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    1. 房價反彈或是樓市再跌前回光返照
      2012-07-23   作者:張庭賓  來源:第一財經日報
       
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        給點陽光就想燦爛,樓市價格反彈再次引發了很多人的購房沖動。然而,這一次有可能是陷阱。
        6月18日,國家統計局公布6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。從新房價格來看,環比上漲的城市數量由此前的6個增至25個;二手房環比上漲的城市數量則由18個增至31個。樓市回暖跡象明顯。作為房價風向標,一線城市房價繼續回升。其中,北京、上海和廣州的新房價格分別上漲了0.3%、0.2%和0.2%。
        從最新的7月9日~15日的一周成交看,二十大典型城市成交指數為138.48,環比上漲2.92點,其中,福州成交漲幅最大,達61.78%;蘭州的漲幅次之,為42.86%。一些地方再次出現了局部排隊搶購現象。
        人們有理由懷疑房價的再次反彈,會令樓市調控功虧一簣,原因如下:
        1.自去年樓市調控采取限購限貸等強硬手段后,房價下跌,土地交易清淡,各地土地財政收入銳減,有些地方政府屢屢試探突破限購限貸底線。
        2.隨著兩次非對稱降息,加之不少銀行對首套房貸利率實行8.5折優惠,讓購房貸款成本降低不少,使得不少改善型購房者躍躍欲試。同時,過去四周,央行通過逆回購釋放了約5000億元人民幣流動性,而且市場普遍預計下半年將繼續降息和降低存款準備金率,這些都從資金面上助推了房價反彈。
        那么,這是否意味著房價反彈已成定局了呢?樓市泡沫已經擠出、底部已經夯實了嗎?筆者認為,如此判斷言之尚早。
        ——從中央政府的調控決心而言,自6月初以來,中央政府已經接連9次明確表示堅持調控、堅決防止反彈。7月7日溫家寶總理在常州調研時表示,把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策;國家統計局在7月13日的新聞發布會上說,房地產調控不能放松;國土資源部部長徐紹史在7月17日表示,將繼續堅持房地產調控不動搖。7月19日國土資源部和住建部聯合下發的緊急通知,明確堅決防止房價反彈。
        ——從貨幣信貸的角度而言,非對稱降息是推進利率市場化的舉措,并非對房地產信貸放松;釋放流動性,主要是因為人民幣貶值、熱錢外流,央行須向商業銀行系統補充流動性。
        至于降息是否會繼續,本人認為不太可能。因此上兩次降息的前提是,國際糧價和石油價格大幅回調,加之去年6、7月份是上一輪通脹的高峰,故此,6月份CPI才降到2.2%。最近一個月來,國際糧價大幅反彈,美豆指數已創下歷史新高,美玉米指數逼近歷史最高,美麥指數逼近2011年高點,美原油價格也反彈至每桶92美元。中國的通脹形勢重又緊張起來,不排除未來6~12個月內超過6.5%的可能性。
        對于最近的房價反彈,本人的基本判斷是,這是樓價新一輪下跌前的回光返照。除了中國樓市調控不可能動搖、CPI增幅將再次進入上漲周期外,這一判斷的基礎是,按照市場標準,中國樓市仍然處于嚴重泡沫之中,或者說泡沫尚未擠出。
        雖然過去一年多的調控使各地樓價下降了10%~20%,但一線城市的房價租售比仍居高不下;隨著中國經濟探大底,居民收入增長放緩,因為土地、勞動力價格大幅上漲等諸多原因,制造業生存越來越困難,房價收入比的指標下降并不明顯,現在一線城市仍普遍高于20倍;股市的持續低迷,包括接下來的農副產品價格將再度上漲,將進一步減弱居民的居住等消費能力。所以,樓市根本不具備大幅反彈的市場基礎。
        更為重要的是,房價居高不下已經成為中國一切矛盾和問題的核心。房價如果強勁反彈乃至大幅上漲,它將激化一系列矛盾,甚至可能構成對社會穩定的嚴峻挑戰。
        特別需要警惕的是,倘若中國周邊地緣政治危機升級,導致國際熱錢大規模流出中國,那么現在樓市反彈得越高,未來房價雪崩后果就將越嚴重,甚至會出現日本1990年式樓市雪崩,經濟與金融出現全面危機的困局。
        筆者以為,如果房價繼續反彈,一些地方政府和地產商執意對抗樓市調控,不排除中央政府會出臺更加嚴厲的調控舉措。其中最有效的辦法是,對超額面積增收高額房產稅,逼存量閑置房進入市場。其可操作性也很強,比如,對一個家庭每人平均居住面積在50平方米以上的部分,增收較高房產稅,并采取階梯性稅制,人均面積越高,稅率越高。
        如果這一政策出臺,中國樓市調控將出現立竿見影的效果。
        筆者以為,中國樓市所要調控的關鍵,是一些地方政府在增加土地財政的推動下,與房地產商一道鼓勵投機投資者增加閑置房,減少自住房的供給數量,逼自住者高位接盤。這種囤積居奇行為造成了土地和社會資源的很大浪費,迫使更多的土地被投入房地產。簡言之,只有逼存量閑置房入市,房地產調控才能成功,房價也才能真正回調到位。

        (作者系本報特約主筆,中華元智庫創辦人,聯系郵箱ztb6006@sina.com

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