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    1. "金九"京樓市難覓降價盤 買賣雙方或再博弈
      2012-09-06   作者:董家聲  來源:北京商報
       
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        繼7月份出現18個月來最高成交量后,上個月北京樓市出現回落。分析顯示,這是開發商緩慢推盤蓄勢“金九銀十”所致。有跡象表明,開發商正在增加供應,加快推盤的節奏,以期把握傳統的樓市旺季。但業內人士預計,隨著北京全市庫存量的減少,今年“金九銀十”開發商降價走量的可能性很小。但受調控等市場預期影響,房價大漲情況也不會出現。

        買賣雙方或再度博弈

        根據北京住建委網站公布的網簽數據統計,2012年8月份北京住宅網簽總量為28215套,環比7月份下跌3%,如果剔除新建商品住宅中的保障房成分,成交量跌幅達到了12.4%。
        另據北京中原市場研究部統計,截至8月30日,北京住宅成交量達到27256套,環比降3.75%。8月北京市新增44個銷售許可證,準許銷售面積97.72萬平方米,其中新建商品住宅期房開盤項目16個,推出房源5525套,推盤量61.87萬平方米,環比下降37.65%,繼上月項目推盤量沖高后大幅回落。業內人士指出,開發商對“金九銀十”期望過高,甚至8月份有兩周出現市場斷供局面。
        對此,北京中原市場研究部認為,年內北京住宅市場進入持續去化階段,去化率達到了1.3∶1,目前成交向好,上月取得預售許可的新建商品住宅量達到年內最高,本月環比的基數較大,未來可能在近兩個月出現集中推盤的局面。而以往“金九銀十”許多企業采取降價走量的情況今年可能不會出現。同時,部分熱銷樓盤資金壓力緩解,出現漲價的可能性增高,購房者購房意愿可能會走低,買賣雙方或再上演博弈。屆時,開發商推盤以及價格策略和進度或許會發生改變。

        北京庫存創新低

        據市住建委網站數字顯示,全市新建住宅庫存為77104套。據北京相關地產機構歷史數據顯示,這一數字創造了2009年以來的新低。業內人士預測,按照上月全市住宅成交量計算,這一庫存量去化時間僅需5個月。
        市住建委網站顯示,截至9月2日,全市可售期房住宅50879套、未簽約現房住宅26225套,合計77104套。北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹,這一數字創下有網簽記錄以來的新低。7.7萬套的庫存量則是2009年以來最低點。3月份以來成交回暖,5-8月連續4個月成交過萬套加速了庫存量的消化,但另一方面也和住宅供應量、土地供應減少有關。

        未來供應量有所上升

        住宅庫存下滑,正在讓各界人士擔憂房價上漲。上月全市住宅成交1.45萬套,按照這一去化速度計算,目前市場庫存僅夠消化5個月。而在去年同期,市場去化所需時間接近20個月。張大偉認為,供應短缺將逐漸影響市場,另一方面土地價格居高不下,也使開發商以價換量的積極性不高。
        但作為傳統銷售旺季,9月份還是吸引了一部分開發商推盤。數據顯示,全市預計有35個左右項目入市。部分開發商表示,將以較為優惠的價格策略入市。
        機構分析人士也預計,雖然庫存下滑,但只要調控力度不放松,房價出現普遍上漲的可能性不大。除去部分項目較少、樓盤后期溢價空間較大的項目可能會漲價外,加速回款、保證現金流的安全仍是多數房企首選。未來樓市走勢以平穩為主,但市場上降價盤也將變得難尋。

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