主題地產漸成房產開發新藍海。養老地產是主題地產的一種，萬科是目前國內涉足養老地產最深的房企之一，保利、綠地、首創置業等龍頭開發商均已布局。但是，養老地產建設容易，運營難，目前尚無可復制的成熟模式。
隨著行業暴利時代一去不返，房地產市場傳統規則正在解體，新的游戲規則正在建立。包括養老、文化在內的一系列主題地產在地方政府和政策扶持的推動下，成為越來越多房地產企業涉足試水的新藍海。
所謂主題地產，就是以養老、文化、旅游、演藝等資源為核心，通過整合產業和房地產業的資源、市場等要素，實現聯動互補的一種地產開發模式，其本質是利用產業輻射范圍提升區域房地產價值。
8月13日上午，萬科與長春市政府簽署健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協議，計劃投資120億元在長春市多個區域打造總占地面積100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。
不僅是行業龍頭萬科，傳統地產開發商或主動、或被動，都在積極轉型以新興模式占領行業的一席之地。
養老地產方興未艾
萬科、保利、綠地、首創置業等紛紛布局
作為龍頭企業，萬科對于房地產行業的理解和發展謀略向來被業內視為風向標。曾經以工業化建造住宅在全國迅速鋪開、形成規模老大的萬科，在如今調控“大棒”高舉、行業利潤下滑的情況下，也不得不借養老、文化等主題地產之力，深度轉型以適應新的行業游戲規則。萬科此次大手筆的投入，在總裁郁亮的解釋里，是出于“看好長春城市發展的潛力，看好長春房地產業的健康發展環境”。
事實上，萬科是目前國內涉足養老地產最深的房企之一。早在2010年，萬科地產就宣布在北京房山竇店試點養老地產項目“萬科幸福匯”，采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。除此之外，萬科還在北京另一個項目——歡慶城和青島萬科城試水養老地產項目。
不僅是萬科，保利、綠地、首創置業等龍頭開發商均已布局養老地產。去年4月，首創置業就宣布，與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養老地產模式。首創置業公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養老”綜合開發模式，將為老年生活社區的產業化和社會化發展開辟新的途徑。
而保利地產養老地產項目的試水已在上海、長沙兩地開始試點。保利地產相關負責人稱，保利今后將為社區的老人在旅游、醫療、健康體驗等方面提供全面服務。
今年8月16日，復星集團發布消息稱，該公司的控股子公司上海星堡老年服務有限公司打造的首個養老社區項目——星堡中環已于7月底通過相關審批，計劃在年底開業。復星集團甚至為此專門成立了養老地產事業部，專門負責相關項目。
在二、三線城市中，當地房企在養老地產上也屢屢試水。今年7月20日，云南昆明市區一幅18.14畝土地成功交易，將建成昆明首個真正意義上的養老地產項目“楓藍銀天一寓”。在四川，已經有20家企業（機構）正在積極探索養老地產，其中不乏保利地產、置信地產、仁信建設、萬潤集團、成都同野惠澤等公司。今年5月丹麥的一家基金公司抵達成都尋求合作項目，并提供從醫療、養生、健康的一攬子解決方案。
運營模式尚未成熟
尚停留在較淺層面，客戶接受度較低
雖然從去年開始，眾多企業高調進入養老地產領域，但事實上開發商在這一主題地產子領域的步子并沒有預期中邁得那么大。很多開發商的試水還停留較淺層面，項目的主要賣點僅僅是社區醫療以及康復配、老年大學等康樂設施的設置，以及產品設計上考慮到老年人的需求，如防滑衛生間和其他無障礙設計等。
總結此前的開發經驗，國內養老地產目前有三種主要模式：以保險資金為開發主體推出的養老機構，如養老院；開發商推出的養老地產項目，如北京的萬科幸福匯；慈善機構與企業合作，將公益性與市場化運作相結合，如中國紅十字基金會與哈工大集團在深圳合推的曜陽老年公寓項目。不過，無論哪種模式，養老地產目前尚未形成可復制的成熟模式。
克爾瑞房地產研究中心評論員沈曉玲認為，許多企業在運作養老地產項目時，普遍遇到了三方面的瓶頸和障礙：一個是沒有政策面的大力扶持；二是養老地產對企業資金要求、專業要求極高；三是客戶渠道不暢通，客戶接受度較低。
“我們專門去日本調查了養老地產模式，目前國內也僅僅是開始了試點，看一年運轉費用如何，錢如何進，如何出，這個經驗比較難取。”
保利地產集團有限公司副總經理王健表示，保利擅長建房子，但要運營起來不容易，這是養老地產最難的地方。
警惕開發商“圈地運動”
在純養老地產還看不見盈利模式之前，需謹防其淪為開發商低價圈地的工具
一位參與過養老地產項目方案的資深房地產業內人士介紹，相對于政府、慈善機構來說，開發商目前進入養老地產領域，還比較浮躁，當純養老地產還沒有看得見的盈利模式之時，這些開發商進入養老地產還是以追求“投資回報”和利潤為目的。這些“投資回報”和利潤來自哪里？當然不是純養老地產項目部分，而是養老地產部分之外的住宅開發、商業配套的開發，通過住宅、商業配套的產品出售可以快速回籠資金，從而總體上實現項目的利潤平衡或盈利。
“按國際經驗來講，一般300畝純養老地產項目（基本上是直接為老年人所用的養老住宅及其附屬配套設施）已經夠大。但是實際操作案例中有極端案例顯示，開發商有可能拿地超過1000畝甚至更多。這其中，除了300畝純養老產品外，剩余的700畝做部分配套和住宅開發。”這其實和當下多數養老地產租售并舉的模式一脈相承，但上述人士對此表示擔憂，“受利益驅使，需要謹防養老地產淪為開發商低價"圈地"的工具。”