在經(jīng)歷以價換量后,開發(fā)商資金壓力得到極大緩解,供應節(jié)奏出現(xiàn)不同程度減緩;二手房房東心態(tài)浮動,掛牌價格虛高;坊間不斷傳來,國家要出臺樓市新政的傳言。進入8月,兩三個月高歌猛進的杭州樓市遭遇急剎車,房源預定、成交量均大幅下跌。在大量需求被消耗,價格回調(diào)以及政策吹風的綜合作用下,杭州樓市出人意料地出現(xiàn)降溫。
8月前21天主城區(qū)新房日均預定僅14套
開發(fā)商開盤節(jié)奏放緩,有些樓盤價格回調(diào)
購房心態(tài)變化,買房人下單猶豫
7月樓市的“火熱勁”讓不少人看到了樓市回暖的信號,有購房者甚至發(fā)出了“錯過樓市底部”的感慨。但是8月初至今,杭州樓市出現(xiàn)了降溫,這其中,開盤量的劇減成為了樓市降溫的明顯信號。從需求上來說,杭州主城區(qū)一手房的成交量、預定量與7月相比,均出現(xiàn)了大幅回落,“高歌猛進的杭州樓市開始降溫”的言論再次出現(xiàn)。
從數(shù)據(jù)上來看,8月1日至21日主城區(qū)共成交商品房3079套,相比7月份5280套的成交量來說,在剩下的一個多星期里,8月成交量鐵定難創(chuàng)新高;預定方面,8月前21天主城區(qū)僅預定296套商品房,日均預定量僅14套,預定量大幅回落,其中單日最高預定量出現(xiàn)在8月6日,當日預定118套,其余就是1、3、4、13日這幾天預定量為兩位數(shù)外,其他時間預定量均為個位數(shù),8月14日甚至還出現(xiàn)了零預定量的狀況。“預定量大幅回落主要還是跟開發(fā)商開盤節(jié)點有關(guān),7月份新開樓盤比較多,預定情況會好很多,而這個月,全新開盤的項目僅個別,多數(shù)為續(xù)推房源,有些樓盤的價格又出現(xiàn)了一些回調(diào),購房者有些觀望也很正常。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。
記者查找相關(guān)資料發(fā)現(xiàn),7月樓市回暖后,開發(fā)商開盤積極性很高,當時預計,8月初將有40余個項目開盤,可是8月過去了20多天,開盤的項目甚至遠未達到原先預計開盤數(shù)量的一半,開發(fā)商在推盤節(jié)奏上刻意將時間轉(zhuǎn)移到九十月份,備戰(zhàn)“金九銀十”,從某種程度上可以看出開發(fā)商對目前的樓市行情沒有持樂觀態(tài)度;而購房者,外部政策從緊的情況下,同樣選擇了觀望等待。上周末開盤的城西某樓盤,記者就看到不少購房者心態(tài)發(fā)生了明顯的變化。“之前看房子的時候,我覺得太俏,可能買不到,但是最近聽說可能會有新樓市調(diào)控政策出臺,我怕市場有變化,現(xiàn)在暫時先不買了。”來自余杭的李女士如是說。當天現(xiàn)場與李女士有同樣想法的購房者不在少數(shù),甚至在預定后還出現(xiàn)了反悔的情況。
8月二手房成交量持續(xù)下跌
熱門小區(qū)成交量不及上個月一半
中介傭金任務(wù)臨時下調(diào)38%之多
8月開始,二手房也進入疲軟態(tài)勢。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,8月前三周,二手房成交量持續(xù)下滑,這是近三個月來沒有出現(xiàn)過的。
