2009年到今，北京地區地王大致有30個，能夠入市的只有19個，目前的累計銷售額僅為446.46億元，僅土地出讓金就高達468.76億元，銷售額尚不能彌補地價款。另外11個尚未入市的地王項目，不少尚處在“挖坑”階段，有的干脆任其荒蕪，甚至退地。地王是房地產發展的重要符號，關注他們的命運，就會對房地產市場有更深入的理解。
“富利十號”躲過限購政策
快速撈金
2009年拿地，2010年入市，2011年售罄，售罄均價達39000元／平方米，相比與多數地王的“慢動作”，富力十號的手筆可謂快進快出，幾乎完全躲過了限購政策，快速撈金。
“目前項目只剩下商鋪出售了，價格為126000元／平方米，150平米左右一套。住宅在2011年3月份就售完了，現在周邊二手房都超過6萬元／平方米，銷售人員更是早就轉移到其他項目去了。”富力十號的一位銷售人員向本報記者如是表示。
據記者了解，富力十號項目用地為北京朝陽區廣渠門外10號居住用地，該地塊是2009年的首個地王項目。2009年5月21日，經過90輪競價，富力地產以10.22億元拿下朝陽區廣渠路十號地，折合樓面價14097元/平方米，溢價率為242%。
2010年7月22日，富力十號開盤，推出114套住宅，3棟樓中兩棟為公寓，擬售均價擬售均價為4.42萬元/平方米和4.65萬元/平方米。2010年11月25日，富力十號再推出4棟住宅樓，合計133套房源，成交均價4.37萬元/平方米。到2011年3月，富力十號全部房源已經售罄，清盤價39000元/平米。
據中原地產市場研究部統計數據顯示，該樓盤成交均價為45000元/平方米，從拿地到售罄，三年時間全部完成，共實現銷售金額28.85億元，拿地金額僅占銷售總價的35%。
有分析人士向記者表示，相比與同期的其他地王項目，富力十號是2009年初購得的稀缺地塊，而且實現了快進快出，基本躲過了限購頒布時期。不但沒有拖累公司業績，而且利潤相對較高，同時成為緩解公司現金流的一大助力。
“雙料地王”金茂府低開高走
收回賣地成本
2009年6月30日，歷經97輪競價，歷時一個多小時，中化集團全資子公司方興地產（中國）有限公司以40.6億元高價競得廣渠路15號地塊，樓面價達到14494元/平方米。這一數據刷新了當時北京乃至全國土地市場上最高總價和最高單價兩項紀錄，成為不折不扣的“雙料地王”，中化方興也一舉成為樓市“黑馬”。
據記者了解，當時業內人士估算該項目入市后的價格將超過3萬元/平方米。事實上，兩年后，該項目入市時，樓市已經呈現另一中景象，其開盤價格就遠遠超過了上述業內人士的估算。
2011年4月17日，該地王項目金茂府正式開盤，200-330平方米的適中戶型，開盤單價為45000元/平方米，比當時的市場預計價格要低5000元/平方米。此外，該盤還有6000元/平方米裝修標準的精裝修費用。在這種低開的價格吸引下，金茂府開盤當日就售罄，以29.47億的銷售成績穩居2011上半年銷售榜首。2011年9月25日，在整體低迷的樓市環境中，金茂府再推二期房源，僅一個多小時即大部分房源售磬，三小時總銷售額超過15億，成交均價也逐漸走高，住宅均價最終升到48564元/平方米。
2011年年末，金茂府以近50億的銷售成績獲得北京年度單盤銷售冠軍，并為中化方興2011年全年銷售額貢獻了近一半的業績。
2012年3月31日，金茂府推出三期房源。據北京市住房和城鄉建設委員會相關數據顯示，金茂府三期一共推出74套住宅，已簽約51套，城均價提升到54681元/平方米。據中原地產市場研究部統計，目前金茂府已經實現64.67億元的銷售業績，收回了當初買地的成本。
