由剛需強力支撐而漸暖的樓市，又迎來新的助推力——改善型需求群體。由此帶來的則是大戶型的中高端產品成交量快速增長。
　　“現在，八九十平方米的兩居室和一百多平方米的小三居最受歡迎，原來根本沒人問的150～200平方米的三居、四居，最近看的人也多了。倒是前幾年比較火的三五十平方米的一居室、開間沒以前賣得好了。”位于朝陽路的某中介公司置業顧問小王告訴記者。
　　“一直在考慮什么時候出手合適，現在看好像差不多了。”家住海淀區的趙先生夫婦一直都在密切關注周邊一些在售樓盤的三居室房源價格。隨著家庭人口的增加，原有的兩居室已感局促。而今年上半年樓市的持續升溫，加速了趙先生夫婦的決定——要盡快購買一套三居室。
　　不僅是來自市場各方的切實感受，世聯地產向本報獨家提供的《北京2012年上半年成交結構調查》（以下簡稱“成交結構調查”）亦有同樣的指向：改善型需求已全面入市。有數據顯示，200平方米以上的商品住宅二季度成交環比增速已超過150%。而6月，北京市商品住宅成交套均面積達到124平方米/套的階段性高點。
　　該調查據此指出，上半年，北京樓市的需求結構，正逐漸從單一小戶型為主導的剛性需求，向中小戶型為主導的剛性、改善性混合需求傾斜，且改善性產品在二季度成交增速加大，這對下半年市場延續回暖勢頭將起到重要的支撐作用。

　　剛需后市增速將放緩

　　“改善型需求已經開始全面入市。我們通過四組不同成交結構數據印證了這樣同一個結果，這一結論無論是對下半年有推盤計劃的開發商，還是有購房需求的購房者來說，都有很重要的借鑒意義。”
　　來自成交結構調查在戶型面積、單價、總價、居室四個方面的統計數據顯示，上半年“剛需”成交的火熱，已經帶動改善型需求全面入市。
　　世聯地產華北區策略資源中心市場研究部經理劉靜淑分析認為，從戶型面積上看，盡管50～90平方米區間在絕對成交量上占到首位，但二季度成交環比增速最快的卻是200平方米以上以及90～120平方米區間，其增速均超過了150%。而50平方米以下的小戶型卻成為二季度成交增速最慢的，只達到了62.9%。
　　“這說明純粹的投資客受到了精準打擊，已經逐步離場。”劉靜淑表示，更多來自購買力的需求分析顯示，此前外界對投資客的購房需求存在一定誤區，實際上一些購置大戶型、高總價的中高端產品的購房者，即便具備一定資產配置的考慮，其真正的購房動因也一定會兼顧自主需求和改善住房需求。而購買一些絕對低總價、50平方米以下面積戶型的購房者，才恰恰多是出于投資、租賃需求的投資客群體。
　　“持續兩年多的嚴厲調控政策，一方面要促進房價合理回歸，另一方面則是要打擊投資客，單從這方面看，調控的目標已經實現了。”劉靜淑指出，上半年持續增長的“剛需”，后市增速將放緩，而與此同時改善型需求客戶則開始加速入市。
　　這一點還可以從成交單價和總價上得到印證。從成交單價上看，北京樓市上半年以2萬元/平方米以下戶型成交量最高，而2萬～4萬元/平方米則以接近200%的二季度成交環比增速排在首位，甚至單價4萬元/平方米以上的增速也高于單價2萬元/平方米以下的戶型。這一情形也同樣反應在成交總價上——二季度環比增速最高的是300萬～500萬元的戶型。

　　中高端購房需求釋放

　　“整體改善型需求的層級變得更加豐富，中高端產品購買力已開始加速釋放。”來自《成交結構調查》的數據顯示，從居室構成上看，二居室的絕對數量占比最高，但在二季度，三居室、四居室和別墅戶型，卻分別以155%、182.2%和157.2%的成交環比增速均排在二居室之前，一居室居末。
　　就此，劉靜淑告訴記者，這組數據乍看之下與戶型面積的成交構成統計結果相似，但是對于眾多等待下半年入市的開發商來說，這組不同居室購房的成交構成統計卻意味著，市場內購房者的關注點已經不再單一，改善型需求不僅僅只關注以往認知中的中端產品，中高端產品甚至純高端產品的購房需求也在加速釋放。“這部分購買群體對于價格的敏感度低于剛需，他們更多是受到對樓市走勢的預判、購房時機的預期的影響。”
　　在購房成交結構變化的同時，北京市場對購房時機的預期也發生了悄然的變化。其中第二季度認為適合購房的比例從第一季度的25.3%增至31.5%，并有近四成購房者表示會在未來三至六個月內置業，遠高于全國平均水平，顯示出購房者對未來購房時機的樂觀程度逐步提升。

　　迎合市場 大戶型放量

　　近期北京市場也出現了大戶型集中放量的態勢。據麗茲行市場研究中心統計，6月，北京中高端樓盤的推盤高潮中，入市的33個新盤中，有一半是高端項目。顯然，開發商這樣的集體行動契合了改善型需求釋放的市場變化。
　　記者了解到，近期北京多個項目在開盤產品類型和房源配置上均出現了大戶型傾向。包括龍湖時代天街、長楹天街、中糧萬科紫云庭、華潤公元九里等，均只提供三居及以上大面積住宅產品。而招商嘉銘瓏原、遠洋東方、旭輝御府、逸翠尚府、中海九號公館幾個項目亦都主推大戶型。
　　與此相應的是熱銷項目中的大戶型成交量明顯增多。如近期主推大戶型的普通住宅項目魯能7號院、首開常青藤，6月銷售套數和銷售面積分別位居排行榜榜首和第二位，120平方米以上戶型成交突破百套，與年初的個位數形成鮮明反差。
　　中國指數研究院最新發布的研究報告也指出，北京的二季度商品住宅成交套均面積提升，達到123平方米/套，環比上漲3.1%，與去年同期相比則漲幅達10.9%，大戶型成交增勢漸顯。
　　近幾個月，“改善型需求群體，不僅實際支付能力增加，對房價的預期也出現變化，這有望緩解開發商銷售和資金的雙重壓力。”北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，隨著中央降息、降準等擴張性貨幣政策的實施及各地方微調政策的陸續出臺，預計在2012年下半年，剛性需求和改善類需求還會進一步釋放，對于眾多計劃在下半年入市的項目來說，是否能取得好的銷售業績還要看開發商及時調整產品的宣傳策略和順應市場變化的能力。