗,1宗為旅游設(shè)施項目用地。
        分別為:大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)西區(qū)AA-25地塊其它類多功能用地項目、大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造6號地PGZ01-11地塊商業(yè)金融用地項目、大興區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地0504-018地塊F3其它類多功能用地項目,及豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)(A-01地塊)、(A-02地塊)、(A-03、A-04地塊)F3其他類多功能用地。
        懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)C8旅游設(shè)施項目用地、通州區(qū)永順鎮(zhèn)北苑商務(wù)區(qū)西區(qū)商業(yè)金融、居住及托幼項目用地及東區(qū)商業(yè)金融、居住項目用地,另有一宗位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)的X24C1地塊C2商業(yè)金融用地項目。
        實際上,此次中止出讓的10宗地塊中,并非都是高底價。其中大興區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地地塊多功能用地項目的掛牌底價僅約1.75億元,折合樓面價為2000元/平米。大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造6號地塊商業(yè)金融用地項目的起始樓面價也僅為1777元/平米。
        北京土地儲備方面的人在接受媒體采訪時指出,作出上述變更主要是為了“應(yīng)國土資源部要求,對規(guī)劃內(nèi)容和出讓規(guī)則進(jìn)行修改”。
        但在北京業(yè)內(nèi)的眼里,所謂的“為貫徹落實國土資源部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求,穩(wěn)定市場預(yù)期”只是怕出高價地、乃至地王的代名詞罷了。

        叫停之因

        北京業(yè)內(nèi)人士直言,受上半年土地出讓金同比下滑六成的影響,下半年北京市國土局推出了不少優(yōu)質(zhì)地塊,但在目前情況下,這些地塊一定是北京開發(fā)企業(yè)爭奪的重點。如此一來,無疑會抬高地價,甚至出現(xiàn)地王,而這也可能會讓北京政府有執(zhí)行調(diào)控不力的“嫌疑”。
        如果中止商業(yè)金融用地的出讓是延續(xù)對石景山商業(yè)地塊的做法,那么5宗多功能商業(yè)用地的叫停則有可能受累于9月20日兩宗多功能用地的高溢價成交。
        9月20日,北京光谷科技園以7.73億元的總價競得通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)104、109地塊,其溢價率分別為88.3%、121.9%。彼時,就有業(yè)內(nèi)人士指出,多功能用地的底價不高,房企對此不感興趣,不過當(dāng)?shù)仄髽I(yè)基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展等原因,會拼全力拿下,出現(xiàn)高溢價率也很正常。
        事實上,就在來廣營A2地塊出讓之際,北京市政府已經(jīng)設(shè)置競價上限不能超過起拍價格的50%,但無奈該地塊受關(guān)注度頗高,處于地塊價格過高引起市場轟動的擔(dān)心,北京國土局在掛牌第二天即宣告暫停該地塊的出讓。
        即便如此,該地塊的影響力亦不可小覷。據(jù)消息人士透露,國土部在9月17日就曾向北京市國土局問詢過9月土地成交情況及來廣營A2地塊相關(guān)信息,譬如基本條件、報價競價情況、交易規(guī)則、預(yù)估樓面價格等,并上報國務(wù)院。

        百億損失

        此外,相關(guān)業(yè)內(nèi)人士亦指出,北京樓市的變化也在影響著開發(fā)商對土地的興趣。“從市場來看,3月之前,通州、大興區(qū)域等有一些大的價格下滑,加上限購等因素,開發(fā)商對這些片區(qū)缺乏熱情。而中心城區(qū)房價幾乎沒有變動,就目前而言,北京中心城區(qū)的房價比限購前還要高。”有業(yè)內(nèi)人士透露稱。
        其續(xù)稱,“目前,四環(huán)內(nèi)的存量房在5000套以下,即使愿意一次性付款,也未必能買到好房子。”另一方面,隨著六環(huán)內(nèi)拆遷難度的加大,拆遷周期的延長,未來主城區(qū)幾乎無地可出讓,對主城區(qū)土地的爭奪必然是未來房企的主要目的。
        有分析指出,中止這10宗地塊的出讓,將可能使北京9月土地出讓金減少近百億,若加上底價12.8億的來廣營A2地塊,底價2.75的石景山地塊,北京國土局9月的損失將不止如此。
        事實上,這已經(jīng)是北京國土局自9月18日以來第三次宣布暫停或停止出讓土地項目了。據(jù)不完全統(tǒng)計,北京9月入市的地塊共計32宗,但中止出讓的已經(jīng)達(dá)到了12宗。
        未來這些被叫停的地塊在規(guī)劃內(nèi)容和出讓規(guī)則將如何調(diào)整,依然是業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的焦點。
        有接近北京國土局的消息人士稱,由于北京保障房投融資平臺難以完成預(yù)期的融資任務(wù),而政府也難以承擔(dān),所以,市政府希望大的國企和央企能參與到保障房的建設(shè)中來,預(yù)料這些中止的地塊未來的出讓條件可能會發(fā)生變化,或出現(xiàn)高出讓條件,并將加大保障房配建的力度。

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