值得注意的是，項目入市一年后，成交均價屢次提升，與首次開盤相比，成交均價提升了近10000元/平方米。而金茂府也是目前北京入市地王項目中，銷售成績較好的項目之一。
京杭廣場“規劃變動”？
入市日期尚無法確定
“現在樓盤已經沒有商住項目了，您看到的宣傳條幅是以前的。現在規劃有所變動，目前這個樓盤只有寫字樓和70年產權住宅產品，而且住宅產品都是180平方米以上大戶型住宅。”一位京杭廣場項目的銷售人員向《證券日報》記者表示，“住宅項目估計明年能夠預售，不過確切日期尚無法確定。”
據記者了解，該項目位于北京市通州區新華大街與新華北路交叉口東北角，占地面積39651平方米，規劃建筑面積178431平方米，規劃用途為辦公、商業，兼容實用性居住用地。2009年9月10日，北京綠城投資有限公司以12.4億元競得該地，樓面價為6961元／平方米，溢價率為292.21%，成為當時的地王。
令人疑惑的是，記者多次路過該地，京杭廣場的宣傳條幅布滿了一座在建項目的圍墻，“葛洲壩綠城京杭廣場”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。
“您看到的在建項目應該是北京ONE項目，并非京杭廣場。京杭廣場現在規劃有部分變動，已經沒有商住項目了。”上述銷售人員向本報記者表示，“京杭廣場項目在北京ONE項目的后面，無論是寫字樓還是住宅現在都未建成，但已經動工，正處在挖地坑階段，最快也要明年預售，至于開盤價格也并未確定。”
有業內人士向記者表示，從命名來看，該項目為綠城和葛洲壩的合作項目，而綠城現在危機重重，尚處在自救階段，可能由于資金緊缺或者規劃變動，導致項目進程緩慢。
萬柳地王
中赫繼釣魚臺7號院之后再做豪宅
說到地王項目，就不能不提到近日拍出的萬柳地塊。雖然該項目離最終入市至少還有1年的時間，但其可售面積4.29萬元/平方米的樓面價，注定了該地塊將被打造成一個頂級豪宅項目。
就在上周，中赫置地以26.3億，1.64萬平回購房面積力挫融創中國及一眾陪跑的央企摘得萬柳地塊。而對于以天價拿下的萬柳地王，中赫置地認為，萬柳地塊處于海淀區傳統的高檔社區腹地，交通十分便利，周邊各類配套齊全，環境優越、適宜居住；另外該地周邊知名高校學府云集，中關村三小、人大附中等稀缺資源近在咫尺，屬于備受市場追捧的“學區房源”，具有大量的自住剛性需求；同時該地塊也是海淀萬柳區域僅存的能供開發的純居住地塊，今后土地市場不會再有此類地塊推出，所以該地塊吸引眾多大型房企激烈競標，并且成為北京今年的“地王”并不意外。
此前，中赫置地旗下的釣魚臺7號項目曾創下超過30萬元/平方米的北京住宅單價記錄，后雖因涉嫌違規被叫停，但卻讓中赫置地名聲在外。
中赫置地CEO孫鵬就表示，中赫在競標之前，也已作過精細測算，對該項目中赫只追求合理利潤。并將其打造成高端住宅又一力作。
而業內人士推測，以中赫置地的風格，萬柳項目今后的售價最低不會少于10萬元/平方米，很可能超過12萬元/平方米。
拓展地王走高端路線
保利東郡每套降價50萬換現金
“6月份推出了17套特惠房已經賣完了。當時雖然每套要降價100萬元左右，但這批房源是精裝修換成了法式精裝修，裝修標準比原來的每平米6000元降低到每平米3100元，降低了近一半。”保利東郡一位銷售人員向《證券日報》記者表示，“現在依然有特惠活動，這次推出的也是165平方米左右的住宅戶型，法式精裝修，每套大約降價50萬元左右，目前尚有不少房源。”
據記者了解，保利東郡是保利地產試圖拓展高端產品路線的重要嘗試。2009年12月，保利地產以30.4億元拿下的石佛營項目，成為當時名噪一時的地王。2011年8月末，該項目首次開盤，成交均價在4.7萬元/平方米左右。
