“上周有效來電只有3個，而上上周有9個。”數(shù)據(jù)公布后，所有人陷入短暫的沉默。有人認為是廣告牌設(shè)置的原因，有人認為是新文案不夠吸引人，有人建議加大媒體投放力度，甚至在微博植入廣告。
　　8月20日，北京某地產(chǎn)公司每周一召開的例會，空氣中漂浮著緊迫感。銷售人員匯報上周的來電來訪量；廣告公司和公關(guān)公司公布下一步計劃，銷售總監(jiān)提醒大家需要完成的細節(jié)。目標只為迎接9月份的到來。
　　沉寂的市場等待爆發(fā)。

　　市場重回供不應(yīng)求？

　　市場正在悄然發(fā)生變化。限購導(dǎo)致需求在減少，供給量也在變小。
　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京預(yù)計有15個純新盤項目和20個老項目后期入市，共計35個。這數(shù)字雖與今年前幾個月有所增加，但由于實際開盤的項目數(shù)量都會小于預(yù)計開盤數(shù)，因此今年9月甚至可能少于觀望氛圍濃郁的2011年。過去3年，9月份的實際開盤項目數(shù)分別是48個、34個和34個。
　　如太陽公元即將開盤的二組團典藏樓王“龍曜”，就屬于老項目后期。從該項目近日開放的生活樣板區(qū)來看，由于新推房源從外立面、園林到室內(nèi)精裝修都做了全面升級，比此前的產(chǎn)品檔次有了大幅躍升，有業(yè)內(nèi)資深人士稱其為北京東三環(huán)邊上的豪宅典范。該項目毗鄰人大附中朝陽學(xué)校，一期房源現(xiàn)價即高出周邊20%以上。
　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，房價進入上揚階段是吸引大量項目加快入市節(jié)奏的重要原因，成交量連續(xù)數(shù)月大幅回升后，回款的豐厚使得一些項目開始上調(diào)價格。
　　交易量上漲，價格小幅下跌通常是管理者們最希望看到的局面，但“量漲價升”才是市場的真實反映。8月上旬，13個入市的老項目后期，有9個出現(xiàn)價格上漲，其中幾個高端項目例如中信城、五礦萬科如園、金茂府上漲幅度高達5000元/平方米-8000元/平方米。
　　此前量價齊升的態(tài)勢，也吸引了部分之前“蟄伏貓冬”的項目，致使近期項目入市積極性出現(xiàn)較大程度回升。但由于過去一年土地出讓的減少，今年金九入市項目難如人意。
　　按照一年半的準備周期來計算，2011年上半年成交的土地將于2012年下半年開始陸續(xù)上市，根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年北京宅地共實現(xiàn)成交21宗，這一數(shù)據(jù)尚不算少。但2012年以來土地市場越發(fā)低迷，上半年北京市住宅用地僅實現(xiàn)成交8宗，這雖然不會對近期新盤入市數(shù)量造成制約，卻會影響老項目的后期推盤節(jié)奏。房企新增土地存貨大幅減少，甚至無地可買，為了保持企業(yè)的長期平穩(wěn)運轉(zhuǎn)，必然適度拉長目前在售老項目的銷售周期。
　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京新建期房住宅簽約套數(shù)為4.5萬套，而同期供應(yīng)的期房住宅僅2.9萬套，目前北京所剩庫存只有9萬套左右。去年9月北京樓市庫存一度達到13萬套，2009年最高峰時期時有14萬套。
　　觀望了許久沒有出手的購房者開始出現(xiàn)恐慌心理。以二手房為例，從看房到成交不超過3天的“快成交”案例頻頻“上演”。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍先生分析稱，“今年2月下旬以來購房需求逐月發(fā)力，庫存的優(yōu)質(zhì)房源被快速消化，略顯緊俏，而市場上仍有大量有待釋放的需求，導(dǎo)致二手房市場需求供給配比的嚴重失衡。另外，房價的走高也加劇了恐漲預(yù)期，買漲不買跌，再加上兩次降息的利好疊加，購房者果斷出手，成交周期自然也就較之前有所縮短。”

　　漲價的大多數(shù)

　　位于昌平北七家鎮(zhèn)的金色漫香苑一期已經(jīng)售罄。今年9月，該項目將推出二期產(chǎn)品，定位于改善性客群。項目銷售負責(zé)人告訴本報記者，該項目打算提價10%。與去年9月份開盤的一期主要針對剛性需求類客戶不同，改善型客戶對價格并不那么敏感，也更有理性和經(jīng)濟實力。另外，財務(wù)成本每年也要6%至10%，在他看來，10%的提價幅度是正常的。
　　北京樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。9月預(yù)計入市的35個項目當(dāng)中，南城豐臺、大興、房山三區(qū)共占據(jù)了16席，幾近半數(shù)。四環(huán)內(nèi)供應(yīng)的新盤，大多被建成高檔住宅，均價超過35000元/平方米。均價在20000元/平方米及以下的新盤，得到五環(huán)外去尋覓。
　　部分區(qū)域的樓盤甚至成了稀缺產(chǎn)品。以海淀區(qū)為例，區(qū)域內(nèi)可售住宅量極為緊缺。截至8月份，海淀區(qū)商品住宅存量為5235套，按照7月份單月726套的去化速度來計算的話，僅能支撐7個月的正常銷售。而從月度供應(yīng)情況來看，2012年以來該區(qū)域有3個月均為零供應(yīng)，其他4個月當(dāng)中僅有8個項目開盤銷售，近期準備入市的也僅有住總?cè)f科金域華府與海淀九號兩個項目。
　　該區(qū)域住宅供應(yīng)緊張的局面短期內(nèi)難有改善。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2011年海淀區(qū)僅有兩宗住宅用地實現(xiàn)成交，規(guī)劃建筑面積27.7萬平方米，2012年前7個月僅有萬柳地塊一宗宅地實現(xiàn)成交。8月8日北京市國土局新公布的2012年第二批擬供地計劃當(dāng)中，也未出現(xiàn)海淀區(qū)的身影。
　　量少導(dǎo)致價高。西三環(huán)萬壽路板塊，國悅府項目售價高達50000元/平方米，釣魚臺七號院則達130000元/平方米。這些項目由于戶型面積大，總價也高。因此，位于西三環(huán)邊的海淀九號期望通過提供一些中小戶型進行差異化經(jīng)營。
　　北京東邊“運河上的院子”，也沒有價格調(diào)整的打算。該項目最近推出了總價超億元的產(chǎn)品。泰禾紅御品牌總監(jiān)沈力男認為，豪宅賣得慢，是正常現(xiàn)象。他們準備在9月份加緊進行圈層營銷，推銷產(chǎn)品。
　　在9月窗口期“搶收”，成為大部分開發(fā)商的共同選擇。據(jù)記者了解，由于市場轉(zhuǎn)好，曾經(jīng)降價的項目，或以成本價出售的剛需項目，已悄然漲價。有部分開發(fā)商冒著囤地、捂盤的指責(zé)，放緩入市進度，為了在銷售旺季里獲取更高額的利潤。
　　不過，高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長陶紅兵認為，市場缺乏大幅漲價的基礎(chǔ)。“建委對價格的行政管控依舊很嚴，如果價格報得高，很難拿到銷售許可證。”許多開發(fā)商已不再缺錢，小幅上漲，是正常行為。但限購令依舊存在，需求沒有大規(guī)模的釋放。一旦大幅漲價，剛性需求很難承受。但大跌的可能也很小。