“7月中下旬開始,杭城二手房成交量就開始走下坡路了。7月出現(xiàn)的最高成交數(shù)字僅是7月31日的148套。而6月底杭城二手房每天成交量在100套以上,特別是6月28日成交了165套,6月29日有207套的成交高量。”我愛我家市場研究中心負責人宋文杰介紹說,今年6月杭城二手房共成交2591套,日均成交86套,成為2011年調(diào)控至今年6月,成交數(shù)字最高的一個月。原以為這個數(shù)字會隨著市場的驟然升溫而大幅突破,然而,7月日均成交84套,日均成交量比六月少2套。
再統(tǒng)計8月至今的二手房成交量,截至8月19日,二手房成交了1209套,日均成交64套左右;7月同期,二手房成交了1524套,日均成交80套,兩者相差16套。7月二手房日均成交量已顯出后勁乏力的狀態(tài),而8月成交量還要低,下滑趨勢更加明顯。
這一成交下滑趨勢并非在個別小區(qū)。記者比較了六、七、八月份,杭城熱門小區(qū)二手房成交量仍是下跌。以翠苑、大關(guān)為例,6月和7月,翠苑分別成交了58套、59套二手房,8月至今三個多星期,翠苑僅成交21套二手房,還不到前兩個月一半的成交量。另一個剛需熱捧小區(qū)大關(guān),前兩個月二手房成交量分別是48套、40套,8月至今為23套,僅是前兩個月的五成左右。德勝、三塘等剛需熱衷選擇的二手房小區(qū),成交量都有不同程度的減少。
熱點板塊經(jīng)紀人在8月感到了市場的絲絲涼意。天陽棕櫚灣附近的一家房產(chǎn)中介門店,上個月成交10套二手房,這個月大半過去了,只成交了2套。“估計到了月底不會超過3套的成交量,客戶心態(tài)一下子發(fā)生變化了。”店經(jīng)理無奈地說。
二手房成交量減少,很多房產(chǎn)中介不得不臨時改變門店傭金任務(wù)。某房產(chǎn)中介本周一開始將門店組均傭金量減少了5萬元,下調(diào)幅度達38%。公司相關(guān)負責人跟記者透露,本月初,公司給每個門店一組經(jīng)紀人平均完成傭金目標是13萬元,本周一開始調(diào)整為組均傭金目標8萬元。對此,這位負責人解釋說:“行情不好,原先制定的目標肯定完不成,不如調(diào)整為實際一點,以提高經(jīng)紀人積極性。”
【原因試析】
高性價比房源被提前消化,開發(fā)商回調(diào)價格
二手房虛高掛牌價多,房東心態(tài)變化
以價換量時期暫告結(jié)束
杭州樓市回暖的這一波行情大致是從4月底一直持續(xù)到了7月底,無論是新房還是二手房,在這段時間內(nèi),房源相對充足,同樣的價格也都比較低。“8月與前段時間相比,新房的價格有了明顯的提高,二手房不僅是高性價比房源少了,掛牌價格更是出現(xiàn)了5%-10%的上調(diào)。”
4月底到7月份的這幾個月中,包括丁橋板塊的四季公館、昆侖·天籟、橋西板塊的城市風景、濱江區(qū)政府板塊的寰宇天下及城東新城板塊的曙光之城、金色黎明等一大批高性價比房源成功出貨,造成了5、6、7月樓市高成交行情,大批剛需甚至是改善型需求的購房者都在這段時間下了單。到了8月份,雖然之前受到熱捧的一些樓盤都推出了房源,但是與前期開盤的價格相比,都出現(xiàn)了不同程度的提高,且推出房源數(shù)量不多;更有一大批樓盤,雖然也在8月推出了房源,但是與前幾個月相比,在價格、地段、房源品質(zhì)或者開發(fā)商品牌等方面讓購房者覺得不是很滿意,換言之,就是性價比沒有像此前那么高了,買房的動力自然減少了。
二手房交易是涉及買賣雙方的個體市場,起伏最大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,6月、7月上旬,二手房成交均價1.8萬-1.9萬元/平方米之間,7月中下旬至目前,二手房成交均價上升至2萬元/平方米,成交均價提高了1000-2000元/平方米。掛牌價格上升得更加多。以熱點小區(qū)萬家花城為例,6月掛牌均價集中在1.9萬-2萬元/平方米之間,現(xiàn)在掛牌價格齊刷刷地上升到2.3萬-2.4萬元/平方米之間,光是單價,每平方米就上升了三四千元之多。若一套120平方米的房源,短短兩個月,總價高了四五十萬元。
