曾經(jīng)“跟著地鐵跑”的樓市投資客似乎又有“傾巢出動(dòng)”的理由了。國(guó)家發(fā)改委公布的信息顯示，19個(gè)城市25個(gè)城市軌道交通項(xiàng)目獲批，其中石家莊、太原、蘭州、廣州、沈陽、廈門和常州7個(gè)城市的軌交近期建設(shè)規(guī)劃獲批，哈爾濱、上海等城市的近期建設(shè)規(guī)劃調(diào)整方案也獲得通過。
“房?jī)r(jià)跟著軌交漲”一直被視為樓市的“黃金法則”，即使面臨嚴(yán)厲調(diào)控，“軌交房”與“學(xué)區(qū)房”一樣，依然是市場(chǎng)熱捧的“香餑餑”。此次相關(guān)城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃密集通過，再一次給這部分城市的房?jī)r(jià)帶來“想象空間”。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，除去市場(chǎng)因素，一條軌道交通平均會(huì)為沿線房?jī)r(jià)帶來8%~20%的上漲。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，軌道交通的開通對(duì)房?jī)r(jià)的上漲肯定會(huì)起到推波助瀾的作用，但是短期內(nèi)，由于調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響太大，一些新開通軌道交通的地區(qū)房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲，部分區(qū)域房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了下降。上海市的嘉定新城就是其中的典型案例。
曾經(jīng)的房?jī)r(jià)“推手”
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，軌交對(duì)沿線房?jī)r(jià)的助漲作用是顯而易見的。
例如，2003年北京地鐵5號(hào)線開工以來，其沿線房產(chǎn)的價(jià)格年平均上漲幅度接近18%，有的樓盤的售價(jià)甚至已經(jīng)翻了幾番。如5號(hào)線北端的“佳運(yùn)園”項(xiàng)目，2003年開盤時(shí)均價(jià)為3700元/平方米，2008年二手房?jī)r(jià)格已達(dá)7300元/平方米，而目前該小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)在20000元/平方米以上。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，軌道交通有一個(gè)輻射半徑，大概為一公里。在不同地段，軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不同的。在比較偏僻的地方，軌道交通周邊的房?jī)r(jià)甚至可以比略遠(yuǎn)的地方高兩倍以上，但是如果在鬧市區(qū)，軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響就沒有那么明顯。
在上海普陀區(qū)做了多年地產(chǎn)中介的孫先生告訴記者，據(jù)其了解，軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響還是比較大的。“以前好多投資客，買房就跟著地鐵跑，如果房齡相近、小區(qū)環(huán)境相當(dāng)?shù)脑挘x軌道交通越近的房源價(jià)格肯定越高。”
“對(duì)于上班族來說，普遍傾向于買靠近軌道交通的房子，但是對(duì)于一些"置換需求"的購(gòu)房者，由于普遍擁有私家車，在選擇房源的時(shí)候，軌道交通的因素就會(huì)弱化。”孫先生表示。
有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通開通前對(duì)房產(chǎn)買賣價(jià)格影響大，開通后則對(duì)租賃市場(chǎng)影響更大。軌道交通在施工階段，由于具有開通的預(yù)期效應(yīng)，軌道交通沿線的房產(chǎn)價(jià)格在其開通前會(huì)進(jìn)入一個(gè)較快的上漲空間。當(dāng)其真正開通之后房?jī)r(jià)漲幅就會(huì)不太明顯，而租金價(jià)格將快速上揚(yáng)。
據(jù)孫先生介紹，地鐵周邊的房子基本沒有租不掉的。“與（離地鐵站）一公里外的房源相比，地鐵旁的房源月租金至少要高500元/月以上。”
部分區(qū)域“軌交泡沫”已破
顯然，軌道交通對(duì)周邊房?jī)r(jià)的助漲作用毋庸置疑，但也有市場(chǎng)人士分析稱，軌道交通只是促使房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素，過度炒作“軌交地產(chǎn)”效應(yīng)，可能會(huì)鼓吹房?jī)r(jià)泡沫。
例如，2009年上海軌道交通11號(hào)線將開通的消息就曾“引爆”嘉定新城的樓市。不僅“軌交房”價(jià)格一路上揚(yáng)，房企拿地?zé)崆橐脖弧包c(diǎn)燃”，保利、龍湖、綠地等大牌開發(fā)商在該區(qū)域上演“急行軍”，嘉定新城一度“地王”頻出。
當(dāng)時(shí)，嘉定新城區(qū)域公寓的基準(zhǔn)價(jià)格在12000元/平方米左右，而不少橫空出世的“地王”樓板價(jià)也已經(jīng)從前幾年的約2000元/平方米暴漲到12000元/平方米上下。隨著軌道交通11號(hào)線通車及區(qū)域規(guī)劃利好的兌現(xiàn)，不少機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到2011年左右，嘉定新城公寓的均價(jià)將達(dá)到20000元/平方米。
然而，隨著嚴(yán)厲調(diào)控的到來，嘉定新城的樓市漸漸步入寒冬。據(jù)同策咨詢研究中心提供的數(shù)據(jù)，2012年1~5月，嘉定區(qū)商品住宅的成交均價(jià)僅為14159元/平方米，這與當(dāng)初20000元/平方米左右的預(yù)測(cè)值相去甚遠(yuǎn)。
近期，位于嘉定新城安亭汽車城板塊的常發(fā)豪庭項(xiàng)目甚至出現(xiàn)開盤“破發(fā)”的情況，最低優(yōu)惠價(jià)“擊穿”樓板價(jià)——最低價(jià)11588元/平方米起，均價(jià)13000元/平方米。2009年底，江蘇常發(fā)地產(chǎn)拿下該地塊時(shí)，樓板價(jià)就已高達(dá)12076元/平方米。
上述市場(chǎng)分析人士表示，嘉定新城就是過度炒作的典型，由于前期對(duì)于軌道交通利好的透支，過多樓盤集中供應(yīng)，在大勢(shì)趨弱的情況下反而成了領(lǐng)跌板塊。
同策咨詢研究中心近期發(fā)布的報(bào)告稱，經(jīng)過對(duì)相關(guān)樓盤的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，上海軌道交通22號(hào)線即將通車，但周邊的房?jī)r(jià)卻未出現(xiàn)明顯上漲。
張宏偉認(rèn)為，從短期內(nèi)來講，由于去投資化的樓市常態(tài)化的調(diào)控政策持續(xù)執(zhí)行，投資性需求不會(huì)大規(guī)模進(jìn)入22號(hào)線沿線樓市進(jìn)行投資，因此，在價(jià)格方面也就不會(huì)遵循一貫的軌道交通利好房?jī)r(jià)上漲的規(guī)則。
“但從中長(zhǎng)期角度來考慮，22號(hào)線的通車對(duì)沿線的房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該是起到利好的作用，"軌交修到哪里，哪里的房?jī)r(jià)就跟著漲"的現(xiàn)象在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間還不會(huì)過時(shí)。”張宏偉稱。