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    1. 樓市銷售回升 大型房企伺機拿地
      2012-07-26   作者:  來源:21世紀經濟報道
       
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        樓市成交量持續增長,房企也加快了拿地步伐。
        據克爾瑞統計,全國土地成交已跌至兩年來的低谷,土地出讓金額從2011年三季度的高峰2500億元跌至今年一季度大約1200億元,二季度稍有回升,超過1500億元。上半年全國30個重點城市經營性土地成交金額共計2828.55億元,同比下降37%,環比下降46%。
        7月24日,廣東省房協市場分析課題組發布的《2012上半年廣東房地產市場分析報告》顯示,今年上半年廣東房企土地成交價款223.76億元,同比增長14.4%;土地均價為2326元/平方米。而《中原地產研究2012上半年刊》有關調研報告稱,2012年6月,13個重點城市平均溢價率較前期明顯回升,達到上半年的最高水平。低迷的土地市場已顯露轉機,越來越多的房企開始積極入市購地。
        “像中海這些大型房企,在市場基本面回升的情況下,適當超前于市場回暖周期之前,拿地成本會比較低。”同策咨詢研究中心總監張宏偉說,以高周轉模式為主的房企都會抓住機會在這段時間頻繁拿地。
        克爾瑞房地產信息系統高級分析師薛建雄透露,市場已全面回暖,北京個別樓盤單價上漲了3000-5000元/平方米,上海部分項目也有20%左右的漲幅,廣深等地多個項目新開盤已取消原有的優惠。
        薛建雄將這一波反彈中的房企表現分成兩類:一類是諸如中海、保利、華潤等大型房企、央企,由于及時降價,恢復較快,近期頻頻出現在全國各地土地市場。“9月份政策面若沒有大的波動,大型房企就會逐步擴張。”另一類是如遠洋地產、富力等在2010年-2011年那一輪行情中擴張過快的房企,去年以來并沒有積極拿地。
        據統計,中海地產今年1-6月累計銷售達651.5億港元(相當于535.5億元人民幣),完成全年800億港元銷售目標的八成。但中海上半年僅新增4幅地塊,總地價61.67億元人民幣,計274.5萬平方米,僅相當于全年720萬平方米土地儲備目標的不足四成。
        克爾瑞評論員沈曉玲分析說,中海地產7月20日以29.7億元奪得天津五里臺地塊,很大程度就是因為此地塊的住宅和商業金融建筑面積高達5:5的比例,對中海極具吸引力。
        同樣,作為優質商業地塊的上海閘北地塊,中海當然不會放過。上海市最近公告,上海火車站北廣場地塊將以47.46億元的起拍價在年內出讓。中海等房企已與上海市有關部門接觸,有競奪之意。
        土地市場又得現綠城身影。7月25日,綠城集團旗下綠順房地產開發有限公司以16.44億摘得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11地塊,樓板價15054元/平方米。據透露,綠順拿地實為綠城與融創合作,綠城出面,融創操作。
        “市場成交量持續回暖3-6個月之后,基本面開始逐步向好。”張宏偉進而分析,從5月算起,“如果 9-10 月期間還沒有新的收緊政策,那么四季度末就到了一個拿地高峰期”。
        為了維持土地市場的成交量,各地對土地出讓限制條件有所松動。廣州、天津在“中小套型建造比例”上有所下調,其中天津更出現了首幅取消“居住套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到住宅總規模的70%以上”的地塊。
        中原集團研究中心認為,低底價及優質地塊的推出,是部分城市土地成交活躍的主要原因。部分地塊的底價低于前期成交價格約1~3成,由此吸引了抱有“抄底”心態的房企入市。2012年起部分城市便率先開始調整土地出讓底價,地價出現明顯松動。這些城市調整了前期流拍地塊底價,重推底價普遍下調約15%以內,土地低價入市已成為普遍策略。
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