這僅是二手房掛牌價格快速上升的一個縮影,據(jù)經(jīng)紀人反映,樓市回暖后,7月開始房東坐地起價的最多,臨時總價上漲20萬元、30萬元甚至更高的比比皆是。像翠苑等熱門小區(qū),目前二手房掛牌價格已在2.1萬元/平方米左右,這個價格已經(jīng)接近2009年的最高水平了。房東虛高的掛牌價格,讓買家打退堂鼓,導致成交量一再下跌。
去年和今年積壓需求大量釋放,后勁乏力
樓市調(diào)控風吹起,購房者暫緩買房計劃
觀望情緒彌漫開來
“成交量逐步萎縮,跟新增需求減少有關(guān)。目前來看,新增的購房客戶少了很多。”我愛我家的宋文杰說,以他們公司為例,7月中旬以前,公司每個星期新增3000位左右的求購客戶,特別是6月份,有些星期新增求購客戶甚至達到3500位左右;而8月至今近半個月,每個星期的新增客戶僅在2700多位,差距相當明顯。
而且客戶來訪量、看房次數(shù)都在下降。杭城一家中等規(guī)模的中介統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,該公司市中心門店,8月至今,門店經(jīng)紀人均帶客戶看房量是1.2次,上個月同期為1.6次,減少了0.4次;一直活躍的城西門店,上個月經(jīng)紀人均帶看房量是1.5次,本月至今是1次,減少了0.5次。
“同時,成交率少了很多。一個月前,我們帶5到10組客戶看房,至少能成交一套房子,現(xiàn)在帶看20組客戶才能成交一套。”經(jīng)紀人趙斌告訴記者,他最近經(jīng)手的一套天安假日公寓,性價比很高,卻只有一個客戶動心。他說,“房子單價比市場價便宜了2000元/平方米以上。按照一兩個月前的行情,這套房子掛出來一兩天就能成交,現(xiàn)在一個多星期了也只有一個客戶下了訂金。”
開發(fā)商這邊同樣是客戶來訪量和成交率的大幅減少。一位項目營銷相關(guān)負責人告訴記者,最好的行情是在六七月份,每到周末,都有三四十組客戶到售樓處看房,一天去化近十套房子是沒問題的。現(xiàn)在,周末客戶來訪量起碼減少了一半,去化量也減少到了兩三套左右。
“近兩三個月,一手房、二手房大批入市,迅速消耗了市場需求。這些需求一部分是去年下半年積壓下來的,一部分是今年很有意愿買房的。這兩部分需求被消耗完后,在限購令沒有取消的背景下,新購房需求增長很緩慢,從這個月就反映出來了,需求后勁乏力。”業(yè)內(nèi)人士這樣分析。
另外,7月中下旬,國家有關(guān)部門不斷放出準備出臺調(diào)控政策的風聲,給正在上升勢頭的樓市澆了盆冷水。7月下旬至8月上旬,國務(wù)院派出8個督查組,對北京市、天津市、浙江省等16個省(市)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況進行了督促檢查,強調(diào)對樓市調(diào)控政策執(zhí)行不力地區(qū)要問責。國務(wù)院同時強調(diào),各地不得變相放松房地產(chǎn)調(diào)控;8月20日國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布了一則信息,披露了湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細則正在制定中,已購存量二套房也將被征稅。近期政策層面的種種動作傳達出一個信息:國家不會讓房價大勢反彈。因此,買房人又開始等看行情,觀望情緒彌漫開來。