調查市場需求端變化
“我們這一排是北京市中介行業協會和各經紀機構的代表，對面坐了一排督察組的同志，后面是北京市住建委的官員。”7月31日下午，國務院督查組召開座談會，一位與會人士向中國證券報記者描述現場的情況。他還表示，在當天的座談會上，北京住建委的人“只能聽，不能說”。
這一路督查組包括國土部、住建部、銀監會和國稅總局的相關人士。據悉，此次座談會主要是向市場人士了解最新動向，此前督查組已專門到北京的部分中介門店走訪，了解市場情況。
督查組的行程頗為緊密。按照工作安排，當天上午，督查組已與北京市房地產協會的人士及部分專家學者座談，次日還將向開發商代表了解情況。而在其他省份，督查時間也被安排得滿滿當當。
“督查組的人士以詢問為主，很少做出指示或表態。”中國證券報記者了解多路督查組的具體工作情況后，均得到了類似回答。據了解，在上述北京的這場座談中，督查組詢問的內容主要涉及限購令執行情況、成交量能否持續、下半年的市場供應等。同時，督查組還詢問了北京部分“日光盤”和高價地對市場帶來的影響。
“找市場人士談，主要是了解供需關系，尤其是需求端的變化。”這位與會人士說。根據北京市住建委的統計，7月北京成交商品住宅（新房加上二手房）29089套，環比上漲13.6%，同比上漲64.2%。事實上，包括北京在內，當前大部分限購城市的樓市成交量仍然保持較高水平。
業內人士認為，在“新國八條”出臺一年半之時，個別城市在“限購令”等政策的執行中出現松動，導致部分投機投資需求伺機入市。需求端的異動，不僅是當前局部市場出現量價齊升的原因，同時可能造成未來的市場供需失衡，促使房價繼續上漲。
對于未來的市場狀況，與會人士普遍認為，在經歷了近半年的快速釋放后，剛需支撐乏力，改善型需求釋放有限，未來幾個月的市場交易量很難保持上述水平。但他們仍然向督查組建議，應警惕投機投資需求入市，以及個別樓盤坐地起價的現象。
作為影響市場供需關系的重要調控手段，“限購令”和信貸政策的執行情況自然也成為督查的重點。據了解，督查組近日在廣東調研部分房企，了解其運作是否符合限購政策的規定。此外，另一路督查組還在上海對數個樓盤的房貸業務進行檢查，了解差別化信貸政策的執行情況。
更關心房價上漲原因
供需關系的變化直接體現在房價走勢上。“督查組對量價齊升的現象心里有數，他們更關心的不是‘量漲’，而是‘價漲’。”上述知情人士向中國證券報記者表示，派往北京的這一路督查組，多次問起6月以來北京樓市出現量價齊升的原因，尤其是價格上漲的原因。
需求的大量釋放和部分項目的提價，被認為推高了近期的成交量和價格。北京中原地產統計顯示，7月北京有八成項目提高均價。按照不少機構的預測，若不采取必要手段，即使未來成交量下滑，房價仍將繼續反彈。
事實上，督查組對房價的關注更多體現在與政府部門的交流中。中國證券報記者從知情人士處獲悉，督查組在與湖南、江蘇兩省的政府部門座談時，首先詢問的便是房價控制目標的制定和完成情況。
針對房價控制目標的問題，江蘇省住建廳有關負責人在座談中表示，2012年江蘇建立了房地產信息系統及預銷售備案系統，房價控制目標今年雖未特別公布，但地方政府已將此作為一項既定規則，作為政府的一個承諾，確保把房價控制在合理水平。
對于這一問題，湖南省的官員則強調，去年湖南省的房價漲幅控制在個位數，低于全省的GDP增長速度。但對于今年的房價控制目標，他未做明確說明。
按照“新國八條”的要求，去年全國大部分城市制定并公布了房價控制目標，且完成情況較好。但今年以來，甚少有城市公布上述目標，這也使得地方政府缺乏對控房價任務的量化參考。中國房地產學會副會長陳國強表示，今年以來，一些熱點城市房價上漲較快，甚至明顯超過了去年制定的房價上漲目標。
“北京樓市為何出現量價齊升態勢？”“湖南省今年的房價控制目標是多少？各地有沒有制定具體的目標？”近日，國務院督查組分赴北京、湖南、江蘇等地開展督查時不約而同將“火力”放在了房價問題上。
從7月下旬開始，國務院派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。有關人士透露，督查組通過聽取匯報、現場走訪和座談交流等形式，了解當地的政策執行情況和市場形勢，這些信息共同指向的焦點則是房價走勢。
業內人士認為，本輪督查過后或有新一輪政策出臺，而房價上漲趨勢很可能加速新政的出臺進程。新政除在保障房建設、個人住房信息系統建設、房產稅試點等長效手段上加力外，還將強化原有政策的執行。其中，針對房價控制目標的制定與完成，對地方政府的問責很可能得到強化。
強化地方政府問責制
在很多業內人士看來，“控房價”不僅是本輪督查啟動的誘因，其目標還可能體現在督查后新政制定過程中。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向中國證券報記者表示，在督查組回京、形成報告并提交后，中央很可能據此出臺新一輪調控政策。他還表示，新政出臺的時間，將視7月的房價數據而定。若中央預期房價繼續快速上漲，新政很可能會提早出臺。
根據國家統計局的數據，今年6月，全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格平均環比上漲0.02%，在連續下跌8個月后首次出現正增長。
督查之后出新政，已成為多數業內人士的共識。陳國強認為，新政將以強化原有調控手段為主，其中，針對房價控制目標的制定和執行情況，啟動對地方政府的問責很有必要。“若沒有房價控制目標，就缺乏問責地方政府的依據，也就無法落實地方政府的責任。”
財政部公布的數據顯示，上半年全國國有土地使用權出讓收入僅為11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓金收入減少，被認為是地方政府松綁樓市政策的主因。有不少業內人士認為，若不在房價控制上啟動問責，地方政府試盤的嘗試將會更多，房價上漲的動力也將更足。
此外，作為樓市調控和稅費改革的一項長效機制，房產稅試點或將加快推進。據悉，督查組曾在北京多次詢問房屋的空置率情況。對此，與會人員一致建議，在減少房屋交易環節稅種的同時，開征保有環節的稅收。偉業我愛我家統計顯示，當前北京市場的空置房屋套數約在30萬-40萬套之間，相當于該市一年多的住宅銷售量。
另據中國證券報記者了解，針對北京萬柳地塊在拍賣中推行的“限地價、競保障房面積”的做法，督查組予以肯定。這也意味著，為避免高價地對市場預期產生不利影響，未來的土地出讓中，上述競價方式或繼續得到鼓勵和推廣。
楊紅旭表示，督查后的新政將以強化原有政策執行為主。此外，二手房交易稅提高、房地產貸款收縮等手段都可能作為儲備政策擇機出臺，但這需要視具體的督查情況而定。他還認為，下半年樓市將有所降溫，房價大漲可能性為零，以盤整態勢為主。