據記者調查，該樓盤原址是北京第三印染廠，周邊多是老舊居民樓，僅隔一條馬路就是十里堡北里，這些樓盤都是1982年-1985年左右建造的，樓盤舊，來往人員復雜。記者曾透過樣板間的窗戶向外望去，入眼的就是這些老舊居民樓。當時有業內人士分析，上述因素加上限購將影響到樓盤的銷售。畢竟，“高端人士是不愿意住在這樣吵鬧和復雜的環境里的。”
實際上，該項目的銷售確實契合了上述人士的分析，雖然隨后樓市步入“金九銀十”傳統熱銷期，但該項目的銷售并不理想。據中原地產市場研究部統計數據顯示，目前該項目的銷售金額為14.28億元，銷售金額占拿地成本的47%，銷售近一年，尚未回收拿地的一半成本。
據此，保利東郡改了精裝修標準，今年6月初第一次推出17套特價房，現在推出第二次特惠活動每套降價約100萬元左右，第二次到每套降價50萬元左右。“保利連續推出特惠房，以降低成本的方式來吸引客戶，就是為了快速回收現金。”上述銷售人員向記者如是表示。
保利綠地大興擺擂
比拼低價策略
2009年7月6日，在綠地以30.25億元報價擊敗萬科、金隅嘉業等強大對手拿下大興總價地王（京大興區黃村19號商業金融和混合用地、20號居住項目用地）之后約半小時，保利地產便迅速以16.3億元競得大興區黃村（新城北區2號地）住宅及公建項目用地。而該地塊7248.2元/平方米的樓面地價也成為大興區域的單價“地王”。
由于兩地塊在同一天出讓，其開盤日期也頗為接近。而作為綠地集團進軍北京的第一個項目，新里西斯萊公館一期開盤時采取了低價開盤的策略，其售價為18500元/平方米左右，比周邊在售的住宅項目低2000元/平方米左右。
但隨后開盤的保利茉莉公館不僅推出了茉莉基金卡的優惠活動，且計劃對外的開盤價格為1.5萬元/平方米-1.7萬元/平方米。導致新里西斯萊公館在那段時間遭遇了退房的尷尬。雖然綠地表示，退房是由于購房者信息登錄出現了問題導致的，但有業內人士稱，這種情況基本上很難出現。綠地作為大型開發商經驗非常豐富，且一般業主全會復印各種證件，還需銷售人員反復核對，因此出錯的幾率非常低，這顯然是開發商的托詞。
不過，雖然遭遇退房，但從2010年銷售至今，兩個項目均取得了不錯的銷售業績。
新里西斯萊公館截至目前累計銷售金額達60.6億元，超過當初拿地金額的一倍。銷售均價則從開始的18500元/平方米增至22000元/平方米。同時，新里西斯萊公館當初的樓面價6605/平方米僅占目前銷售的30%，是北京地王項目中，土地成本占售價比最低的項目之一，僅高于金地仰山。
而保利茉莉公館在拿地價格高于新里西斯萊公館的情況下，堅持走低價路線，銷售成績更為優異。截至目前，保利茉莉公館的銷售均價僅17000元/平方米，在可售面積不足新里西斯萊公館一半的情況下，取得了40.68億元的銷售額，土地成本則占售價的42.60%。
昔日央企總價地王低價入市
中信新城土地成本占售價逾5成
身為2009年兩會后，央企一天內制造的三個地王之一，大興亦莊住宅及商業項目（X1-1B）地塊一直備受市場關注。
當年的3月15日，中信地產旗下的北京中信新城房地產有限公司以52.4億元的總價，經過64輪競價以超過1.3萬元/平方米的樓面價，打敗保利、中國煙草、金融街等房企巨頭，將“大興亦莊住宅及商業項目（X1-1B）地塊”攬入懷中，刷新了北京地王的總價紀錄。
資料顯示，該地塊位于大興區亦莊鎮，北至三海子五號路，南至涼水河一街，西至三海子三號路，東至三海子東路。而在當時，亦莊區域的二手房均價僅13000元/平方米左右，可見中信當時拿地價格之高，同時業內當時普遍預計該項目入市后的價格將超過30000元/平方米。
