今年可以說是房地產業的轉折年有的企業在銷售額排行榜上異軍突起；有的企業因為市場的變化，在產品、結構、財務上作出重大調整，這些調整對未來的市場產生了巨大的影響。在這一年中，沒能把握住行業變化的企業也許會走在后面，暫時受益的房企也面臨著規模繼續收縮的風險。
在這樣的一個背景下，任何政策、變化都會牽動人心。就像當年任志強在博鰲論壇上所說的，“到了一個神經過敏的時間”。然而，政策會怎樣？市場會怎樣？企業又應該怎樣應對？這成為此次博鰲房地產論壇最為核心、最受關注的話題。本次博鰲論壇由此開始。
2012年博鰲房地產論壇昨日開幕。在這個被稱作“放在火爐上烤的論壇”上，與會者每年都會就一些行業的焦點人物和焦點事件進行激烈辯論。在近四年的博鰲房地產論壇上，沒有哪一屆像今年一樣關注房地產政策趨勢。
房地產企業老板和高管們迫切想知道，限購令將在何時終結，國家會不會因為保經濟的增長而放松調控？替代的政策是什么？未來的調控會不會更嚴厲？
孟曉蘇、朱中一、陳淮、樊綱以及賈康等專家就他們各自不同的信息渠道和研究領域，對政策趨向作出了預測；劉曉光、梁上燕、黃俊燦等企業家對企業未來的發展方式遠景判斷，也是基于樓市調控政策。
對中國的房地產業來說，調控也許將是未來十年甚至二十年的關鍵詞。
樓市調控即將常態化
國家統計局最新發布的7月經濟數據并不樂觀。在博鰲論壇的開篇，中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇在這樣的背景下作了這樣一個報告《救地產，還是救經濟？》
孟曉蘇認為，2008年在全球金融危機的背景下，正是通過對房地產調控的“松綁”，中國經濟才迅速恢復，并幫助全球經濟走出了低迷。房地產仍然是時下中國經濟最重要的引擎，從去年的數據來看，房地產業直接拉動GDP的總量是13.1%，再加上2.86的拉動率，總共合起來占了GDP的50.6%，超過了GDP的一半。他得出的觀點是“沒有房地產拉動，實現穩增長很難”。
他的看法一定程度說出了開發商的期望，但卻無法改變調控的整體趨勢。
中國房地產業協會副會長朱中一首先承認，房地產業關聯度高，帶動力強，在1998年應對亞洲金融危機和2008年四季度后應對世界金融危機中發輝重要的作用。
但隨后他話鋒一轉，強調房地產業作為一種基礎性的產業，應該與經濟社會、相關產業的發展相協調，滯后了會影響相關產業與國民經濟的發展，過度超前了會形成泡沫，造成資源能源的浪費。我國今年把經濟增長預期目標調低為7.5%，已經為房地產調控留出了空間，體現了中央政府堅持樓市調控，促進經濟轉型發展的決心。隨著國家加大對各項調控政策措施的監督檢查和約談問責等措施的到位，我國的房地市場總體上會繼續朝著調控預期的方向發展。
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱隨后用一連串的疑問間接駁斥孟曉蘇的觀點，“降到8%就是低增長嗎？兩位數的增長就是好增長嗎？”
樊綱隨后表示，兩位數的增長對中國來講是過熱增長，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產泡沫，回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。
著名經濟學家、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松隨后更進一步認為，樓市調控未來將是常態化的。
事實上，對于地產調控的常態化業內早有預測。此前，綠城中國董事長宋衛平表示調控的周期已經到了讓他“無法預測”的地步。融創中國董事長孫宏斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時明確表示，調控絕不會因為宏觀經濟的影響而有任何的變化。
星河灣集團董事副總裁梁上燕昨日也認同了樓市調控常態化的觀點，她認為對于大部分房企而言，將告別房地產發展的黃金時代。
未來調控內容懸念重重
很顯然，樓市調控的長期化已經沒有懸念。然而，樓市調控的內容卻仍然存在著不確定性。此前，很多專家在不同的場合內都認為，限購和限貸措施，僅僅是調控的暫時性措施。未來什么樣的政策又會取代限購呢？
朱中一給出的觀點是中長期制度的內容主要就體現在保障房、土地供應、房產稅收改革、金融改革等。這其中尤以房產稅收的改革最牽動人心。他認為，未來將穩步推行房地產稅改革，增加持有環節稅負，減輕流轉環節稅負。他透露，根據2012年度的工作計劃，住建部在6月底前已基本完成了40個重點城市個人住房信息系統聯網工作；在此基礎上，繼續加大推進力度，到2013年將形成覆蓋全國的城鎮個人住房信息系統。
一貫主張以稅收措施作為長期調控政策內容的著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康說，從長期看，必然要求在不動產、財產領域里面有一套現代制度和現代建設。比如，實施現代意義的財產申報制度。
他認為，財產作為生產要素，必須有合法的財產交易制度，必須有和財產交易相關的稅收制度。在住房領域，上述稅收就是保有環節稅收。從最高決策層的重要會議和管理部門的重要改革文件中都有清晰地表述，要適時擴大房產稅試點范圍。
中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮則提出，要調整城市結構，讓有限的資源在合理比例上配置在中小城市、二、三線城市，形成大中小城市的合理結構，讓人口城市化更多地向需要進一步擴張的城市集中，這也是調控房地產的應有之一。
對于決策者說，無論采用什么樣的調控政策來代替限購，都會是個很艱難的選擇。
華遠地產股份有限公司董事長任志強則通過“炮轟”現有行政政策，描述了他所希望的樓市調控增加土地供給。他說，房價的高增長，是因為土地的低供給所造成。言下之意，房地產的價格大幅波動和土地供給有關，只有增加土地供給，才能實現樓市調控的目的。
巴曙松也說，以往樓市調控主要是收緊銀根、地根，這種調控通過使供給減少，導致市場回穩，實現供求關系的一個逆轉。
·業界觀點
德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平：
要研究保護房地產
這次中國經濟的下調是歷史性的，不是一年兩年的，是二十年首次出現從增長期走向整合期的一個大拐點。如果對這個拐點沒有本質認識的話，我們的企業要小心。
在這種情況下，不要就房地產看房地產，應該從整個中國經濟的發展來看，要保護內需。中國經濟出現拐點的時候，要研究怎么保護房地產市場，而不是保護房價，兩者區別開。
實踐證明，每次調控的結果都不太理想，要思考一下學會尊重市場。
財政部財政科學研究所所長賈康：
行政調控長期將淡出
此次房地產調控比較嚴厲，從中長期來看勢必淡出，這是不可回避的前景。
如果是一個雙軌統籌發展的健全市場，調控是沒有必要的。真正把廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，讓低收入階層、收入夾心層比較順暢地住有所居了，那時候商品房的房價又有多大的殺傷力？商品房哪怕炒成天價，政府可以采取稅收措施。
雖然投資和投機沒有截然分別的界限，但大致可以判斷，在這個階段一定要嚴厲地抑制投機行為。靠經濟手段抑制過多炒作，是市場環境走向健康的一個大致前景。
香港恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗：
不要浪費長周期的機遇
房地產行業是一個長周期的行業，正常的周期循環為六七年，難得有另外一個行業像房地產行業這樣有這么長的周期，
周期性很長的行業，從某種角度來講是非常好的一件事，這正是房地產商賺錢的好機會。現在大的經濟環境不太好，世界如此，中國也如此。對于一個好的房地產商來說，是一個極好的機遇，不要浪費這個機遇。