此外，在該項目的建設過程中，中信還曾因拆遷問題狀告過大興區住建委，由于其打官司的理由十分蹊蹺，更被媒體指責其是惡意起訴，意在降低給予拆遷戶的補償款。對此，有分析人士就指出，在付出52.4億元的天價出讓金后，中信地產的資金狀況有些偏緊，不得不想盡辦法縮減其他的地方的支出。
不過，由于中信新城入市時恰逢新一輪樓市調控的高潮，其不得不降低“身價”，以20000元出頭的價格進入市場。
而根據北京市住房和建設委員會網站的數據顯示，自2011年6月30日發售以來，該項目累計售出519套住房，銷售面積54734.44平方米，銷售均價22769元/平方米。目前，中信新城共有8個樓盤在售，其中僅13號樓售罄，最高售價24010元/平方米。
同時，中原地產提供的資料也顯示，中信新城截至目前的銷售均價為24000元/平方米，由于當初該地塊的樓面價已經高達13396元/平方米，這也意味著其售價中的55.80%都是土地成本，再算上建安、銷售等各方面的支出，中信地產想通過該項目的獲取較高的收益率十分困難。而目前，其累計的整體銷售金額僅16.67億元，不及當初土地出讓金的32%。
昔日中海67億元連標兩地
今銷售金額僅回本一半
“現在價格在33000元／平方米-37000元／平方米之間，一套175平方米戶型的房子總價大約600萬元，相比之前推盤的價格，并未降價，但一次性付全款將享受99折。”中海九號公館的一位銷售人員向《證券日報》記者如是表示。
據記者了解，上述項目位于豐臺區西四環科豐橋南800米路東，占地為豐臺區六圈A居住項目用地和B居住用地。其中，A居住用地規劃建筑面積348037.9平方米，掛牌出讓起始價為20.25億元。2010年1月21日拍賣當天，經過將近2個小時的鏖戰后，中海擊敗龍湖所出的50.4億元總價，最終以59.7億元摘得該地，樓面價達到17153元／平方米，溢價率為195%。
而豐臺區花鄉六圈B居住項目用地，規劃建筑面積47276平方米，掛牌出讓起始價3.31億元，與上述A居住項目用地同天拍賣，當時由中海地產旗下子公司以7.2億元價格競得，樓面價達15230／平方米，溢價率為118%。
上述兩塊地由中海地產以總價66.9億元競得后，開發成中海九號公館項目，該項目基本由別墅和高端住宅構成。2011年3月，中海九號公館入市，15個月的銷售時間過后，據中原地產市場研究部統計數據顯示，目前該項目銷售金額為33.87億元，占土地成本為50.6%。
有分析人士認為，這意味著中海地產上述地王項目銷售不暢，僅回本當初拿地成本的一半左右。
值得一提的是，據記者了解，中海地產在上海的長風地王項目也是成本價入市。“低價入市，換來了一些成交量。如果中海不促銷的話，估計市場不會買賬。”上海一位研究機構的分析師對本報記者表示，地王現在的命運很尷尬，成本價入市沒什么利潤，高價入市陷入“死穴”，銷售業績普遍慘淡，不但拖累房企的資金鏈，還會拉低其業績。
萬科攜手中糧
長陽項目低價獲勝
2009年9月7日，經過百余輪競價,最終萬科與中糧合資成立的北京中糧萬科假日風景房地產開發有限公司以22億競得房山區長陽鎮(長陽鎮起步區1號地)居住、文化娛樂用地，折算出來的樓面地價約為6443元/平方米。
資料顯示，該地塊總建筑面積約34.1萬平米，起始價為8.3775億元，共有13家開發商經過164輪的激烈競價后拍出，溢價率達163%。其位于房山區長陽鎮軍留莊﹑高嶺村。具體四至為：東至經一南路，西至軍張路，南至緯五路，北至京良路南側。
而在低價策略的引導下，中糧萬科長陽半島的銷售頗為順利，歷次開盤當日的最低去化率也接近40%。
但2011年12月10日，北京100多位中糧萬科長陽半島的業主集中到項目售樓處維權，并在項目沙盤上擺放抗議標語。有業內人士表示，這次業主維權的根本原因還是對價格不滿。
據了解，2011年11月，長陽半島項目曾有400余套房源被團購，團購均價在14000元/平方米左右，較該項目17000元/平方米的正常銷售均價便宜了3000元。在維權現場，有業主直接提出希望萬科給予差價補償，以此彌補“配套縮水”問題。而對此，萬科有關人士曾《證券日報》記者表示，團購的房源是萬科與其他單位合作的一個項目，因此才有以較低的協議價格出售。
不過，雖然遭遇維權的尷尬，但中糧萬科長陽半島截至目前已經累計銷售了65.59億元，位列北京各地王項目總銷售額的榜首。目前，該項目的售價與去年底基本持平，為17000元/平方米，土地成本占售價的37.90%。
勇當“地王”者
大多搬起石頭砸自己的腳
梳理2009年以來的地王，“凄凄慘慘戚戚”者占主流。
單就北京地區而言，地王項目大約有30個，能夠入市的只有19個，目前的累計銷售額僅為446.46億元，與之形成鮮明對比的是，19個地王的土地出讓金就高達468.76億元，銷售額尚不能彌補地價款，不知道這是否出乎開發商的意外。另外11個尚未入市的地王項目，更是慘不忍睹，離收回成本相差十萬八千里，不少尚處在“挖坑”階段，有的干脆任其荒蕪，甚至退地不玩了。
昔日一度風光無限的地王，如今卻成為了燙手山芋，那些揮金如土，勇當地王者是大都是搬起石頭砸了自己的腳。割肉銷售，以價換量，采取拖延戰術等等，這些向來被嗤之以鼻的策略，如今卻成為勇當地王者無奈的上上策。
對于勇當地王者的尷尬局面，同情者卻不多，探究其背后的原因并不復雜。
地王往往成為房價上漲的“帶頭大哥”。對于普通消費者來說，房價已經高不可攀了，在地王的帶動下，房價往往是無所顧忌，更上一層樓。據央視《經濟半小時》報道，近日，萬柳地王出爐前，周邊13個樓盤已經開始漲價，平均漲幅在3000元/平米以上。之后幾日再度查詢得知，萬柳區域多個樓盤的均價又上漲了千元。
房價上漲演繹旱地拔蔥，地王“功不可沒”，消費者痛之恨之，這不難理解。
對于這些痛恨，勇當地王者恐怕都心知肚明，心知肚明之后卻置之不顧，這背后的道理自然也不復雜。
對市場缺乏研判、預判，盲目追逐利潤，恐怕是這些勇當地王者的通病。股市在6000多點的時候，不少所謂的股市專家都在信誓旦旦，上證綜指很快就到8000點，甚至10000點，在這些“忽悠”中，6000多點大規模殺入者恐怕如今的日子也不太好過。地王大都誕生在房地產市場火熱的2009年和2010年初，在經濟刺激的大背景下，各地地價房價不斷躥升，地產公司抑制不住利益沖動，紛紛“舉牌”拿地，地王頻現。
在2009年12月，國務院會議明確表示要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，“部分城市”雖然沒有被“點名”，但北京、上海等一線城市顯然包括在內，這些“名列”被遏制的名單的城市仍頻現“地王”，“地王”“頂風”而出，顯然被利潤，被眼前的繁榮沖昏了頭腦。
地王的狼狽局面顯然不能怪別人。
今年以來，一些地方出現了“量價齊漲”局面，但分析其真實性，水分自然不少，有政策的誤讀、誤解造成的上漲預期的所謂作用，有開發商的背后操作，有大量恐慌者的盲目入市。對于持續了兩年多的房地產調控政策，中央多次強調房價合理回歸的調子從未變過。
在這樣一個敏感點上，北京萬柳地塊卻在46輪競拍和200多輪競配建回購房面積后，以競價上限成交，房價上行的擔憂再度加重。但觀察萬柳地塊爭奪戰，眾央企在競拍中悉數“識趣”地無為而退，有的宣布退出，有的沒有舉牌，有的“陪跑”了一小段后放棄，與贏家中赫置地一爭高低的，其實只有融創地產一家。
這不能不說是那些勇當地王者的進步。